DeBeurs.nl

Branco P 24 juni 2020 14:53

0

Een gedwongen verkoop is geen bruikbare referentie in zoverre dat een prijs bij een executieverkoop altijd een stuk onder de marktwaarde ligt. Een taxateur kan dan natuurlijk wel “iets” ermee doen in de zin dat hij die executieprijs met een bepaalde opslag vermeerdert om de marktwaarde te benaderen. Banken zullen in de regel niet aansturen op een gedwongen verkoop als de kwaliteit en zekerheid van de huurinkomsten groot is tenzij die bank zelf ik grote problemen is en de balans op orde moet brengen. Die situatie zal zich nu echter niet snel voordoen omdat de banken vroegtijdig geholpen zijn door overheden middels allerlei ingrepen en bovendien hebben de banken meegekregen dat Corona geen reden mag zijn om klanten de nek om te draaien. Of een verkoop gedwongen is blijkt uit de feiten (bv executieverkoop) of uit de omstandigheden (INTU in problemen en LTV van 70%).

junkyard 24 juni 2020 15:08

0

Bekend, Branco P, maar er zit altijd wat extra kracht in herhaling :)

Als de kwaliteit en zekerheid van huurinkomsten groot is, dan zal een fonds niet direct in problemen raken en zal een min of meer gedwongen verkoop (wat geen executieverkoop hoeft te zijn) niet snel plaatsvinden. Probleem is juist dat de fondsen met mindere assets hiertoe gedwongen worden, en banken hier niet altijd geduld hebben, een dossier sluiten met verlies kan voordelen bieden tov jarenlang bijzonder beheer.

Branco P 24 juni 2020 16:38

0

Ja precies en die afweging gaat nou juist op dit moment niet snel richting dossier sluiten met verlies vallen omdat er nu even helemaal geen markt is.

Maar anyway, als de kwaliteit en zekerheid van huurinkomsten groot is, dan gaat er in ieder geval nu eind juni sowieso nauwelijks een afwaardering plaatsvinden. Ik heb ondertussen mijn oren nog wat te luister gelegd en de uitkomst is dat taxateurs yields met zo'n 10 tot 20 basispunten laten stijgen om een klein beetje marktsentiment tot uiting te laten komen in de yields, dus we kijken tegen afwaarderingen aan van 2% tot 4%, afhankelijk van de kwaliteit van je objecten. Dat om nog even terug te komen op onze eerdere gedachtenuitwisselingen op dit punt.

junkyard 24 juni 2020 18:05

0

Volgens mij zat je vooral in supermarkt vastgoed, dat zal minder geraakt worden dan de iets grotere (ECP) winkelcentra met o.a. fashion, en beperkt waarde verlies kennen.

Ik verwacht dat markthuren neerwaarts worden bijgesteld en yields iets worden verhoogd, wat per saldo tot meer dan 2-4% afwaardering leidt voor de ECP winkelcentra. Maar we zullen het zien, dit is vooral een papieren overweging, bij gebrek aan een markt.

NLvalue 24 juni 2020 18:20

0

quote:
Branco P schreef op 24 juni 2020 16:38:
Ja precies en die afweging gaat nou juist op dit moment niet snel richting dossier sluiten met verlies vallen omdat er nu even helemaal geen markt is.

Kijk ook even naar de Hema constructie - debtor in possession financiering is zeker mogelijke route dan het verkopen van centra.

De kroonjuwelen hebben veel meer waarde als ze over gaan in de handen van financiers, dan naar H Hilders..

Dat zal gedreven worden door "handige" financiers - niet de plain vanilla banken.

De US Private placement bij WHA - wie/wat zit daarachter - en welke rechten hebben ze op t kroonjuweel - het aandelenpakket WHB?

De hybride constructie van URW - zelfde vraag

De convenanten zoals LTV, ICR etc zijn niet meer belangrijk in die fase - het gaat om de zekerheidstelling. Bij ECP is de zekerheidstelling de hypotheek EN de huur. Mocht die issue naar boven komen - dan gaat ook het debiteurensaldo over in handen van de financier (ouch)

Worst case outcome voor ECP is dan dat ze het pand + huur kwijt raken - en overblijven als een exploitant/service provider voor de nieuwe eigenaar van het centrum. Oftewel de URW JV in Frankrijk - maar dan slechter.

