Koffiekamer « Terug naar discussie overzicht

Jos Koets - Aflossen ja of nee?

109 Posts, Pagina: 1 2 3 4 5 6 » | Laatste

Omlaag ↓

[verwijderd] 12 oktober 2007 10:17

Aflossen ja of nee?

Jos Koets - 12 okt; 10:15 uur

"Is aflossen op een lopende hypotheek nu slim of niet? Met wat voorbeelden leg ik dit uit..."

www.iex.nl/columns/columns_artikel.as...

[verwijderd] 12 oktober 2007 10:29

Jos,

Complimenten van mijn zoon, cum laude afstuderend Master Nederlands Recht, voor de eenvoudige, maar niet minder heldere wijze, waarop jij in jouw boek "Hoe koop ik een huis" de hele materie rond o.m. hypotheken uit de doeken doet.

[verwijderd] 12 oktober 2007 10:38

Met een krediethypotheek kan je aflossen en opnemen binnen de vastgelegde limiet. Hoe zit het met de aftrekbaarheid hier? Aanvankelijk mag je het maximale bedrag aftrekken. Als je gedeeltelijk het krediet aflost en dan later weer opneemt, mag je dan de volledige hypotheekrente nog steeds aftrekken? Wat zijn precies de regels/waar kan je die nalezen?

[verwijderd] 12 oktober 2007 10:39

[Modbreak Ferdinand (forum@iex.nl): Gelieve niet over elkaar te discussieren. Enkele berichten in deze thread zijn verwijderd.]

Jos Koets 12 oktober 2007 10:51

Beste Sypkens,

Bij een krediethypotheek moet je een goede administratie bijhouden. Alleen de gelden die je op neemt voor verbouwingen en verbeteringen van de woning daarover is de betaalde rente fiscaal aftrekbaar.

Gr. Jos

[verwijderd] 12 oktober 2007 11:03

Jos,

Ik heb zelf enige jaren geleden voor een soortgelijk probleem gestaan. Overwaarde uit een woning die nét niet in de bijleenregeling viel. Omdat ik voorzichting ben wilde ik het geld in de nieuwe woning stoppen (middels lagere hypotheek). De adviseur rekende e.e.a. snel voor en toen waren we er snel uit: geld op spaarrekening en hypotheekrente aftrekken. Leverde netto een leuk bedrag op. Nog een keer op het punt gestaan om toch tussentijds af te lossen maar ik realiseerde me dat dat bij verhuizing (was reeds gepland) niet handig zou zijn.

Nu ga ik dus verhuizen maar dit keer gaan de centjes wel het nieuwe huis in. Ondermeer omdat ook de VRH om de hoek komt kijken (al een tijdje). Daarnaast blijf ik erbij dat hypotheken tegen 100% EW of hoger risico's met zich meedragen.

Waar het me om gaat: het huidige stelsel stimuleert niet om tussentijds af te lossen. Het stimuleert zelfs om helemaal niet af te lossen. Prima voor mensen die de discipline op kunnen brengen om te sparen. Maar wanneer de executiewaarde van een woning gaat zakken (is denkbaar) dan kan dat e.e.a. betekenen voor het onderpand. De bank zou bijvoorbeeld een toeslag kunnen gaan rekenen (>75% EW) of extra aflossing eisen. Gaan adviseurs eigenlijk wel in op dit risico? Of is het verwaarloosbaar in jouw optiek?

[verwijderd] 12 oktober 2007 11:23

quote:
jkoets schreef:
Beste Sypkens,

Bij een krediethypotheek moet je een goede administratie bijhouden. Alleen de gelden die je op neemt voor verbouwingen en verbeteringen van de woning daarover is de betaalde rente fiscaal aftrekbaar.

Dank voor het antwoord Jos.

Ik blijf dit enigszins vreemd vinden. Zolang je het geld direct op een staatslening blijft zetten dan wordt het volledige bedrag beschouwd in je huis te zitten. Zodra je aflost en daarna opneemt dan zit de lening niet meer in je huis maar in die staatslening, terwijl er objectief geen verschil is waar te nemen tussen de twee situaties.

edit: dit is volgens mij effectief hetzelfde wat jvdlow ook zegt hierboven.

[verwijderd] 12 oktober 2007 11:33

Ook van mij een aanbeveling. Als je de reacties goed analyseert worden die dan nu niet net gedreven door een bepaalde mate van verheven voelen? Met andere woorden is het vanuit hun optiek dan niet de pot die de ketel verwijt...

Jos ook ik sluit me aan bij de rest. Ik vind je stukken altijd interessant om te lezen. Als je iets verteld, heb je iets te vertellen...

[verwijderd] 12 oktober 2007 11:50

Jos,

Een kleine opmerking / aanvulling op je stukje.

Uiteraard is er nog maar tot 2033 (26jr) aftrek over 260.000 (en niet over 300.000.

