The Third Way... schreef op 13 februari 2025 13:20:
Bespreking resultaten FY 2024Huurgroei onder inflatieEr wordt een stijging van het directe resultaat getoond van EUR 7 mln, maar netto 4 mln daarvan komt door de acquisitie van Polderplein (vorig jaar niet meegerekend) en 2 mln door vrijval dubieuze debiteuren in België. Resteert dus maar EUR 1 mln stijging oftewel 1.5%, een stuk minder dan inflatie.
Dat lijkt merkwaardig gezien de automatische indexatie van de huren waar Wereldhave de afgelopen jaren zo mee zwaaide. Maar toen al gaven we aan dat dit jaar dit niet meer het geval zou zijn omdat toen die indexaties voor een groot gedeelte naar voren waren gehaald. Wat echter echt pijn doet is dat de MGR in Nederland -3.2% negatief is ondanks al die fonkelnieuwe FSC. En dat ondanks dat de huurgroei bij de oude centra, die dus nog niet onder de LC strategie vallen, vergelijkbaar is met de FSC.
Maar goed, we begrijpen waarom de outlook weer geen verdere groei voorspelt en dus een verlies inhoudt tov. de inflatie.
Herwaarderingen voor iedereenWereldhave spreekt van een recordwinst dankzij de nieuwe strategie, maar dat komt dus niet door de FSC huurgroei maar door boekhoudkundige herwaarderingen. Nadere bestudering leert dat niet alleen de huren bij de omgebouwde FSC qua groei vergelijkbaar zijn met de oude, maar dat de oude zelfs hoger geherwaardeerd werden! We voorspelden al dat na de mega afwaarderingen in 2020 en 2021 het spel van opwaarderingen lang zou kunnen worden volgehouden, en dat wordt hier dus weer bevestigd. Let op, ongeacht of een centrum onder de LC strategie valt. We hebben het dus over een boekhoudkundig spel.
Nu herinneren we ons dat de bedoeling van de LC strategie en de ombouw tot FSC was dat de neergang gestabiliseerd zou worden middels massieve CAPEX waardoor er LT huurcontracten zouden worden afgesloten. Die stabiliteit is er dus maar de beloofde groei niet. En zoals al bij het begin van de LC strategie gesteld, eens zullen die FSC toch weer een opfrisbeurt nodig hebben waardoor de zoveelste investeringsronde noodzakelijk zal zijn. Net zoals de VEB constateerden we al lang geleden dat de LC strategie mislukt was.
Maar goed, op de korte tot middellange termijn is CAPEX voor de omgebouwde FSC nog niet nodig en dat geeft veel rust in de tent.
Verkoop WinkelhofIn de H1 2020 presentatie werd dit centrum nog specifiek beschreven als voorbeeld van een succesvol transformatieproject, dankzij de bouw van woningen zou de IRR dusdanig stijgen dat er volgens die rekenmethode een mooi rendement kan worden behaald. Nu wordt het dus verkocht en het zou zelfs al sinds 2022 te koop staan. Het feit dat de gemeente net toestemming heeft gegeven om twee keer de eerder toegestane woningen te bouwen middels een 23 meter hoge woontoren zal de reden zijn dat de verkoop nu wel gelukt is. Verkocht aan het bedrijf van handige Harry Hilders, bekend onder meer van de mega schikking die hij als beschuldigde moest treffen inzake de Philips fraude zaak.
Die zal niet overbetaald hebben en daar zijn nog meer aanwijzingen voor. In de eerste plaats, de verborgen meerwaarde dankzij die 23 meter hoge woontoren zal niet in de boekwaarde zitten, waardoor de stelling dat er mooi rond die waarde verkocht werd met een grote korrel zout moet worden genomen. Ten tweede, het valt ook op dat deze keer niet zoals gebruikelijk de NIY als maatstaf wordt gemeld maar weer die vermaledijde (ondoorzichtige) IRR. Wel kennen we wat andere kerncijfers en dus kunnen we berekenen:
1. Verkocht aan een theoretische huurrendement van 9.25%
2. Verkocht aan een effectief bruto huurrendement van 8.8%
3. Verkocht aan een netto huurrendement van 7.1%
En daar komen dus de residentiele winsten nog bovenop. Harry zal tevreden zijn.
GroeiWH geeft weer aan dat het wilt groeien. Nu heb ik hierboven het interview in Vastgoedmarkt.nl bijgedragen, en daar valt ook weer op dat er volgens Storm geen mogelijkheden zijn in NL door te grote concurrentie (en als reden dus niet meer de overdrachtsbelasting). Maar er zouden veel meer mogelijkheden zouden zijn in België, wat wij ook altijd stelden. Eigenlijk een merkwaardige strategie draai wanneer je net zoveel hebt geïnvesteerd in NL, maar goed. Nu herinneren we ons dat het kroonjuweel van de groep het centrum Belle-Ile is te Luik en dat daar het meest, en het meest rendabel, geïnvesteerd zou worden onder de LC strategie. Maar dat werd geschrapt wegens gebrek aan fondsen. Het ligt derhalve commercieel voor de hand om dat weer op te pakken, maar waarom gebeurt dat niet?
De reden is simpel: de nog steeds stijgende schulden waardoor ook de geplande CAPEX nog niet kan doorgaan. De genoemde acquisities via overnames hebben in realiteit als doel om van de aandeelhouders opnieuw verse cash via aandelen emissies te krijgen om zo de LTV te drukken. Pas wanneer daardoor de LTV genoeg gezakt is kan er eindelijk in Luik een onbewoond eiland worden ontsloten. En dat alles is broodnodig want er is minimaal een 50% groei van de activa nodig om de topzware overhead aanvaardbaar te maken.
OpluchtingsrallyNa bekendmaking van de resultaten steeg de beurskoers behoorlijk, er zit duidelijk veel vrees verwerkt in de koers. Gezien de hoge discount hebben we hier met een gekleurde bril op nog steeds te maken met een bal onder water, we hebben hier dus te maken met een opluchtingsrally. En nu is het hopen dat die bal losgelaten kan worden…