Perpetuals, Steepeners « Terug naar discussie overzicht

solide aandelen als aanvulling op een obligatieportefeuille

771 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 7 8 9 ... 35 36 37 38 39 » | Laatste

Omlaag ↓

modaaltje 16 maart 2013 12:14

quote:
spaasje schreef op 15 maart 2013 10:06:
Zit ook wat rond te kijken op www.veilingbiljet.nl en dergelijke.

Ervaringen en expertise altijd welkom...

Spaasje, ik zit zelf al decennia lang in garageboxen ( als appeltje voor de dorst), het voordeel is dat je de marktprijzen volgt, een vast rendement hebt,goede huurders met weinig verloop, weinig risico op oplopende huur achterstand, weinig onderhoud, geen of weinig huurbescherming en de kosten per unit eigenlijk meevallen ( of je nu een huis moet verkopen of een garagebox).
al met al ben ik er nog steeds blij mee.

jrxs4all 16 maart 2013 13:48

In de bijlage de kengetallen van de NL vastgoedfondsen (excl. Unibail).

Bijlage:

benito c. 18 maart 2013 13:29

quote:
jrxs4all schreef op 16 maart 2013 13:48:
In de bijlage de kengetallen van de NL vastgoedfondsen (excl. Unibail).

JR, dank voor het staatje.
Ik aarzel nog al over de timing, of het niet te vroeg is om de vastgoedaandelen te kopen. We zullen het ergste wel achter de rug hebben, dus misschien moet je, gelet op de onderwaardering van Vastned er zolangzamerhand in stappen. Aan de andere kant zie je dat de ontwikkeling van online-verkopen een enorme vlucht gaat nemen. Als aandeelhouder Macintosh zou je er niet blij van worden. Gewone winkelstraten hebben enorm te lijden. Zou het werkelijk zo zijn, dat de drukke winkelstraten in de centra van de grote steden zich volledig kunnen onttrekken aan de malaise in de periferie? Ik kan me niet voorstellen dat het geen extra prijsdruk gaat geven.
Hoe kijk jij hier tegenaan bij je overweging nu wel deze stukken te hebben?
Ik zou me nog eerder kunnen voorstellen dat de luxe malls van ECP zich nog eerder zouden kunnen onttrekken aan deze prijsdruk.Hoewel ik het bezit in Noord Italie en Frankrijk ook niet goed kan beoordelen.

jrxs4all 18 maart 2013 13:53

quote:
benito c. schreef op 18 maart 2013 13:29:
Gewone winkelstraten hebben enorm te lijden. Zou het werkelijk zo zijn, dat de drukke winkelstraten in de centra van de grote steden zich volledig kunnen onttrekken aan de malaise in de periferie? Ik kan me niet voorstellen dat het geen extra prijsdruk gaat geven.

Koffiedik kijken blijft moeilijk, maar als je naar de resultaten in de huidig moeilijke tijden kijkt dan zie je dat zowel bij de taxaties als bij de huurinkomsten vastgoed op toplocaties in grote en middelgrote steden het prima blijft doen. In de periferie gaat het juist steeds slechter, je ziet het verschil tussen goede en slechte locaties steeds groter worden.

Dat laatste komt denk ik ook doordat iedereen die mindere locaties kwijt wil en zich wil concentreren op de betere, dat versterkt het effect.

Ik denk inderdaad dat de vastgoedfonden met uitzondering van NSI de bodem hebben gehad. NSI zou ook nog kunnen, maar dat is veel moeilijker in te schatten. Als de bodem van de kantorenmarkt in zicht komt kan daar zo 50% bij en ook nog wel het dubbele. Aan de andere kant kunnen ze ook gedwongen worden om panden te verkopen als de beleningsgraad te hoog wordt. Dan gaat het beste vastgoed weg en dan zal het heel moeilijk worden om te overleven.

VastNed is mijn favoriet omdat het sentiment daar maximaal negatief is. Ze zijn afgestraft vanwege de dividendverlaging (volgens mij juist een prima maatregel) en de Spaanse portefeuille. Maar op die laatste is al zoveel afgeschreven dat het nog maar 15% van het totaal is.

Als je denkt dat de vastgoedprijzen nog verder gaan zakken is Wereldhave een goede keus. Die hebben na de verkoop van de US/UK portefeuille nog maar een hele lage leverage en dan kunnen ze gaan shoppen met een dikke portemonnee.

De historische cijfers in de spreadsheet zijn trouwens overgenomen van Nico van Geest, de laatste cijfers en de taxaties zijn mijn huisvlijt.

