Heb besloten om nog eenmaal terug te mailen naar ECP. Met de bedoeling een beetje te prikkelen en creatief denken te stimuleren. Immers in de meeste gevallen doen wij mensen gewoon wat we gewend zijn. Zelfs als er goede signalen zijn dat het niet werkt. We doen dingen uit gewoonte, omdat het nou eenmaal zo gedaan wordt etc. Maar even stilstaan en de veronderstellingen die de meeste mensen voor waar aannemen eens goed te onderzoeken , wordt zelden gedaan. Maar onontbeerlijk voor een goede ontwikkeling nmm.
Persoonlijk denk ik dat ECP gewoon de LTV langzaam moet verlagen tot zelfs 30% of lager om dan in een volgende crisis koopjes te kunnen doen. (er is altijd weer een volgende crisis op lange termijn, al moet je daar soms lang op wachten). In de tussentijd kan het dividend gewoon jaarlijks blijven groeien met o.a. goed beheer. (incl capex)
Geachte Heer van Garderen,
Ik hoop dat u een fijn paasweekend hebt gehad. Als eerste wil ik bedanken dat u de moeite heeft genomen voor deze toelichting, dat wordt erg gewaardeerd.
We (enkele aandeelhouders) hadden het vinden een JV partner inderdaad geïnterpreteerd als een nadrukkelijk streven. Dank u voor het rechtzetten van dit misverstand. Dit misverstand kan uiteraard ook aan onze kant van de communicatie hebben gelegen.
Toevallig hadden we ook net een algemene discussie gehad over de voor- en nadelen van goed spreiden. Het blijkt namelijk rekenkundig gezien, dat na een initiele spreiding, nog meer spreiding amper tot geen waarde toe voegt. Zeker als dit gaat om dezelfde sector. Ik zou zelfs kunnen beargumenteren dat meer spreiding zelfs nadeling zou kunnen zijn, omdat het per saldo het risico financieel niet verlaagd, maar wel de organisatie ingewikkelder kan maken. Uiteraard erg lastig om dit precies te moduleren. Zeker de wiskunde achter meer of minder spreiding heb ik helaas niet paraad. Gelukkig is het voor u sowieso niet leidend en heeft het daarom misschien niet teveel aandacht nodig.
Ik ben erg blij om te horen dat u zich bewust bent dat het vinden van een JV partner alleen waarde toevoegd als de herbelegging die kans daadwerkelijk bied. U geeft aan dat hiervoor eventueel kansen kunnen ontstaan als de vastgoedmarkten weer in beweging komen in betere macro economische omstandigheden zoals een lagere korte rente. Ik kan echter in de praktijk niet inzien hoe zoiets echt positief kan uitpakken. Immers de LTV is nog stevig en bied dus geen flexibiliteit tot kopen en verkopen.(ook niet na het vinden van een JV partner) De betaalde rente zal rond de 4% liggen op nieuwe lange leningen , terwijl de NIY van de goede kwaliteit commercieel vastgoed zoals in bezit van ECP hier slechts iets boven ligt.
De verkopende partij kent de kwaliteit van zijn bezittingen en zal hiervoor een redelijke prijs willen en zoals iedereen hiervoor kijken naar de waarderingen van andere winkelcentra in het algemeen, zoals ook die van ECP. Wat zou dan een reden kunnen zijn dat deze partij haar bezitting aan u zou willen verkopen voor een lagere prijs dan de waarde die momenteel gehanteerd wordt? Tenzij er een bepaalde crisis situatie is in het algemeen of de verkopende partij in het bijzonder waardoor deze motivatie heeft om een lagere prijs te hanteren zie ik niet in hoe een ander winkelcentrum meer waarde zou kunnen toevogen ten opzichte van de huidige winkelcentra die ECP al in bezit heeft. Verkopende partijen zijn meestal ook heel kundig, in normale omstandigheden.