Omdat ECP vooral zegt samen te werken met "specialists real estate banks" - mag je ervan uit gaan dat ze dat weten te doen zonder gedwongen verkopen.

Branco P 24 juni 2020 19:46

0

quote:
junkyard schreef op 24 juni 2020 18:05:
Volgens mij zat je vooral in supermarkt vastgoed, dat zal minder geraakt worden dan de iets grotere (ECP) winkelcentra met o.a. fashion, en beperkt waarde verlies kennen.

Ik verwacht dat markthuren neerwaarts worden bijgesteld en yields iets worden verhoogd, wat per saldo tot meer dan 2-4% afwaardering leidt voor de ECP winkelcentra. Maar we zullen het zien, dit is vooral een papieren overweging, bij gebrek aan een markt.

Supermarkten gaan in het geheel geen waardeverlies kennen, eerder een opwaardering omdat de rentes gedaald zijn en de supermarkten juist extra kredietwaardige huurders zijn gebleken. Nee die 2%-4% afwaardering hoorde ik vandaag terug uit de markt ten aanzien van de grote winkelcentra, dus de KLEP/ECP achtige projecten.

Ondertussen is vandaag de "12 euro van UBS" bereikt en staat WHV nagenoeg op de 8 en URW nagenoeg op de 50 van UBS.

Branco P 24 juni 2020 20:23

0

quote:
NLvalue schreef op 24 juni 2020 18:20:
[...]

Kijk ook even naar de Hema constructie - debtor in possession financiering is zeker mogelijke route dan het verkopen van centra.

De kroonjuwelen hebben veel meer waarde als ze over gaan in de handen van financiers, dan naar H Hilders..

Dat zal gedreven worden door "handige" financiers - niet de plain vanilla banken.

De US Private placement bij WHA - wie/wat zit daarachter - en welke rechten hebben ze op t kroonjuweel - het aandelenpakket WHB?

De hybride constructie van URW - zelfde vraag

De convenanten zoals LTV, ICR etc zijn niet meer belangrijk in die fase - het gaat om de zekerheidstelling. Bij ECP is de zekerheidstelling de hypotheek EN de huur. Mocht die issue naar boven komen - dan gaat ook het debiteurensaldo over in handen van de financier (ouch)

Worst case outcome voor ECP is dan dat ze het pand + huur kwijt raken - en overblijven als een exploitant/service provider voor de nieuwe eigenaar van het centrum. Oftewel de URW JV in Frankrijk - maar dan slechter.

Omdat ECP vooral zegt samen te werken met "specialists real estate banks" - mag je ervan uit gaan dat ze dat weten te doen zonder gedwongen verkopen.

Hoe het bij een URW of WHV precies geregeld is met die bonds daar weet ik niet precies, die zullen mogelijk converteerbaar zijn in aandelen bij wanbetaling waardoor bondhouders mede-aandeelhouders worden.

Bij ECP hebben we het over hypotheken die afgesloten zijn met doorgaans 1 object als onderpand. Als zekerheid voor de verstrekte hypotheek zijn de huurpenningen altijd verpand aan de bank, dat is een standaard regeling. Het komt erop neer dat je aan de bank de afgesproken rente moet betalen en doe je dat niet dan kunnen ze hun pandrecht op de huurpenningen uitoefenen zodat de huren daarna rechtstreeks aan de bank betaald worden en na aftrek van de verschuldigde rente storten ze dan het verschil weer door naar de eigenaar. Wat jij schrijft over "die fase" en "die issue" en "huur kwijtraken" begrijp ik dus niet helemaal, hoewel jouw posts doorgaans heel helder zijn ;-)

