Verkoop nieuwbouwwoningen loopt (weer). Nu de planefficiëntie en faalkostenreductie nog!
De woningmarkt in de bestaande bouw is al weer enkele kwartalen aan de beterende handen. Branche organisatie NVM noemt de uitkomst van het 4e kwartaal 2014 beter dan verwacht. Ook bij de verkoop van nieuwbouwwoningen is een significante omslag geconstateerd. De NVB meld dat het aantal nieuwbouwwoningen in het eerste halfjaar 2014 met 46% toenam ten opzichte van het 1e halfjaar 2013. Is er sprake van herstel van de nieuwbouwmarkt? Valt de nieuwbouwkolom daarmee terug in een verkeerde denkcyclus? Nee toch? Planefficiëntie en Faalkostenreductie zijn nieuwe doelen!
Begin april maakt de NVM haar cijfers over het 1e kwartaal 2015 bekend. Voor alle betrokkenen in de woningmarkt (bestaand en nieuwbouw) zal het van belang zijn of het effect van de afschaffing van de mogelijkheid om tot € 100.000 fiscaal onbelast mogen schenken bij aankoop / verbouwing van een huis, een negatief effect heeft. Zet de huidige tendens zich door dan zal de bouwkolom in 2015 en in 2016 zich kunnen herstellen met de realisatie van nieuwbouwwoningen
Het herstel van de woningmarkt biedt perspectieven. Voor nieuwbouw had de NVB het in de Thermometer Koopwoningen al over 46% toename aan het begin van 2014, de NVM rapporteert voor de bestaande bouw 30,6% toename tussen het 4e kwartaal 2014 t.o.v. het 4e kwartaal 2013 en 21,2% toename t.o.v. het 3e kwartaal 2014.
aantal verkochte woningen
Huurwoningen
De stijgingscijfers bij de (nieuwbouw)koopwoningen zijn enorm. Na de terugval is het prettig, maar er had nog meer ingezeten. Ondanks de lage rentestand voor hypotheken en de nog altijd (weliswaar verminderde) fiscale mogelijkheden van hypotheekrente aftrek, zijn consumenten minder snel geneigd om een (nieuwbouw) woning te kopen. De moeilijkheden bij de hypotheekverstrekking, benodigde eigen geld zijn daar mede oorzaak van. De huurwetgeving en nieuwe regels voor corporaties maximaal 10% van de aantal woningen te verhuren aan huishoudens met een inkomen boven de € 34.000 leiden er toe dat er vraag is naar huurwoningen. Zowel in de sociale huur (tot € 710,68) als in de vrije sector. Met name daardoor zijn er beleggers voldoende die nu grote hoeveelheden nieuwbouw huurwoningen willen verwerven.
Omzetting koop naar huur
Al voordat de particulieren de nieuwbouw koopwoningmarkt verlieten, heeft menig ontwikkelaar in het kader van zijn risicobeheersing nagedacht over verkoop van een nog te ontwikkelen plan aan een belegger. Omdat beleggers (ook toen) niet belangstellend waren om tegen ‘particuliere verkoopprijzen’ het eigendom te verwerven, is menigmaal een tussenconstructie bedacht; achtervang. De belegger neemt woningen die bij oplevering onverkocht zijn van de ontwikkelaar over. Het risico voor de ontwikkelaar is hierdoor enorm afgenomen. De ontwikkelaar (of ontwikkelende bouwer) was overigens niet altijd tevreden met het financieel resultaat van de deal. De prijs van (bouw)productie en de pr van ‘realiseren’ werd duur betaald omdat de belegger afgezien de lage koopsom ook hogere afwerkingseisen aan de woningen stelde.
Planefficiënaantal bouwvergunningentie en Faalkostenreductie
Het aantal afgegeven bouwvergunningen voor koop- en huurwoningen neemt, zo leert de Thermometer Koopwoningen van de NVB ons, weer toe. Nu komt het er op aan om tot planefficiëntie te komen. Sinds 2006 is er al flink geleerd, geëxperimenteerd en gewerkt met Ketensamenwerking, LEAN en BIM. De uitvoeringstijd en kosten kunnen met deze methoden omlaag worden bijgesteld. Naar mate hetzelfde team vaker met elkaar werkt wordt ook de voorbereidingstijd en de daarbij behorende kosten, lager. De faalkosten werden dus al, ingegeven door slechtere marktomstandigheden, verlaagd. Wordt dat bij toenemende verkoopaantallen en verkoopopbrengsten losgelaten, gestabiliseerd of verder uitgebouwd?
Het hoge aantal afgegeven bouwvergunningen in de periode 2005-2010 heeft geen relatie met het aantal uiteindelijk gerealiseerde woningen. Dat komt omdat veel plannen ‘aanbod gestuurd’ waren. Of de consument de nieuwbouwwoningen tegen de beoogde koopsom zou afnemen was in de planfase niet belangrijk. De tijdsdruk om snel in verkoop te gaan had tot resultaat dat nieuwbouwplannen de voorverkoop niet haalden en/of na herontwikkeling (deels) aan een belegger werden overgedaan. Dat is Planinefficiënt en leidt tot faalkosten. Op welke wijze kan het beter?
Vanaf de initiatieffase worden diverse adviseurs betrokken bij het ontwerp. De architect, constructeur, adviseur installaties, kostendeskundige, adviseur water(toets), advocaat enzovoort. Heel goed om de kosten en risico goed in beeld te krijgen. Vanaf het eerste moment hoort er echter ook een adviseur mee te denken die een bijdrage levert over de afzet van de woningen. Het gaat dan niet om verkoopprijs; dat komt pas als de verkoopproces in beeld komt. Nee, welke woningen verwacht de (potentiële) belangstellende op de locatie, welke eisen worden er aan de woning gesteld, past de architectuur en het gebruiksgemak et cetera. In het ontwerpteam is die toegevoegde waarde van belang om de planuitwerking optimaal te laten verlopen. De slagingskans van het plan neemt toe waardoor de verkoopkans hoger is en een belegger (als die er nog aan te pas komt) minder aanvullende eisen zal stellen.
Ik wens iedere ontwikkelaar in zijn ontwerpteam een professionele adviseur toe, zoals een (NVM) Woningmarktconsultant of een NVM Nieuwbouwspecialist. Deze inbreng hoort in een stichtingskostenoverzicht thuis bij de adviseurs. Kunt u later bedenken wie de verkoop- en/of verhuur gaat doen. Dat is nou Planefficiëntie!