Goedkoop en superveilig: het Deense hypotheekmodel geniet internationale belangstelling
Zoiets kun je aan een Deen niet uitleggen. Dat in Nederland de toezichthouder op de concurrentie, de NMa, een halfjaar loopt te puzzelen om erachter te komen of de grote banken niet te veel marge maken op hypotheken. En dat er dan een halfslachtig eindrapport komt: het hangt allemaal af van de financieringsmix die de bank gebruikt… je kunt het zus berekenen, je kunt het ook zo berekenen…
En dan is het punt uit
Morten Baekmand Nielsen schudt het hoofd als hij het hoort. ‘Je gaat me toch niet vertellen dat die banken zelf niet precies weten wat ze kwijt zijn aan funding?’ Hij is hoofd investor relations bij Nykredit, de grootste hypotheekbank van het land.
In Denemarken gaat dat heel anders. De Deense NMa bepaalt eens in de zoveel tijd wat de maximale marge mag zijn die banken rekenen. En dan is het punt uit.
Oerdegelijke schuldbewijzen
De marge op wat? Hier begint het verhaal dat Deense bankiers en toezichthouders de laatste tijd telkens weer mogen uitleggen aan buitenlandse bezoekers. Van de grote brand in Kopenhagen in 1795, toen het allemaal begon. Van de speciale oerdegelijke schuldbewijzen (obligaties) die toen zijn uitgevonden voor de wederopbouw. Van de speciale hypotheekbanken die verplicht deze obligaties gebruiken om het geld op te halen dat ze aan de huizenkoper uitlenen. Van de fantastische voordelen voor Jens Modaal.
Ga maar na: de hypotheek loopt dertig jaar, net als in Nederland. De bijbehorende obligaties hebben exact dezelfde eigenschappen. Looptijd, rente, aflossingsschema. Deze obligaties worden verhandeld op de markt en de koersen en effectieve rentes staan dagelijks in de krant, net als hier de aandelenkoersen.
Extreme transparantie
Jens hoeft alleen maar in de koersenrubriek te lezen wat de effectieve obligatierente vandaag doet. Daar telt hij de marge bij op — momenteel 0,6 procentpunt — en voilà: dat is de rente die hij moet betalen. Extreme transparantie, zeggen ze bij Nykredit. Daardoor goedkoop voor de klant. ‘Als cfo zou ik dit zelf nooit bedacht hebben’, grinnikt de hoogste financiële bestuurder Søren Holm.
Wie nu een hypotheek afsluit in Denemarken met een dertig jaar vaste rente, betaalt 4,1%, all-in. Dat is ruim 1,5 procentpunt minder dan in Nederland, als het hier überhaupt al mogelijk is.
Het is nog mooier. Want de Deen mag bij een rentedaling de hypotheek omruilen voor een nieuwe, goedkopere. Dat is in Nederland nooit mogelijk bij vaste rentes.
Huizenkoper kan rustig slapen
Bij een rentestijging kan de Deense huizenkoper rustig slapen — uiteraard, want de rente staat vast — maar hij kan ook in actie komen. Een hogere rente, dat betekent een lagere obligatiekoers. Alle Denen weten dat, want deskundigen komen dat graag vertellen op tv — hypotheekfinanciering is een populair onderwerp. De huizenbezitter kan zijn eigen obligatieserie terugkopen, tegen de lagere koers. Uiteraard moet hij daar een nieuwe hypotheek voor afsluiten met een hogere rente, maar zijn totale schuld is nu wel lager. Dat is handig als de huizenprijs daalt — iets wat nogal eens voorkomt in tijden van een rentestijging. Zo zit hij niet gevangen in een huis waarvan de hypotheek hoger is dan de woningwaarde.
‘Een zichzelf stabiliserend systeem’, vindt Kristian Kjeldsen, bij Danmarks Nationalbank verantwoordelijk voor de hypotheekobligaties. Dat is voor de centrale bankier nog wel het mooiste van het Deense model: de inherente degelijkheid, althans in de traditionele versie van het model. Doordat de consument beschermd is tegen rentestijgingen en er zelfs van kan profiteren. Maar ook doordat elke hypotheek is gefinancierd voor de hele looptijd met de speciale obligaties; andere financiering (zoals spaargeld) is verboden. Is er een wereldwijde kredietcrisis waarbij markten compleet op slot zitten? Geen probleem, de hele bestaande portefeuille is immers al tot de laatste dag gefinancierd.