Convenanten treden in werking als de huurinkomsten structureel dalen met tientallen procenten of wanneer afwaarderingen leiden tot een te hoge LTV (vermoedelijk >60%). Die beide scenario's zijn echter bij ECP niet te verwachten vanwege de kwaliteit van de objecten. Maar als zo'n situatie toch intreedt dan kan een bank twee dingen doen:
1) afspreken dat je flink gaat aflossen en tevens een risico-opslag op de rente gaat betalen totdat de LTV weer gedaald is naar een acceptabel niveau. Ze kunnen dan voor de zekerheid ook hun pandrecht uitoefenen op de huurpenningen van het object dat ze gefinancierd hebben (zoals ik boven heb beschreven). Voor dit scenario wordt gekozen als ze denken dat het allemaal wel weer goed komt op termijn en na een aantal jaar is dan de LTV weer gedaald en heeft de bank wat extra verdiend middels de verhoogde rente.
2) de lening opeisen en als deze niet terugbetaald wordt het object laten veilen. Van de veilingopbrengst wordt de uitstaande lening afgetrokken die aan de bank betaald wordt en als er dan nog iets over blijft, dan gaat dit terug naar de eigenaar. De bank wordt in deze situatie dus nooit eigenaar van de objecten tenzij ze meedoen aan de veiling en daarbij de hoogste prijs bieden. Op die manier is SNS Property Finance (thans Propertize) bijvoorbeeld eigenaar geworden van de Lips-portefeuille, maar normaal gesproken heeft een bank helemaal geen interesse om eigenaar te worden en willen ze gewoon genoeg geld ophalen op de veiling opdat de lening kan worden afgelost.

Nu is het dus zeer onwaarschijnlijk dat ECP überhaupt in een dergelijke situatie terecht komt, maar omdat ze ook nog eens met 10+ verschillende reguliere betrouwbare banken afzonderlijke objecten hebben gefinancierd, zitten er ook helemaal geen "handige" financiers tussen de eigenaar willen worden. Bij WHV of inderdaad URW kan dit helemaal anders zijn, vandaar dat ik die twee bedrijven ook niet of nauwelijks vertrouw. ECP en in mindere mate KLEP, daarin heb ik posities.

NLvalue 24 juni 2020 22:58

0

Excuus.. :-). Met ‘die issue” doelde ik op jullie punt over gedwongen verkoop tegen ramsjprijzen.

Die banken zie ik niet als issue voor geen enkele speler - ABNAmro zit fijn te slapen met hun greenbond bij WHA, de andere partijen interesseren me meer.

Het dat ik met de ‘huren’ maakte gaat meer over het debiteuren saldo. Mijn verwachting is dat we dat sterk zullen zien toenemen per 30/6. Voor alle spelers. Mocht het hypotheek recht worden uitgeoefend worden , dan kan er een stuk meer van de balans verdwijnen

Branco P 25 juni 2020 07:23

0

Ja er zullen wat huurders Mbt Q2 een betalingsachterstand hebben waarvoor dan echter gewoon een betalingsregeling is overeengekomen. En er zullen eenmalig wat maandhuren van Q2 kwijtgescholden zijn bij sommige huurders (zoals de kleine huurders in Frankrijk weten we reeds) maar dat zal niet in de orde van grootte zijn dat er convenanten gebroken worden en bovendien is het dan een eenmalige situatie mbt Q2. Als de huren van Q3 weer gewoon binnenkomen dan is het voor de banken allemaal helemaal prima.

NLvalue 25 juni 2020 13:22

0

Conceptueel zijn de routes met huurders bekend - de grote vraag is natuurlijk wat de werkelijke keuzes en de effecten zijn bij de hj cijfers.

Ze hebben 1,5 milj reserve voor dubieuze debiteuren - dat geeft enige flex - maar ook weer niet heel veel. Die ga je direct zien in een toename van property expense evt.

De rent free periods, kwijtschelden etc worden uitgesmeerd over de resterende huurperiode - of te wel: dat gaat er (op papier) vrij goed uit zien op de huurontwikkeling in de hj cijfers- en de pijn wordt elk jaar een beetje genomen. De echte effecten ga je zien in de cashflow statement

De wildcard lijkt me deze (p86): "most retail leases have a turnover clause, which imply .. the turnover exceeds the indexed base rent, the tenant will pay the difference to the landlord"

Daarover hoeft niemand te onderhandelen - niemand gaat dat over 2020 betalen..