Stapelaar 18 maart 2013 18:40

Naast de Nederlandse vastgoedfondsen kijk ik ook naar de volgende belgen: Banimmo (project(her)ontwikkeling) met discount van circa 30%, Retail Estates en Intervest Retail, waarbij ik voor de laatste twee niet warm kan lopen.
In Frankrijk vind ik interessant ANF Immobilier (belegger-ontwikkelaar) ook met discount van 30%.
In Duitsland volg ik woningbeleggers: Deutsche Wohnen en GSW (doen beide een agio) en vind ik Gagfah interessant (discount 30%).

Lk-33 18 maart 2013 19:37

Het enige fonds wat ik momenteel heb is Corio. Zijn momenteel een kwaliteitsslag aan het maken. Uiteraard moet dat nog wel bewezen worden. Maar als het lukt dan zal de discount van momenteel van 15% tegen een premie van 20% Unibail voor een deel weggaan. Stel dat alleen al die discount weggaat in een jaar of 3-5 en je pakt een dividend van 6% dan zit je toch op 9-10%. En dan heb je het nog niet over groei want er zit ook nog een en ander in de pijplijn. Ik vind dit dus een redelijk defensief fonds met een gerede kans op een goed rendement.

jrxs4all 19 maart 2013 13:10

quote:
Stapelaar schreef op 18 maart 2013 18:40:
In Duitsland volg ik woningbeleggers: Deutsche Wohnen en GSW (doen beide een agio) en vind ik Gagfah interessant (discount 30%).

Ik heb er snel naar gekeken, maar volgens mij wordt je niet blij van het beleggen in Duitse woningen. Direct rendement is iets van 4% en dan betaal je bij DW en GSG ook nog meer dan de boekwaarde. Bij DW zelfs 45% meer volgens Bloomberg.

Bij Gagfah is de discount volgens mij 15%, aan die 30% kom je alleen als je de latente belastingclaims ook meerekent in de NAV. Verder valt me de zeer hoge LTV op, 68%. Als ik het goed begrijp worden de panden niet gewaardeerd op marktwaarde maar via een DCF berekening. Dat lijkt me gevaarlijk bij een rentestijging, als de huren niet even hard meestijgen.

[verwijderd] 19 maart 2013 14:55

Iets anders uit de bouwsector:

* Het ETF fonds BABZ
* Investeert in 33 Amerikaanse gemeentelijke obligaties die allemaal > A ratings hebben van S&P.
* Koers fluctueert weinig (tussen 53 en 58 in de laatste 12 maanden)
* Maandelijks dividend. Dividend rendement ongeveer 4.5 % per jaar.
* Als je dit op margin doet is het nog interessant om te weten dat de margin requirement voor dit fonds slechts 1/7 is. M.a.w. je kunt van een flinke hefboom gebruik maken
* Info op www.pimcoetfs.com/Funds/Pages/BABZ.aspx

Graag jullie mening.

Portisch 19 maart 2013 15:05

@ De Belg.

4,5% rendement met een TER van 0,45%.
Maar je belegt wel in US Dollar.
Als dit de bedoeling is en je verwacht geen rentestijging dan is het OK>
Degelijk is het wel, maar de Dollar is voor mij toch een bezwaar.
Dan kijk ik liever naar een ETF High Yield van 8% min. zoals eerder in dit draadje aangegeven.

[verwijderd] 19 maart 2013 16:04

@ Portisch

Ik begrijp niet wat je bedoelt met "een TER van 0.45 %". Kun je dat toelichten ?

Voor wat de $ betreft: in feite beleg je niet in $ maar in € omdat je in de marginconstructie geen wisselrisico loopt.

De high yield van 8 % heb ik ook gedaan, maar dat is een ander risicoprofiel.
Het aardige van de Babz leek mij een redelijke rente bij goede ratings.

jrxs4all 19 maart 2013 16:20

quote:
de belg schreef op 19 maart 2013 16:04:
@ Portisch

Ik begrijp niet wat je bedoelt met "een TER van 0.45 %". Kun je dat toelichten ?

Dat zijn de kosten die er af gaan, netto hou je ongeveer 4% over. Gebruik je een hefboom 2 en leen je voor 2%, dan wordt het 6% zolang de rente niet stijgt.

Heb je de looptijd van die obligaties gezien ? Bijna 30 jaar..... Dat wordt een drama als de rente gaat stijgen.

benito c. 19 maart 2013 17:18

Vergelijk:
www.pimcoetfs.com/Funds/Pages/PIMCOIn...
yield 2,28% maturity bijna 7 jaar
www.pimcoetfs.com/Funds/Pages/SMMU.as...
yield 0,95% maturity dik 2 jaar
Die 28 jaar is een groter risico dan de high yield ETF van JR.

Op zich een prima idee, maar in de categorie van de 30 jarige treasury, die geeft een dikke 3% rente, dus daar is dit fonds een goed alternatief voor.

