Itis is eind 2018 verkocht voor een netto prijs van € 450 miljoen (incl. deferred taxes, overdracht origanisatie, transactiekosten), en stond halverwege 2018 in de boeken tegen € 564 miljoen. Richting eind 2018 was er nog € 15 miljoen te besteden aan capex (bioscoop). Hiervoor werd dus (netto) minder dan 80% boekwaarde gevangen, en dit winkelcentrum presteerde redelijk en zonder corona problemen.
Wereldhave stelt (terecht) vast de interesse vanuit investeerders in de Franse (winkelvastgoed) markt in de loop van 2020 verslechtert, toekomstige huurinningen en het op peil houden van bezetting zijn meer onzeker geworden. De taxateurs waarderen vooral vanuit de achteruitkijkspiegel, nemen een kleine corona discount, maar zullen niet stellen dat op deze taxatiewaarden nu verkocht kan worden. De Franse bezittingen hebben afgelopen slecht gepresteerd, doorlopende huurdaling en hoge capex, allerminst een defensieve belegging met stabiele cashflow (wat beleggers nu wensen).
Vandaar dat ik een totale netto transactieprijs (incl. verwerking alle kosten) boven 2/3e boekwaarde (> € 500 miljoen) voor de Franse winkelcentra in huidige markt (met alle corona onzekerheid) best ok vind.
De 5% beneden boekwaarde over een jaar of 3 is ook goed mogelijk, maar dan zou Wereldhave in de tussentijd zelf het risico houden van uitkomsten corona ontwikkeling (waarvoor Wereldhave beperkt risicovermogen heeft, bij huidige LTV), en goed mogelijk dat in de komende 3 jaar (net als afgelopen jaren) verder wordt afgeboekt op Frankrijk wat het makkelijker maakt om dichtbij boekwaarde te verkopen. Als markten omlaag draaien (zoals afgelopen jaren) is het moeilijker om boekwaarde te realiseren, dan wanneer markten al even zijn gestabiliseerd of juist omhoog draaien.