Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

quote:

!@#$!@! schreef op 26 augustus 2022 11:47:

Plus dat Frankrijk het ook een stuk slechter doet dan de rest van Europa.

quote:

Branco P schreef op 26 augustus 2022 11:47:

Op een volume van 20.000 aandelen eerst naar +7% en 14.000 aandelen later weer op +2%
Komkommertijd

quote:

Branco P schreef op 26 augustus 2022 08:28:

LTV zelfs onder 39% nu, dat moet op zich al iets gaan doen met de discount waartegen het aandeel nog steeds noteert, ook omdat de waarde van de portefeuille wederom is gestegen.

quote:

!@#$!@! schreef op 26 augustus 2022 12:04:

De cijfers van ECP zijn best redelijk natuurlijk. Maar je ziet echt een groot verschil tussen Zweden en de rest. Want Zweden is het enige land waar de inflatie wordt bijgehouden. (geen covid restricties gehad en ook energieprijzen vallen daar nog mee)

Ik vind het echter nog steeds geen sterke cijfers. 2,2% waardegroei gezien de huidige inflatie is natuurlijk gewoon nog steeds slecht. Amper hoger dan de 10 jaars rente.
De verwachte DIR voor komend jaar valt ook tegen en is nogal aan de lage kant. Ik lees zo snel niet waar dat aan ligt. Zijn dat de afboekingen vanwege covid ?

Opvallend is dat de DIR van Klep een stuk hoger is met €2.45, maar de koers van ECP is dus hoger dan Klep met een lagere DIR. Nou doet ECP het wel beter dan de rest, maar Klep is weer veel groter (dus meer liquide en minder risico).

Geloof wel dat Klep een eenmalige meevaller heeft in de cijfers dit jaar ? en ECP juist nog afboekingen van covid wat de resultaten nu drukt ?? Nog even naar kijken dus.

quote:

Branco P schreef op 26 augustus 2022 13:55:

[...]

Despite different indexation methods and timing, all countries are benefitting from indexation, with Belgium estimated to be the highest at 5.6%.

De grote huurders zullen een cap hebben op de indexering en voor een deel wordt er op dit moment gewerkt met indexen die iets verder terug liggen in het verleden. Daarvoor moet je de inhoud van de huurcontracten kennen en de per land gebruikelijke methodieken.

Voorbeeld:

De huur wordt verhoogd per 1 juli 2022 op basis van de stijging van de Jaarindex van 2021 t.o.v. de jaarindex van 2020. Bij een dergelijke indexering heb je dus nog geen inflatie-effect. Dat effect komt dan pas volgend jaar. In de Q1 update van 6 mei gaf men reeds aan dat men in 2022 ongeveer 7 miljoen aan huurindexeringen verwacht. Dat kun je alleen zo specifiek zeggen als de relevante indexen op dat moment reeds bekend waren. En nu, in deze H1 update is dat getal van 7 miljoen precies gelijk gebleven, ondanks de extreme inflatie van de afgelopen maanden.

Kortom: de echte extreme huurindexeringen gaan we dan, denk ik, pas volgend jaar zien. Maar alleen als de Sales genoeg meebewegen, en dat lijkt iig in Italië en Zweden al goed te gaan.

Ik heb nog geen tijd gehad om de webcast te luisteren. Mogelijk wordt er daar nog wat meer over gezegd.

3,5% begreep ik Max dit jaar

quote:

Branco P schreef op 26 augustus 2022 13:55:

[...]

Kortom: de echte extreme huurindexeringen gaan we dan, denk ik, pas volgend jaar zien. Maar alleen als de Sales genoeg meebewegen, en dat lijkt iig in Italië en Zweden al goed te gaan.

quote:

junkyard schreef op 26 augustus 2022 14:05:

ECP is voorzichtig en houdt kapitaal liefst binnenboord, op korte termijn zijn er grote onzekerheden die de waarde kunnen aantasten. Zo keert ECP het interim dividend (2022) pas uit in 2023, een merkwaardig moment en waarschijnlijk gekozen om het kapitaal langer binnenboord te houden om zo tijdelijk een hogere LTV te presenteren bij de (half)jaarcijfers.

quote:

!@#$!@! schreef op 26 augustus 2022 14:59:

[...]