[verwijderd] 19 maart 2013 17:28

Alles wel, maar net zo goed als je je rijk kunt rekenen, zo kun je je ook arm rekenen.

Neem het high yield fonds HYLD dat je aanbevolen hebt en dat ik ook gekocht heb.
Het lijkt mij een goede investering, maar ik reken mij daar desgewenst als volgt arm:

De holding lijst van dat fonds laat zien dat 76.6 % rating B+/B/B- heeft.
Volgens www.standardandpoors.com/ratings/arti... (tabel 3) gaat jaarlijks daarvan 1.5 % in default. Dat is dus 1.15 % weg.
Verder heeft 13 % een rating CCC, waarvan 26.6 % in default zou moeten gaan.
Dat is 3.5 % weg.
Dan blijft nauwelijks de helft van het rendement over.
Dan kies ik liever voor iets anders.....

Maar net zo goed als niet van vandaag op morgen een hele reeks CCC bedrijven ineens failliet gaan, zal niet van vandaag op morgen de rente met 3 % stijgen.
Met andere woorden, er is ook nog zoiets als fondsbeheer en het volgen van de koersontwikkeling van de fondsen waarbij je moet accepteren dat je soms iets met verlies van de hand doet. M.a.w. niets is risicovrij en voor alles is een doomscenario te bedenken. Dat maakt dit forum ook leuk ;-)

Als je trouwens kijkt naar de coupon rentes van de onderliggende obligaties in BABZ, die inderdaad allemaal een lange looptijd hebben, dan zitten die veelal rond de 6.5 %. Of daar veel mee gebeurt als de rente stijgt is ook nog af te wachten.

jrxs4all 19 maart 2013 17:57

quote:
de belg schreef op 19 maart 2013 17:28:
Als je trouwens kijkt naar de coupon rentes van de onderliggende obligaties in BABZ, die inderdaad allemaal een lange looptijd hebben, dan zitten die veelal rond de 6.5 %. Of daar veel mee gebeurt als de rente stijgt is ook nog af te wachten.

De berekening van de schade door defaults bij HYLD laat ik even voor jouw rekening :)

Over die rente durf ik wel wat te zeggen. Coupon van BABZ is rond de 7% gemiddeld. Met 4,5% effectief betekent dit dat ze rond de 140% noteren.

Dan durf ik te beweren dat ze naar de 100% gaan als de rente op die stukken weer naar 7% gaat.

[verwijderd] 19 maart 2013 18:38

Ben ik met je eens.
Maar:
a) wanneer is dat ? en
b) geldt dat niet voor veel van onze perpen ook ? (Behalve dan waarschijnlijk voor de 11.25 % SNS)

En overigens: dank je om geen commentaar op mijn professionele berekening te geven ;-)

[verwijderd] 20 maart 2013 10:03

quote:
modaaltje schreef op 16 maart 2013 12:14:
[...]Spaasje, ik zit zelf al decennia lang in garageboxen ( als appeltje voor de dorst), het voordeel is dat je de marktprijzen volgt, een vast rendement hebt,goede huurders met weinig verloop, weinig risico op oplopende huur achterstand, weinig onderhoud, geen of weinig huurbescherming en de kosten per unit eigenlijk meevallen ( of je nu een huis moet verkopen of een garagebox).
al met al ben ik er nog steeds blij mee.

Dank allen voor het meedenken, beursgenoteerde fondsen kunnen soms interessant zijn. Ik zit dan ook te denken aan de REIT's in Amerika waarover ik mij aan het inlezen ben (momenteel weinig ervaring in die instrumenten).

Echter loop ik vaak tegen belastingsissues aan (ben Belg dus bij Nederlandse fondsen dubbele dividend belasting). Dit maakt het voor de langere termijn weinig interessant, want dit vreet het rendement behoorlijk weg als bijna de helf van je dividend opgaat aan belastingen.

Ook zou ik het leuk vinden iets tastbaars te hebben. Garageboxen zijn mogelijk interessant, maar dat zie ik nooit te koop eigenlijk. Wat zijn de bronnen om deze te vinden, en welk rendement probeer je hierop na te streven?

jrxs4all 20 maart 2013 11:08

quote:
spaasje schreef op 20 maart 2013 10:03:
[...]

Dank allen voor het meedenken, beursgenoteerde fondsen kunnen soms interessant zijn. Ik zit dan ook te denken aan de REIT's in Amerika waarover ik mij aan het inlezen ben (momenteel weinig ervaring in die instrumenten).

Echter loop ik vaak tegen belastingsissues aan (ben Belg dus bij Nederlandse fondsen dubbele dividend belasting). Dit maakt het voor de langere termijn weinig interessant, want dit vreet het rendement behoorlijk weg als bijna de helf van je dividend opgaat aan belastingen.

