Voor mij niet echt bijzondere cijfers, behalve dat het herstel redelijk sterk lijkt, op basis van de juli 2020 collections. Maar misschien dat wij hier al gewend waren aan een positief beeld, vanwege de Branco P forum bijdragen, wat voor een groot deel uitkomt.
Voor mij opvallend:
* Er wordt alleen kort en/of met staatsgarantie geherfinancierd (na covid), blijkbaar heeft ECP toch moeite om langlopende financiering aan te trekken, ondanks dat wordt gemeld dat ECP zo'n ontzettend brede financieringsbasis heeft. Fondsen als URW en Klepierre trekken (na covid) nog moeiteloos lang geld uit de markt tegen acceptabele tarieven.
* ECP heeft 'geluk' dat het de megamall strategie nog niet verder had uitgerold. Nu al vrij pijnlijk duidelijk dat de Woluwe uitstap een dure is, huidige boekwaarde (€ 596,5 miljoen, waartegen nu niet verkocht kan worden) is al ruim € 55 miljoen beneden aankoopprijs (€ 652,1 miljoen), mede door een 4,8% afboeking in de afgelopen 6 maanden. Woluwe presteert het slechtst, dit soort (centraal gelegen) winkelcentra hebben meer last van covid. Als reden voor de mindere Woluwe prestatie noemt ECP nu 'lack of a hypermarket', en ECP wijst erop dat de andere winkelcentra robuust presteren door aanwezigheid van een hyper/supermarkt (waarvoor ECP zichzelf op de borst slaat). Waarom is Woluwe, een afwijkend (groter, centraler) winkelcentrum zonder hyper/supermarkt in een nieuw land, dan ooit aangekocht? Steeds duidelijker dat dit een strategische misser is van management, wat geldt voor de aankoop (te duur, afwijkend bezit) en de financiering (verhoging schuldgraad). Deze aankoop dreunt nog steeds door en is een belangrijke reden waarom ECP op dit niveau noteert.
* Huurkortingen wordt uitgesmeerd over de gehele huurperiode, dit heeft het directe resultaat gedurende afgelopen 6 maanden kunstmatig hoog gehouden. Deze huurkorting zal komende jaren dus merkbaar blijven in het directe resultaat. Er wordt vooral gemikt op eenmalige maatregelen, zonder blijvend de huur te verlagen, klinkt logisch (om waarderingen niet onder druk te zetten).
* Door afwaarderingen is de LTV gestegen naar 45,5%, waarbij druk wordt gewezen naar externe taxateurs en market evidence (deels pre-covid, zoals de URW deal). Duidelijk dat de V verder onder druk komt te staan, en nu niet tegen deze waarden kan worden verkocht. Er wordt genoemd dat met de (hypotheek) banken een (maximum) groep LTV van 60% is afgesproken. Hiermee zie ik weinig voordeel van de (vrij dure) hypotheken per object, net als de URW / Klepierre bond convenanten is een LTV op groepsniveau vastgesteld.
* ECP benoemt niet hoe de LTV onder controle wordt gehouden. Er wordt in het geheel niet gesproken over verkopen (disposals), en er moet nog € 41 aan committed projecten worden uitgegeven.
Per saldo is dit bericht vooral positief vanwege de bemoedigende footfall / (juli) rent collections, wat op lange termijn de basis is voor de relevantie / waardering van het vastgoed.
Ok, op naar de toelichting.