Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

quote:

Branco P schreef op 11 februari 2021 11:56:

[...]

Ik beleg niet met geleend geld. Ik heb ook geen 1e hypotheek overigens. Heb ik gelukkig niet nodig. 5200 stuks ECP is wel een wezenlijk deel van mijn vermogen, dus flink overwogen. Maar met een goede reden. Dus ik zit er al diep in zullen we maar zeggen. ruim de helft van de positie opgebouwd onder 10 Euro. Dat was no-brainer-terrein.

quote:

Erwin S schreef op 11 februari 2021 11:52:

[...]

Klep staat al op een eurootje winst

quote:

Up&Down schreef op 11 februari 2021 11:59:

[...]

Een mooie LTV van 0% dus..

quote:

Branco P schreef op 11 februari 2021 12:06:

[...]

Dat zou de enige juiste LTV zijn voor commerciële vastgoedbeleggingen. Dan was commercieel vastgoed gewoon een stuk goedkoper en dan was al deze huidige commotie er nooit geweest. Vreemd financieren is uiteindelijk alleen interessant voor banken als je er écht goed over nadenkt.

quote:

GJF1959 schreef op 11 februari 2021 12:26:

[...]

En als je er nog beter over na denkt? Een leningdeel van 30 a 40% is een hele hele mooie hefboom die een mooie bijdrage kan leveren aan het dividend. Met een goed beheersbare verhoging van het risico, dat dan weer wel.

quote:

Up&Down schreef op 11 februari 2021 12:47:

[...]

Is wel een interessante discussie. Heb er ook wel eens over nagedacht als een bedrijf als ECP helemaal zonder vreemd vermogen gefinancierd zou worden. Het klopt dat je geen hefboomeffect voordeel hebt. Maar kijk eens hoe simpel je structuur wordt. Je hoeft geen aparte mensen aan te nemen die verantwoordelijk zijn voor je leningen/ contacten met banken en krediet beoordelaars. Taxeren moet voor jaarverslag maar LTV doet er niet meer toe en NAV kijkt bijna niemand meer naar (lijkt het). Je betaalt niet alleen geen rente maar je kunt bijna je gehele cashflow als dividend uitkeren. Zal nooit gebeuren, maar ik denk dat het een heel aantrekkelijk aandeel kan zijn.

quote:

Up&Down schreef op 11 februari 2021 11:29:

[...]

NLValue, je hebt gezegd dat je met de beleggingen voor je kinderen uit ECP bent gestapt, maar zelf nog wel wat aandelen hebt. Wat zijn jouw overwegingen om nog wel in ECP te investeren?

@Branco, eigenlijk ook wel benieuwd waarom jij bv geen 2e of 3e hypotheek op je huis hebt genomen om alles in ECP te investeren (dit is een aanname vanuit mijn kant, ik weet het). Waar zit volgens jou het risico?

Ik ben hier oprecht benieuwd naar en geeft misschien ook wel mooie nieuwe inzichten.

quote:

Branco P schreef op 11 februari 2021 11:56:

[...]

Ik beleg niet met geleend geld. Ik heb ook geen 1e hypotheek overigens. Heb ik gelukkig niet nodig. 5200 stuks ECP is wel een wezenlijk deel van mijn vermogen, dus flink overwogen. Maar met een goede reden. Dus ik zit er al diep in zullen we maar zeggen. ruim de helft van de positie opgebouwd onder 10 Euro. Dat was no-brainer-terrein. Toen heb ik wel alles wat ik op dat moment beschikbaar had erin gestopt.

NLvalue is een beetje een zeveraar. Die vertelt altijd pas achteraf wat hij zoal aan transacties gedaan heeft. Zo zou hij rond 17 euro zijn laatste positie verkocht hebben en dat zijn dan ca. 10.000 stuks geweest (want hij had destijds zijn GAK ineens naar ca. 11 euro gebracht, wat hij later onbedoeld weer tegensprak). Nu laatst meldde hij dan weer een positie van een paar honderd stukjes. Hij houdt zelf niet goed genoeg bij wat hij hier allemaal gemeld heeft (maar ik wel) en dan rijdt hij dus soms onbedoeld zichzelf in de wielen. Niet te serieus nemen dus zo ik zeggen.

quote:

GJF1959 schreef op 11 februari 2021 12:26:

[...]

En als je er nog beter over na denkt? Een leningdeel van 30 a 40% is een hele hele mooie hefboom die een mooie bijdrage kan leveren aan het dividend. Met een goed beheersbare verhoging van het risico, dat dan weer wel.

quote:

Up&Down schreef op 11 februari 2021 12:47:

[...]

