Verwacht resultaat over tweede halfjaar 2023 is slechts € 2,09, flinke dip tov eerste halfjaar 2023. Dit komt vooral door de verwaterende emissie, en zorgt ervoor dat dividend groei nu wel wat ver weg raakt.
Hoge bezetting is netjes, situatie mbt Orpea lijkt onder controle en de panden die Orpea heeft verlaten worden verkocht (wel met boekverlies). Stabiliteit van huurders blijft een aandachtspunt, langjarige huurcontracten zijn weinig waard bij faillissement. Onderliggend zal er vraag blijven naar zorgvastgoed, maar dan wel wat gek dat het door Orpea verlaten vastgoed niet meer verhuurbaar is als zorgvastgoed (panden waren wel wat gedateerd, en in regio wat overaanbod?).
In de cijfers vond ik opvallend dat nog steeds goodwill in de boeken staat voor de overgenomen Finse ontwikkelaar, mede omdat projecten nu een BAR opleveren van 6% en Finse yields (boekwaarde) iets lager zijn. Dit lijkt mij niet zo procent, bij huidige marktomstandigheden heb je alleen maar last van deze obtwikkeltak die de pijplijn blijft voeden (om ontwikkelaar draaiend te houden) tegen yields die beneden marktyield (tov beurswaarde) liggen.
Algehele yield in portefeuille ziet er wel redelijk netjes uit. Boekwaarde zal nog wat dalen ivm de emissie (na eind juni) tegen diepe discount.
Per saldo zie ik het dit jaar niet tot boven de € 70 uitkomen, er zit nu geen waarde meer (of zelfs negatieve waarde) in de groei ambities (dmv projecten) van Aedifica, omdat Aedifica kapitaalkosten onvoldoende worden gedekt (zie kosten/discount emissie).
Als rente weer gaat dalen dan komt er meer ruimte omhoog. Problemen bij huurders zullen waarschijnlijk wat minder snel weghalen, verdienmodel staat onder druk.