Bericht vandaag zegt op zich niet zoveel (deels ivm geen informatie over huurprijzen en bezetting - er vertrekken namelijk ook huurders), behalve een positieve management visie op de toekomst (covid komt niet voor in bericht). Dit vond ik meest opvallend:
I am confident this trend will also have positive implications for our property values.
Hiermee lijkt de ceo alvast voor te sorteren op positieve herwaarderingen (jaareinde 2021), naar verwachting zal dit vooral voor NL en BE gelden. Het bericht meldt ook positieve ontwikkelingen in FR, maar taxateurs kunnen moeilijk hun ogen sluiten voor de door Wereldhave gerealiseerde transactieprijzen in 2021 (en Wereldhave zal boekwaarde vast zelf ook neerwaarts willen bijstellen om in 2022 een "betere" verkoopopbrengst t.o.v. boekwaarde eind 2021 te kunnen realiseren).
Per saldo (NL + BE + FR) een neutrale herwaardering (alleen capex +) zou het smeltend ijsblokje kunnen stoppen, waarmee de 'gedwongen' verkopen ook zouden moeten stoppen omdat de LTV niet langer stijgt door afwaarderingen (V). Dit herwaarderingseffect is echter wel grotendeels kunstmatig, omdat de ceo eerder als enige in NL (voor uitrollen van zijn strategie) op afwaarderingen aanstuurde en nu dus duidelijk aanstuurt op stabilisatie en mogelijke verbetering. Ofwel, de ceo bevestigt door beïnvloeding van taxatiewaarden (aansturing taxateurs) de zelfbedachte strategie en 'waardecreatie'.
Op zich geen groot punt, bijna elk management probeert zichzelf er goed uit te laten komen, aan de belegger om hier doorheen te prikken (ook bij ECP, Vastned, URW, etc.). Of de trend werkelijk gekeerd is, zal komende jaren moeten blijken. De ontwikkelingen op de woningmarkt zijn in ieder geval positief, als het Wereldhave lukt om een groot deel te transformeren (zonder de upside te snel weg te geven aan bijv. Amvest - het helpt hierbij dat er geen LTV druk is) en stabiliteit/stijging in huren & bezetting aantoont dan komt er wat potentieel in het aandeel. Echter, de aanhoudende covid ellende met lockdowns en mogelijk wegtrekkende steunmaatregelen zullen Wereldhave raken, naar verwachting zullen de faillissement in de retail in de loop van 2022 en 2023 op gang komen (afgelopen jaren waren de faillissementen kunstmatig laag door alle steun).
Het bericht vandaag lijkt dermate positief (zonder voorbehoud) over de trend dat management over enkele maanden moeilijk kan stellen dat het dividend over 2021 wordt aangepast (ingehouden, verlaagd, of 'gedwongen' in stock door conversie beneden beurskoers). Ofwel, de uitlook zou moeten blijven staan:
• Direct Result 2021 at € 1.80 - 1.85 per share
• Direct Result 2022 at € 1.40 - 1.50 per share; to be followed by 4-6% annual growth
• Dividend 2021 at a minimum of € 1.00 per share
Ofwel, op ex-dividend datum 27 Apr 2022, een cash dividend van minimaal € 1,00 (zonder stock aanbod beneden beurskoers - dat kan als verplichte emissie / resultaat inhouding als negatief worden beoordeeld).
Ik ben zeer benieuwd naar 2022, dat is het jaar waarin duidelijk zou moeten worden hoe Wereldhave er echt voor staat (prijzen laatste desinvesteringen Frankrijk, LTV na verkopen, meer concreet potentieel 'waardecreatie' NL, financieringsvoorwaarden investeringsprogramma NL / BE, lange termijn strategie / dividend uitdelingen).