Dat was een bewuste keuze van ECP omdat ze wilde dat het dividend in hetzelfde jaar uitgekeerd zou blijven om zo de verschillende jaren kwa dividend makkelijk te kunnen blijven vergelijken. (voor investeerders)

Beetje oppervlakkig wat mij betreft, alsof men daar niet door heen zou prikken ofzo. Ja ook met tonnen/miljoenen betaalde bestuurders nemen vaak gewoon emotionele beslissingen ipv rationele.

quote:

junkyard schreef op 26 augustus 2022 14:05:

Woluwe potentieel lijkt continu iets te slinken, met elke keer de melding dat de vergunning over een jaar wordt verwacht, wat doet denken aan het "Free beer tomorrow" bordje. ECP geeft nu aan dat een woonverdieping (resi) is geannuleerd (vermoedelijk na bezwaren omwonenden), het aantal appartementen is nu 70 wordt in plaats van de eerdere 100. Daarnaast zijn de retails meters ook wat verlaagd, naar nu 7.800m2 (eerder 8.700m2). De yield on cost is hier nu ongeveer 2,0% boven de huidige Woluwe NIY (4,4%), waarmee de eerdere 7-8% yield uit zicht raakt. Door de kleinere projectomvang en lagere yield en deze uitloop (inmiddels is ECP al 5 jaar bezig) is de uiteindelijke € bijdrage van deze uitbreiding beperkt en zal de Woluwe aankoopprijs (bij yield <4,0%) niet snel in de boeken terugkomen ondanks het superieure ECP management/aankoopbeleid. Voordeel van verdere uitloop is wel dat ECP hierdoor nu geen extra risico's hoeft aan te gaan en schulden niet hoeft te verhogen ter financiering van de bouw.

quote:

junkyard schreef op 26 augustus 2022 15:47:

[...]

Wellicht dat dit de externe toelichting was, maar ik vermoed dat zwaar meeweegt dat dividend distributie net na einde halfjaar / einde jaar het voordeel biedt dat dit de ratio's op peildata wat oppoetst.

Investeerders zullen liever eerder dividend en aansluiting met de markt zien, wat een interim dividend vlot na halfjaarcijfers is in plaats van interim dividend na afsluiting van het nieuwe boekjaar.

quote:

Branco P schreef op 26 augustus 2022 13:55:

[...]

Despite different indexation methods and timing, all countries are benefitting from indexation, with Belgium estimated to be the highest at 5.6%.

De grote huurders zullen een cap hebben op de indexering en voor een deel wordt er op dit moment gewerkt met indexen die iets verder terug liggen in het verleden. Daarvoor moet je de inhoud van de huurcontracten kennen en de per land gebruikelijke methodieken.

Voorbeeld:

De huur wordt verhoogd per 1 juli 2022 op basis van de stijging van de Jaarindex van 2021 t.o.v. de jaarindex van 2020. Bij een dergelijke indexering heb je dus nog geen inflatie-effect. Dat effect komt dan pas volgend jaar. In de Q1 update van 6 mei gaf men reeds aan dat men in 2022 ongeveer 7 miljoen aan huurindexeringen verwacht. Dat kun je alleen zo specifiek zeggen als de relevante indexen op dat moment reeds bekend waren. En nu, in deze H1 update is dat getal van 7 miljoen precies gelijk gebleven, ondanks de extreme inflatie van de afgelopen maanden.

Kortom: de echte extreme huurindexeringen gaan we dan, denk ik, pas volgend jaar zien. Maar alleen als de Sales genoeg meebewegen, en dat lijkt iig in Italië en Zweden al goed te gaan.

Ik heb nog geen tijd gehad om de webcast te luisteren. Mogelijk wordt er daar nog wat meer over gezegd.

quote:

Branco P schreef op 26 augustus 2022 17:21:

[...]

Speelt voor LT beleggers natuurlijk geen enkele rol. Maandje eerder of later. Dat zal geen issue zijn.

Persoonlijk vind ik het slim, dividend heeft op deze manier geen negatief effect op de gerapporteerde LTV. Een handigheidje dus. Ik mag dat wel.

quote:

junkyard schreef op 26 augustus 2022 17:30:

[...]

Afwijken van de standaard om de eigen prestatie / situatie iets te verfraaien kun je als handigheidje beschouwen, maar alle professionele partijen (analisten, vreemd vermogen verstrekkers) prikken hier recht doorheen en het is alleen de kleine belegger die je hiermee op het verkeerde been zet. Afwijking van de markt standaard vind ik geen handigheidje, dit heeft meer weg van window dressing,, maar ik begrijp dat iedereen zoiets anders kan beoordelen.