De vraag natuurlijk is a) hoe groot dat effect gaat zijn op de GRI, en b) deze clausules bij renewals/onderhandelingen in de toekomst ook andersom gaan werken..

Als we een beetje zicht krijgen op cijfers over de huurontwikkeling is het vroeg genoeg om te praten over de effecten op waardering, LTV, banken in mijn optiek

[verwijderd] 25 juni 2020 15:59

0

Is ECP een interessante koop op lange of korte termijn?

Branco P 25 juni 2020 22:17

0

quote:
NLvalue schreef op 25 juni 2020 13:22:
Conceptueel zijn de routes met huurders bekend - de grote vraag is natuurlijk wat de werkelijke keuzes en de effecten zijn bij de hj cijfers.

Ze hebben 1,5 milj reserve voor dubieuze debiteuren - dat geeft enige flex - maar ook weer niet heel veel. Die ga je direct zien in een toename van property expense evt.

De rent free periods, kwijtschelden etc worden uitgesmeerd over de resterende huurperiode - of te wel: dat gaat er (op papier) vrij goed uit zien op de huurontwikkeling in de hj cijfers- en de pijn wordt elk jaar een beetje genomen. De echte effecten ga je zien in de cashflow statement

De wildcard lijkt me deze (p86): "most retail leases have a turnover clause, which imply .. the turnover exceeds the indexed base rent, the tenant will pay the difference to the landlord"

Daarover hoeft niemand te onderhandelen - niemand gaat dat over 2020 betalen..

De vraag natuurlijk is a) hoe groot dat effect gaat zijn op de GRI, en b) deze clausules bij renewals/onderhandelingen in de toekomst ook andersom gaan werken..

Als we een beetje zicht krijgen op cijfers over de huurontwikkeling is het vroeg genoeg om te praten over de effecten op waardering, LTV, banken in mijn optiek

Het kan aan mij liggen NL maar ik kan ook hier weer maar weinig zinnigs van maken.

je bedoelt denk ik dat ze in het laatste jaarverslag een voorziening van 1.5 mio hebben opgenomen voor dubieuze debiteuren? Dat heeft dan met oude openstaande posten uit dat betreffende boekjaar te maken. Uiteraard gaat er in het lopende boekjaar veel meer dan 1.5mio huur kwijtgescholden worden voor wat betreft de huurinkomsten april/mei/juni. Op 6 mei maakte ECP bekend dat ze in Frankrijk op dat moment zo'n 1,1 mio euro aan huren kwijtgescholden hadden (met name de kleine huurders). Portefeuillebreed zal er daarom over het tweede kwartaal vast wel in totaal zo'n 5 a 10 mio euro kwijtgescholden gaan worden. Dat zijn echter geen "huurvrije periodes" die men normaal gesproken weggeeft als een huurder voortijdig zijn huurcontract verlengd maar het zijn gewoon kwijtgescholden huren en die worden boekhoudkundig niet over de resterende looptijd van het huurcontract verdeeld. Verder zullen er veel terugbetalingsregelingen getroffen worden waarbij huurders de mogelijkheid krijgen om de huren die nog open staan in het tweede kwartaal pas op een later moment na te betalen. Dat is dus cash flow die pas later binnen gaat komen, maar die, als er geen gekke dingen meer gebeuren, dus wel in de loop van H2 2020 of H1 2021 zullen worden terugbetaald. Verder heb je het over de eventuele omzetgerelateerde component in de huur, maar je kunt er vanuit gaan dat dit slechts een zeer kleine component is van de totale huurinkomsten. De meeste huurders komen doorgaans niet aan het vereiste omzetniveau om überhaupt de omzetgerelateerde component te moeten gaan betalen. Dus het blijft bij de meeste huurders bij de vaste basishuur die ze moeten betalen en die jaarlijks geïndexeerd wordt. Of die eventuele omzetgerelateerde huurcomponent door Corona voor 2020 volledig van de baan is, is ook niet zeker. De vraag is hier namelijk wat de periode is die hierbij steeds bekeken wordt. Afgaande op de steeds zeer stabiele kwartaal-huurinkomsten van de afgelopen jaren zou ik vermoeden dat die eventuele omzetgerelateerde huurcomponent per kwartaal berekend en afgerekend wordt. ECP kan dit makkelijk doen omdat ze continue over de omzetgegevens van de meeste huurders beschikken. Maar maak je geen zorgen, die eventuele omzetgerelateerde huurcomponent is sowieso nagenoeg verwaarloosbaar. Anders zou je in de huurinkomsten in het verleden veel grotere schommelingen gezien hebben omdat er best wel wat pieken en dalen in de omzet geweest zijn en in de huurinkomsten nauwelijks.