Wél is het zo dat bij een verbouwing van bijv 40.000 er over 20.000 nog 28 jr de rente mag worden afgetrokken en de volgende 20.000 29jr.

Oorspronkelijke hypotheek van 300.000 en aflossing van 2 x 20.000 hebben dus wel degelijk blijvend invloed.

In de loop der tijd bouwt een huiseigenaar een aardige blokkendoos op.

Nico

Jos Koets 12 oktober 2007 11:51

Beste JvdLow,

De meeste adviseurs sluiten het liefst zo hoog mogelijke hypotheek. Dit verdient meer voor hun. Echter er zijn genoeg redenen te verzinnen waarom het wel verstandig is om in te lossen. De hypotheekrente is wel erg laag geweest en hierdoor niet aantrekkelijk om in te lossen. Ook de bijleenregeling werkt totaal niet mee. Denk ook eens aan de hypothekvormen lineair en annuiteiten die bijna niet meer afgesloten worden vanwege de bijleenregeling.

Het kabinet heeft wel de Wet Hillen in het leven geroepen, maar niemand zal hier gebruik van maken zolang de rente laag blijft. Rente van 5% bij 42% belastingvoordeel is netto 3%. Er zijn nu genoeg spaarrekeningen waarbij je meer ontvangt (even de 1,2% VRH buiten beschouwing gelaten.

Gr. Jos
NB: Een ieder bedankt voor de complimenten. Het blijft altijd leuk om hier te discuseren en te reageren. Ik maak er expres tijd voor vrij en dat zal ik in de toekomst ook blijven doen. Twosisters bedankt voor je leuke reactie en groeten aan je zoon.

Jos Koets 12 oktober 2007 11:54

Beste Cobusje,

Je hebt gelijk. Trouwens ik speel graag met blokken:)

Gr. Jos

[verwijderd] 12 oktober 2007 12:03

quote:
jkoets schreef:
Echter er zijn genoeg redenen te verzinnen waarom het wel verstandig is om in te lossen.

Jos, als er afgelost wordt zal de resterende hypotheek dalen. Dan kom je op een gegeven moment op <75% EW. Dat kan het moment zijn om eens met de hypotheekverstrekker te gaan praten over het rentepercentage. Maar het behoedt je ook voor eventuele schommelingen in de waarde van het onderpand en eisen die de hypotheekverstrekker stelt aan het onderpand.

Ik zie dit nooit terug als argument. Het is ook niet relevant geweest de afgelopen tijd. Maar voor iedereen die op de top v/d markt koopt...

[verwijderd] 12 oktober 2007 12:17

quote:
jkoets schreef:
Twosisters bedankt voor je leuke reactie en groeten aan je zoon.

Jos,

Geen dank en de (het) laatste zal ik doen.

Dow Jones 12 oktober 2007 12:57

Ik snap de ophef over de bijleenregeling niet. Je wordt geacht in 30 jaar een lening volledig te hebben afgelost. Verhuizen of niet verhuizen heeft daar geen invloed op. Ik vind het feit dat in het ene scenario de bijkomende kosten van 5000 euro bijgeleend wordt en in het andere scenario uit eigen zak betaald wordt niet eerlijk. Dat heeft niets met wel of niet aflossen te maken. Ik ga er dus even van uit dat die 5000 euro ook in het eerste scenario uit eigen zak betaald wordt.

Na de terechte opmerking van Cobusje zien we dus het volgende.

In het eerste scenario hebben we 345.000 euro hypotheek, waarvan:
260.000 tot 1-7-2033
85.000 tot 1-7-2037

In het tweede scenario hebben we een hypotheek van 385.000 euro, waarvan:
300.000 tot 1-7-2033
85.000 tot 1-7-2037

Alles onder het kopje "Beetje rekenen" ben ik het overigens mee eens.

Maar wat is je punt, Jos?

Jos Koets 12 oktober 2007 13:45

In het eerste scenario (volgens Dow Jones) hebben we 345.000 euro hypotheek, waarvan:
260.000 tot 1-7-2033
85.000 tot 1-7-2037

Bovenstaande klopt niet, is namelijk:

In het eerste scenario hebben we 345.000 euro hypotheek, waarvan:
300.000 tot 1-7-2033
45.000 tot 1-7-2037

En zoals later in het draadje opgemerkt, is het volgende van toepassing:

In het eerste scenario hebben we 345.000 euro hypotheek, waarvan:
260.000 tot 1-7-2033
20.000 tot 1-7-2034
20.000 tot 1-7-2035
45.000 tot 1-7-2037

Betreffende dit laatste heb ik nog mijn twijfels, omdat de belastingdienst mijn inziens uitgaat van de 300.000 per 1-7-2003!! en vanaf die datum 30 jaar gaat rekenen.

Zo zie je maar weer dat er nu al drie verschillende berekeningen zijn. De bijleenregeling is dus toch niet zo gemakkelijk.

