Rue de Rivoli is bijna zo waardevol als Rokin, en ook daar is Vastned nu ook op zoek naar een nieuwe huurder, na vertrek van H&M. Vastned heeft nog geen nieuwe huurder gevonden, maar heeft wel een huurder weten te vinden voor een nabij gelegen pand dat nog niet in portefeuille zat, een vreemde focus van de organisatie.
Pand aan Rokin zie ik als goede aankoop. Uniqlo is geen beginneling, bewezen winstgevende formule, en zal goed presteren. Daarnaast is het pand multifunctioneel (verdiepingen), en blijft deze lokatie prijzig. Ik verwacht geen grote huurdaling, waarschijnlijk enkele huurvrije maanden (tbv verbouwing van halfjaar) wat de cijfers drukt.
Amsterdam is tov Parijs en Madrid een koopje. De panden die daar nu zijn aangekocht zullen zo'n 50.000 per m2 kosten, met een yield dichtbij de 3,0%. Hier zie ik weinig rek in de komende jaren, kans op afboeking lijkt mij groter.
Af en toe heb ik de indruk dat de CEO zichzelf ziet als de curator van een museum, die topstukken wil aankopen ongeacht de prijs. Zie bijvoorbeeld ook de pretentieuze jaarverslagen, en snoepreisjes naar Barcelona om daar lekker verder te zoeken naar exclusieve panden. Daarnaast worden de mindere panden in portefeuille vaak tegen prutprijzen verkocht (wat niet duidelijk wordt gemaakt aan beleggers, dit wordt verstopt in de cijfers), waarbij de koper soms direct waarde kan toevoegen. Zie Walburg, dat binnen een jaar na aankoop deels is doorverhandeld. Dit had Vastned ook kunnen doen, als de CEO zijn handen hier smerig had willen maken. Daarnaast is het totale winkelbezit in Lelystad in 2017 verkocht, zonder enige melding aan beleggers. Ook niet te vinden in het jaarverlag, dit wekt weinig vertrouwen in de transparantie van Vastned.
De CEO kreeg in 2017 een totaal beloning van 820.000, en is in 2018 bij een ander (logistiek) vastgoedfonds als director gestart, waardoor de aandacht op Vastned mogelijk is verslapt. In 2017 was het hoge salaris te verantwoorden door de exit uit Turkije, hierdoor is een hogere waarde daling vermeden. In 2018 zie ik geen toegevoegde waarde van de CEO, er is bijna 2 miljoen weggegooid aan advieskosten mbt mislukte overname Vastned Belgium (het falen was vooraf in te schatten ivm benodigde 90%) en ik zie bijna geen waarde verhogende initiatieven binnen de portefeuille. Een enkele conversie van een bovenwoning of splitsing appartement door het plaatsen van een tussenwandje is te simpel voor dit salaris.
Voor mij geen uitgemaakte zaak dat de CEO wordt herbenoemd, na 8 jaren lijkt het tijd voor een frisse wind. De CEO kan nog overtuigen door een duidelijke strategie voor de komende jaren neer te leggen, en het salaris te verlagen (ivm part time). Dit zou een mooi signaal zijn, kosten besparing is nu voor Vastned belangrijk, ondanks een grote daling in FTE zie ik de salarissen afgelopen jaren nauwelijks dalen.