Hoe dan ook waren de bezoekersaantallen begin juni al op een heel behoorlijk niveau (It:80%, B+F: 83% en Zw: 97%) en lagen de omzetniveaus volgens ECP zelfs nog iets boven dat niveau. Dat betekent dat de huurders minimaal op de navolgende OCR's zaten:

Be: 17,5% (dat is wel nog hoog)
Fr: 11,4% (acceptabel)
It: 10% (prima)
Zw: 9,1% (prima)

als het herstel verder doorzet, wat ik sowieso verwacht vanaf september mits er geen tweede golf lock down komt, dan ga je in 2021 gewoon een jaar zien dat qua resultaten weer vergelijkbaar zal zijn aan 2019. Misschien zullen er in eerste instantie 2mio tot maximaal 5mio (op jaarbais) minder huurinkomsten zijn als gevolg van individuele huurders die het niet hebben gered door corona, maar van die winkelruimtes zal dan een deel ook alweer in de loop van 2021 opnieuw verhuurd worden. Omdat de winkelcentra van ECP vrijwel allemaal over een grote supermarkt beschikken die continue veel volk trekken zullen er steeds veel bezoekers zijn en dat is voor nieuwe winkeliers een interessant gegeven.

[verwijderd] 26 juni 2020 11:09

0

Inmiddels lijkt het game-over voor Intu Properties....

[verwijderd] 26 juni 2020 13:52

0

Het ABN rapport is redelijk in lijn met de tabel die ik eerder deelde. Maar t zal vast nog tot 28 augustus duren. Als jullie andere views hebben mbt target prices houd ik me nog steeds zeer aanbevolen

Branco P 26 juni 2020 15:28

0

Kun je die tabel nog eens delen? Het is helaas vrijwel onmogelijk om iets terug te vinden op dit forum.

NLvalue 26 juni 2020 22:54

0

quote:
Branco P schreef op 25 juni 2020 22:17:
[...]

Het kan aan mij liggen NL maar ik kan ook hier weer maar weinig zinnigs van maken.

je bedoelt denk ik dat ze in het laatste jaarverslag een voorziening van 1.5 mio hebben opgenomen voor dubieuze debiteuren? Dat heeft dan met oude openstaande posten uit dat betreffende boekjaar te maken. Uiteraard gaat er in het lopende boekjaar veel meer dan 1.5mio huur kwijtgescholden worden voor wat betreft de huurinkomsten april/mei/juni.

Je hebt meer verstand van vastgoed, dan het lezen van jaarrekeningen - gelukkig maar..

In t kort

- tegemoetkomingen aan huurders kunnen op diverse wijzen gedaan worden - en worden op heel verschillende in de boekhouding verwerkt.
- sommige kunnen er optisch fraai uitzien (in de hj cijfers) - maar t toekomstig risico verhogen (Voor beleggers)
- Debiteuren reserve is voor afschrijving voor faillissementen, 1,5 miljoen geeft niet veel ruimte - alles daarboven ga je gelijk zien
- een omzet afhankelijke huur is een knetterharde onderhandeling - geen (ver)huurder zal dat doen als er niet significante benefit voor is. Bij WHA verwacht ik effecten te zien van de H&M deal in de cijfers. Bij ECP is het prematuur om te denken dat het geen effect gaat hebben.

