Realisme schreef op 5 februari 2017 01:09:
Er is een aspect dat ik in de discussie mis, en die ik ook niet terugzie in het interview met Dirk Anbeek - het rente spook.
Wereldhave heeft een schuld van meer dan 1.5 miljard bij de banken staan. Hierover wordt nu gemiddeld 1.9% rente betaald. Deze schuld vertegenwoordigd 39% van de waarde van het onderliggende onroerend goed (LTV - loan to value). Een stijging van de rente gaat er dan hard inhakken. Als Draghi zijn QE af gaat bouwen dreigt de rente in Europa snel op te lopen en 4% kan dan binnen twaalf maanden op de borden staan, met mogelijk nog verdere stijging daarna. Hier zit de crux van de lage waardering van Wereldhave:
1. de looptijd van de leningen van Wereldhave is redelijk kort en een deel is zelfs op variabele basis gefinancierd. Een renteverhoging gaat dus ook (met enige vertraging) doorwerken. Kan zo maar 30 miljoen schelen.
2. Wereldhave zit niet echt op A-locaties en kan de huren niet zo snel verhogen als Unibail-Rodamco kan.
Je ziet dan ook als er ergens over rente verhoging wordt gesproken meteen de vastgoed aandelen een tik krijgen, en Wereldhave een dubbele tik. Zelfs als het over USA gaat - wat ik weer niet begrijp. Vandaar ook de grote shorters belangstelling.
Vreemd dat Anbeek dit niet als reden voor de lage koers noemt.
Mijn advies aan Anbeek is dan ook om de LTV binnen drie jaar onder de 30% te brengen, en de duration van de leningen drastisch te verlengen, nu de rente nog laag staat. Met deze maatregelen zie ik dat de koers richting intrinsieke waarde zal gaan lopen of zelfs daarboven.