REIT's zijn een interessante categorie, maar ook daar wordt 30% ingehouden. In Nederland kun je dat verrekenen bij je belastingaangifte maar in Belgie dus niet ? Als je dan ook nog de Belgische heffing moet betalen ben je inderdaad bijna de helft kwijt.

Je kunt natuurlijk wel op de dag voor de ex-dividend verkopen en op de ex-dividend dag terugkopen.

jrxs4all 20 maart 2013 11:15

quote:
de belg schreef op 19 maart 2013 18:38:
Ben ik met je eens.
Maar:
a) wanneer is dat ? en
b) geldt dat niet voor veel van onze perpen ook ? (Behalve dan waarschijnlijk voor de 11.25 % SNS)

Onmogelijk te zeggen wanneer de lange rente gaat stijgen, maar met de huidige ultra lage tarieven loop je een eenzijdig risico. Het kan wel (hard) omhoog en eigenlijk niet meer omlaag. Hoe langer de looptijd van de obligaties, des te groter is de schade dan.

Dat geldt inderdaad ook voor de perpen, maar daar kan de spread hier en daar nog wel wat omlaag. Bij de gemeentelijke obligaties zit daar nauwelijks ruimte.

benito c. 20 maart 2013 11:39

quote:
spaasje schreef op 20 maart 2013 10:03:
[...]

Garageboxen zijn mogelijk interessant, maar dat zie ik nooit te koop eigenlijk. Wat zijn de bronnen om deze te vinden, en welk rendement probeer je hierop na te streven?

www.funda.nl/koop/uitgebreid-zoeken/
invullen parkeergelegenheid, en de plaats of postcode.
Als je op dezelfde wijze bij te huur kijkt, zie je welke huren gevaagd worden.

[verwijderd] 21 maart 2013 13:47

Het lijkt erop dat perikelen met SNS en Cyprus, Basel III, en het callen van perpen velen met mij doet zoeken naar andere wegen om tot een redelijk rendement te komen.

Vastgoed komt ook al langs in diverse vormen gaande van studentenhuisjes via garageboxen tot REITs (Real Estate Investment Trusts).

Omdat ik altijd in ben voor iets anders ben ik ook begonnen om mij een beetje in te lezen in de wondere wereld van de REITs.
En aangezien het vaak geen slecht idee is om bij iets nieuws eerst eens een mandje te overwegen via trackers/EFTs ben ik daar maar begonnen.

Onderstaand , zeer incompleet, lijstje geeft van een aantal fondsen achtereenvolgens:
Naam
30 day SEC yield als indicatie voor het dividend rendement
Grootte van het fonds in MM $
Aantal holdings

REM 11.7 1114 30
ICF 2.9 2869 31
IYR 3.5 5391 94
FTY 3.4 90 51
IFAS 2.4 34 80
WPS 2.8 194 291
REZ 3.2 298 34
IFEU 3.4 15 88
FNIO 2.8 12 32
MORT 10.8 5 23

1. De meeste ETFs geven zeer bescheiden rendementen
2. Twee uitzonderingen: REM en MORT
Maar de reden voor deze uitzondering wordt snel duidelijk. Dit zijn geen Reits maar mReits.
Zucht, alweer een nieuwe afkorting: Mortgage Real Estate Investment Trusts.
Zeg maar handelaars in Amerikaanse hypotheken.

Eerste reactie: brrrrrrr, slangenkuil.
Tweede reactie, na iets meer gekeken te hebben naar REM: redelijk stabiele koers, constant en hoog dividend, zo’n rendement vind je niet snel.....
Als je wat te lezen wilt hebben (maar er is veel meer):

seekingalpha.com/article/314603-a-com...

seekingalpha.com/article/1278191-mort...

www.nasdaq.com/article/is-the-panic-o...

www.etftrends.com/2013/02/mortgage-re...

Voor mij is dit allemaal zowel boeiend als helemaal nieuw.
Voordat ik hier nu een doctoraalscriptie over ga maken: heeft iemand van jullie hier al eens naar gekeken ?

771 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 7 8 9 ... 35 36 37 38 39 » | Laatste

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Markt vandaag

AEX 911,34 +0,62 +0,07% 07 mrt


Germany40^	23.212,60	-0,88%
BEL 20	4.469,34	+0,13%
Europe50^	5.520,52	+0,95%
US30^	42.798,70	0,00%
Nasd100^	20.187,80	0,00%
US500^	5.768,30	0,00%
Japan225^	37.281,60	0,00%
Gold spot	2.909,90	0,00%
EUR/USD	1,0834	+0,02%
WTI	66,99	0,00%