Verder - je bent vrij optimistisch over het herstel van de economie, dus ook ECP. Ik zie nog serieuze hobbels met name in de VS, dus China, en daarmee verwacht ik noveen aantal slechte sentiment dagen voor vastgoed

Joop Visser 26 juni 2020 23:10

0

Intu vraagt uitstel van betaling aan; de problemen met de schuld waren al duidelijk in januari. De bezittingen waren toen al veel minder waard.

Branco P 27 juni 2020 22:13

0

quote:
NLvalue schreef op 26 juni 2020 22:54:
[...]
Je hebt meer verstand van vastgoed, dan het lezen van jaarrekeningen - gelukkig maar..

In t kort

- tegemoetkomingen aan huurders kunnen op diverse wijzen gedaan worden - en worden op heel verschillende in de boekhouding verwerkt.
- sommige kunnen er optisch fraai uitzien (in de hj cijfers) - maar t toekomstig risico verhogen (Voor beleggers)
- Debiteuren reserve is voor afschrijving voor faillissementen, 1,5 miljoen geeft niet veel ruimte - alles daarboven ga je gelijk zien
- een omzet afhankelijke huur is een knetterharde onderhandeling - geen (ver)huurder zal dat doen als er niet significante benefit voor is. Bij WHA verwacht ik effecten te zien van de H&M deal in de cijfers. Bij ECP is het prematuur om te denken dat het geen effect gaat hebben.

Verder - je bent vrij optimistisch over het herstel van de economie, dus ook ECP. Ik zie nog serieuze hobbels met name in de VS, dus China, en daarmee verwacht ik noveen aantal slechte sentiment dagen voor vastgoed

Slechte beurssentiment-dagen, ja dat zou best kunnen. We krijgen nu de zomermaanden zonder al te veel nieuws dus Corona zal dan een dankbaar onderwerp zijn voor de media. Als er dan ergens weer eens een paar honderd mensen besmet zijn is het meteen weer wereldnieuws. Maar uiteindelijk draait het allemaal om de bezoekers van de winkelcentra en de omzetten die de winkeliers realiseren, nietwaar?

Verder dank voor jouw vertrouwen in mijn jaarrekening-skills ;-) debiteuren reserve voor faillissementen (dubieuze debiteuren) was in 2019 dan 1,5mio en zal in de komende jaarrekening vast iets toenemen, maar we hebben het over de kwijtgescholden huren van april-juni en die worden gewoon volledig in het resultaat van 2020 genomen. Dat zal boekhoudkundig ook niet anders kunnen en bovendien kan het management in 2020 mooi schoon schip maken onder het mom van Corona en zal er wel meer pijn in 2020 gepakt worden, maar ik denk niet dat er bij ECP veel pijn is.

Ik kan wel zien dat jij geen ervaring hebt in het winkelvastgoed want wat je nu weer allemaal schrijft over omzetafhankelijke huur, daar valt niks zinnigs van te maken. Misschien dat H&M bij WHV een poging doet om huurcontracten om te zetten in een 100% omzetafhankelijke huur, maar dat zijn dan vestigingen die toch al op de nominatie staan om te sluiten. Dus dan doet H&M een “alles of niksje”, maar de toplocaties zal H&M niet op die manier op het spel zetten. Voor ECP valt er weinig te vrezen omdat zij zowat de laagste OCR’s hebben in de business.

Ik weet niet precies wat het is NL, maar ik ben eigenlijk betere posts van je gewend. Heb ik het bij het juiste eind dat je een short positie ingenomen hebt? ;-)

NLvalue 28 juni 2020 15:13

0

Ik ben een nieuw model aan t testen ‘ een goed verstaander heeft aan een half woord genoeg’ . Ik kan nog 5 pagina’s volschrijven over IFRS 16 en GS bij URW - maar ik denk dat 10 woorden genoeg gaat zijn de komende 2 maanden voor de forumlezers die het punt geïnternaliseerd hebben. En voor anderen die echt willen leren, kan ik altijd nog toelichten.