Is wel een interessante discussie. Heb er ook wel eens over nagedacht als een bedrijf als ECP helemaal zonder vreemd vermogen gefinancierd zou worden. Het klopt dat je geen hefboomeffect voordeel hebt. Maar kijk eens hoe simpel je structuur wordt. Je hoeft geen aparte mensen aan te nemen die verantwoordelijk zijn voor je leningen/ contacten met banken en krediet beoordelaars. Taxeren moet voor jaarverslag maar LTV doet er niet meer toe en NAV kijkt bijna niemand meer naar (lijkt het). Je betaalt niet alleen geen rente maar je kunt bijna je gehele cashflow als dividend uitkeren. Zal nooit gebeuren, maar ik denk dat het een heel aantrekkelijk aandeel kan zijn.

quote:

NLvalue schreef op 11 februari 2021 13:34:

[...]

Daar is hij weer.. het misplaatste neerbuigende toontje met z;n Grapperhausje P.

Speciaal voor jou heb ik vooraf mijn transacties gemeld. En uitgevoerd. En je daarna er op gewezen dat ik ze gedaan heb.
Zodat jij de kans had om die te controleren in het transactie log. Dat je verzuimd hebt om te doen.

Wel een Grote mond, maar je hebt je recht verspeeld om te spreken over mijn transacties.

DIt heb ik je al eerder verteld. Maar jij leert heel erg moeilijk, blijkt maar weer.

quote:

Branco P schreef op 11 februari 2021 12:02:

[...]

Heb die 100 stukjes er net weer uitgedaan op 18,46
200 extra ECP hou ik nog even vast

quote:

Branco P schreef op 11 februari 2021 14:13:

[...]

Nee, denk er nog eens een keer NOG beter over na. Als je commercieel vastgoed NIET met vreemd vermogen mag financieren, dan zou niemand dat doen. Dan zouden de prijzen als vanzelf lager zijn om dat mensen toch een bepaald rendement willen behalen. Zelfde rendement. Minder risico.

Dat vreemd financieren is echt alleen maar ten voordele van de financiers en iedere belegger denkt in eerste instantie zoals jij. En nu het mogelijk is doet iedereen het natuurlijk ook, anders heb je een lager rendement. Maar als het simpelweg niet zou mogen, dan had je lagere vastgoedprijzen, zelfde rendement, minder risico.

quote:

Mylett schreef op 11 februari 2021 15:06:

[...]

Dit lijkt me dan weer een imperfectie in logica. Allereerst lijk je het hefboomeffect bij prijsstijgingen te negeren. Je lijkt erop te wijzen dat dit al in de vastgoedprijzen zit 'verdisconteerd', maar dit is volgens mij geen correcte voorstelling van zaken. Laten we het voorbeeld nemen van een pand dat door een bestemmingsplanwijzing 100% in waarde toeneemt (van 300.000 naar 600.000). Laten we er ook vanuit gaan het percentage vreemd vermogen 50% bedraagt en de 'prijsopslag' door het 'toestaan' van het financieren met vreemd vermogen 100% is. Oftewel bij een verbod op het financieren met vreemd vermogen zouden de vastgoedprijzen 50% lager zijn.

Bij het financieren met 50% vreemd vermogen, wordt een winst behaald van 600.000-150.000= 450.000

In het geval van een verbod op het financieren met vreemd vermogen daalt de aankoopprijs van het pand met 50% -- naar 150.000 dus. Na de bestemmingsplanwijzing is het pand 300.000 waard en heb je 'slechts' 150.000 verdiend.

Ook ga je er bij deze voorstelling vanuit dat geen enkele partij de markt kan outperformen. Als je d.m.v. superieure inzichten, management, verhuurorganisatie, of welke competitief voordeel dan ook een significante edge hebt op je concurrentie dan zorgt het vreemd vermogen voor flink wat extra brandstof. Over time zorgt deze 'compound interest' voor gigantische verschillen in resultaten. Zie de eindbalans van een van Herk vs. ome Piet met nog steeds dezelfde 3 studentenpandjes in beheer na twee decennia.

quote:

Branco P schreef op 11 februari 2021 15:34:

[...]

als er nooit met vreemd geld aangekocht had mogen worden dan was de aankoopprijs destijds al geen 300.000 maar juist slechts 150.000. Even in jouw eenvoudige voorbeeld gesproken.

uiteraard zou men nu overal schade lijden als gevolg van het feit dat vreemd financieren ineens niet meer zou mogen. Maar dat was niet mijn punt, ik gaf aan dat als het nooit had gemogen, dat beleggers dan wel hetzelfde rendement zouden maken, maar dan met minder risico.

uiteindelijk zou een situatie waarin langzaam het vreemd financieren van commercieel vastgoed zou gaan verdwijnen wel tot hetzelfde effect gaan leiden

quote:

Mylett schreef op 11 februari 2021 15:51:

[...]

Lees het nog eens goed ;-)

Vreemd vermogen zorgt - ceteris paribus - per definitie voor een hefboom. Dus het is of minder risico en een lager rendement, of meer risico en een hoger rendement.

quote:

Jello schreef op 11 februari 2021 16:27:

@branco: lekker daytraden! Jij zit gebeiteld!