Gr. Jos

Dow Jones 12 oktober 2007 14:11

Het aflossen heeft geen invloed op de duur van de renteaftrek. Ik vond het volgende op: www.bijleenregeling.info/?cat=renteaf...

quote:
bijleenregeling.info schreef:
Als u verhuist naar een duurdere woning en u wenst maximaal te profiteren van de duur van de rente-aftrek, dan heeft u feitelijk 2 leningen nodig:

- een lening met een omvang van de oude lening met een looptijd gelijk aan de restant looptijd van de oude lening;
- een lening met een omvang gelijk aan de extra investering met een duur van 30 jaar.

De omvang van de oude lening is in het eerste scenario 260.000 euro. Dit gedeelte heeft dus een resterende looptijd tot 1-7-2033.

Jos Koets 12 oktober 2007 15:05

Sorry Dow Jones, maar wat je schrijft klopt echt niet. Wij als erkend hypotheekadviseurs moeten ieder jaar een opscholingscursus volgen. Deze casus die gemaakt is door de specialisten stond daar ook in. Bovendien heb ik deze gecontroleerd bij een zeer goede fiscalist.

Ik kan er dus niet anders van maken dat de 300.000 euro van toepassing is. Dit is ook logisch, want kijk maar naar de lineaire hypotheek waar je ook jaarlijks aflost! Ook de andere opmerking dat de 20.000 euro een jaartje opschuift, klopt niet. Aflossen is daadwerkelijk aflossen en creert een hogere overwaarde, die verrekend moet worden via de bijleenregeling. De oude eigenwoningschuld die toendertijd is aangegaan blijft gewoon van toepassing.

Gr. Jos

Dow Jones 12 oktober 2007 15:28

Ik zal het inderdaad zelf niet snappen. Maar in mijn ogen is de maximaal aftrekbare hypotheek in het eerste scenario 345.000 en in het tweede scenario (zonder tussentijdse aflossingen) 385.000. Die 40.000 die is afgelost is in mindering gebracht op de maximaal aftrekbare hypotheek tot 1-7-2033. Alleen als er sprake is van extra investeringen (verbouwing, verhuizing) mag een nieuwe hypotheek worden opgenomen met een nieuwe looptijd van 30 jaar. In beide gevallen bedraagt de extra investering 85.000 euro. Het oude huis levert 310.000 op en het nieuwe kost 395.000.

De vergelijking met een lineaire hypotheek zie ik niet zo.

Die 40.000 die is afgelost beperkt het maximaal te lenen bedrag. Dat snap ik. Maar waarom beperkt die 40.000 dan ook nog eens (voor een deel) de duur van de aftrek van de nieuw te lenen 85.000? In mijn ogen is dat dubbelop.

Jos Koets 12 oktober 2007 15:43

Nogmaals het uitgangspunt moet je nemen en die is 300.000 euro en niet 260.000 euro. Daarom ook dat voorbeeld van de lineaire hypotheek. Aflossen verandert dus niet het hypotheekbedrag en de duur voor de bijleenregeling.

Blijft toch leuk deze materie.
Gr. Jos

Dow Jones 12 oktober 2007 15:52

Even een derde scenario: meneer B heeft een huis gekocht voor 235.000 euro. Inclusief kosten koper heeft hij een hypotheekbedrag van 260.000 euro. Ook deze maneer gaat verhuizen en maakt iets meer verkoopwinst dan de eerste meneer: hij verkoopt zijn huis namelijk voor 310.000 euro. Hij wil een nieuw huis kopen voor 395.000 euro. Niet geheel toevallig hebben we deze bedragen eerder gezien. In jouw voorbeeld begon de meneer echter met een schuld van 300.000 die hij heeft afgelost tot 260.000.

Volgens de Belastingdienst heeft meneer B een eigenwoningreserve van 50.000 euro. Die mag hij dus niet (aftrekbaar) lenen. Een maximale hypotheek van 345.000 euro blijft er over: de oorspronkelijke hypotheek van 260.000 euro met een looptijd tot 1-7-2033 en een nieuwe hypotheek van 85.000 euro tot 1-7-2037.

Dit klopt toch? Waarom wordt 40.000 extra waardestijging dan anders behandeld dan 40.000 aflossingen?

Bij de lineaire hypotheek verandert aflossen wel het hypotheekbedrag, maar heeft geen invloed op de looptijd van de restschuld. Maar in dit geval wordt de hypotheek verhoogd voor een verhuizing. Dat is toch wat anders?

109 Posts, Pagina: 1 2 3 4 5 6 » | Laatste

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Markt vandaag

AEX 900,58 -4,66 -0,51% 12:14


Germany40^	22.283,70	-1,14%
BEL 20	4.309,61	-1,29%
Europe50^	5.284,66	-0,67%
US30^	41.823,60	-0,38%
Nasd100^	19.328,10	-0,55%
US500^	5.608,34	-0,41%
Japan225^	35.523,80	-0,53%
Gold spot	3.129,29	+0,50%
EUR/USD	1,0800	+0,06%
WTI	70,93	-0,42%