ECP die vrijwel immuun is voor de ontwikkelingen in retail nu (of een 99% bezettingsgraad) vind ik “sounds too good to be true” . And if something sounds too good to be true, it probably is..” het enige wat ik hier post is een deel van het voorwerk dat ik aan het doen ben. Kan ik nog 10 pagina’s over schrijven waarom ik dar denk, maar conclusies ga ik pas trekken als ik de cijfers gezien heb.

Wat ECP schrijft over omzetafhankelijke huur, en wat jij daarover schrijft (en in mijn optiek ook kan gelden voor ECP ) worden 2 hypotheses:
1) ECP heeft marktmacht die de andere spelers niet hebben, en kan voor haar gunstige condities afdwingen
2) als deel van het model dat ECP gebouwd heeft om zeer hoge bezettingsgraden te tonen, heeft ze een disproportioneel groot gedeelte van de huur omzet afh gemaakt. Dat werkte goed in tijden van ec groei , maar gaat zich nu wreken.

Nogmaals - geen idee welk van de twee t gaat zijn - ik laat je alleen zien hoe ik door de cijfers zal gaan - en dat ik tot die tijd in wait-and-see modus ben

Voor de volledigheid, Mijn posities:

-long WHA met een serieus verlies, die ga ik terugverdienen door wat ik daar leer elders toe te passen
- long ECP met een klein verlies. Geen intentie (nog) om daar een wijziging in aan te brengen (v/k)
- ‘short’ URW door ongedekt geschreven calls. Het moment wanneer ik serieus long ga heb ik bepaald. Diegene die de IFRS16 en GS posts goed verstaan hebben, weten waarom en wanneer. Ik verwacht hier serieus winst op te maken
- Vastned 0, dat blijft zo totdat ik een ceo wissel als valide optie begin te zien.

Branco P 28 juni 2020 23:46

0

Je kunt niet “ineens“ je huur meer omzetafhankelijk maken dus dat is bij ECP zeker niet gebeurd. Verhuurders willen altijd een zo groot mogelijke stabiele basishuur, dus ze gaan dan zeker geen contracten openbreken om al dan niet een betere occupancy te veinzen. Dat is echt heer ver van de realiteit wat je daar bedacht hebt! :-) Ik heb zelf meerdere objecten van ECP in Frankrijk en ook Woluwe daadwerkelijk bezocht en de plattegronden op de websites kwamen precies overeen met de realiteit en dat houdt in dat er niet of nauwelijks leegstand is. Veel winkelcentra zijn écht voor 100% volverhuurd, ik kan het helaas ook niet anders maken. Ik heb al wel heel vaak op dit forum geschreven waardoor dat komt, lees mijn posts er gerust eens rustig op na. En nogmaals: de jaarlijkse huurstroom is veel te constant (door de jaren heen) terwijl er soms vrij grote variatie in de omzetten is geweest, dus de omzetgerelateerde component is gering. Niet dat dat overigens op de langere termijn zo veel uitmaakt als je uitgaan van volledig omzetherstel (alleen 2020 zou dan een issuejaar kunnen zijn)

Vertraagd	10 feb 2025 15:18
Koers	24,050
Verschil	+0,300 (+1,26%)
Hoog	24,150
Laag	23,900
Volume	9.989
Volume gemiddeld	55.462
Volume gisteren	55.419

08 nov	Slotcall: AEX kopje onder, Bill Ackma...	8
30 aug	Slotcall: chipaandelen trekken AEX om...	6
10 mei	Slotcall: AEX met nieuw record het we...	2
22 mrt	Slotcall: AEX ruimt de slingers op, m...	1
aug '21	Beursblik: Eurocommercial Properties ...
aug '21	Flink lager resultaat voor Eurocommer...	1
mei '21	Beursblik: Degroof Petercam verhoogt ...
mei '21	Beursblik: geen verrassingen bij Euro...	2
mei '21	Resultaatverbetering voor Eurocommerc...	1
mei '21	Beursblik: Berenberg verhoogt koersdo...	1

Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

ECP 2020

Meedoen aan de discussie?

Direct naar Forum

Detail

Eurocommercial Properties nieuws meer