Uw beheer van Woluwe geeft inderdaad voeding tot positivisme. Het laat duidelijk zien dat u hier goed in bent en hierin de kwaliteit goed kan continueren. Het is voor mij een bevestiging van goed management. De reden om ECP als een goede belegging te zien.
Echter de aankoop was financieel niet de sterkste. Er werd een prijs betaald met de bedoeling waarde toe te voegen via de voorgenomen uitbreiding. Echter heeft de verkopende partij deels de potentiele waarde van deze uitbreiding meegenomen in de verkoopprijs. Dat geeft een extra financieel risico in het geval deze uitbreiding niet door kan gaan. Zoals nu dus het geval is. De vraag is dan ook , of deze aankoop een goede kans/risico verhouding had.
Laat ik voorop stellen dat ik vind dat het aan- en verkoopbeleid van ECP duidelijk beter is dan bij andere Europese REITS. Wat ook een duiding is voor de kwaliteit van het management. Maar gezien hoe dit beleid voor de gehele sector de afgelopen decennia heeft uitgepakt lijkt het mij verstandig om hier eens goed naar te kijken en na te denken of de gangbare gang van zaken zoals die altijd golden in het verleden nog steeds verstandig zijn of dat er een nieuwe weg ingeslagen kan worden.
Om het beter te doen dan de markt kan u uiteraard niet hetzelfde blijven doen zoals de markt ook gewoon doet en altijd heeft gedaan.
Gezien het kleine verschil tussen de rente op schulden en de NIY van de bezittingen, lijkt het mij geen probleem om rustig de LTV te blijven verlagen. Zelfs tot ver onder de 40%. Immers dat zorgt (itt meer spreiding) voor beduidend minder risico, zeker bij een volgende crisis in welke vorm dan ook. Er zal dan geen druk zijn om te verkopen. Sterker nog, dan zou er een situatie kunnen ontstaan dat ECP juist als enige Europese REIT anti-cyclisch zou kunnen handelen. Terwijl de rest een druk voelt om te verkopen, zou ECP dan juist kunnen kopen. In omstandigheden die lagere prijzen afdwingen.
Immers als er nu weer beweging in de markten zal komen in de nabije toekomst zal dat zijn vanwege goede omstandigheden met bijbehorende hogere prijzen. (die geen waarde toevoegen)
Als 25 jaar actief zijn in de financiele markten mij iets heeft geleerd is dat geduld hebben de meeste waarde toevoegd. 80% van de winst wordt bepaald door slechts enkele (1% in veel gevallen) goede aankopen. Niks doen levert dus vaak de meeste waarde op. Dit is precies tegenovergesteld in het dagelijkse productieve leven, waarin extra waarde juist direct gekoppeld is aan harder werken. Het is dus tegen onze intuitie in. Een reden waarom de meeste beleggers geld verliezen door te actief handelen. Hier zijn vele studies naar gedaan. Hetzelfde geld dus voor beleggingsfondsen en REITS.
URW en WH zijn hiervan de beste voorbeelden. ECP heeft het wat dat betreft het beste gedaan.
Ik hoop met mijn betoog dat u er voor open staat om met een frisse en creatieve manier te kijken naar het aan- en verkoopbeleid van Europese REITS en hoe ECP zich hierin zou kunnen onderscheiden in de toekomst. Analisten en "de markt" zal misschien constant vragen of er weer nieuwe aankopen gedaan zullen worden, maar bedenk dat de meeste mensen absoluut geen creatieve denkers zijn en hierdoor ook gewoon gemiddeld presteren. Zoals diezelfde markt bv druk uitvoerde om midden in een crisis winkelcentra te verkopen. Uw eigen weg gaan ipv te voldoen aan verwachtingen van anderen levert meestal de meeste waarde op. Ik ben ervan overtuigd dat ECP het beste management heeft wat dat betreft en hierdoor ook de beste mogelijkheid bied om hier anders na te gaan kijken en in de toekomst (nog meer) een voorbeeld kan zijn voor de rest.
Met vriendelijke groet,