Dank voor de quote, am1993! Naar mijn idee denken de US analisten / beleggers iets teveel dat wij in Europa achterlopen. Amazon zal fysieke retail zeker verder veranderen, maar zal een nog grotere concurrent zijn voor online winkelconcepten als Bol / Zalando / Wehkamp / Coolblue. De ontwikkeling dat steeds meer online wordt gekocht en mensen bij het winkelbezoek meer op zoek zijn naar beleving (sociaal incl. eten / drinken) zal zich voortzetten.
Dividend afschaffen zal niet lukken, er geldt een verplichting bij FBI's om minimaal 75% van het directe resultaat uit te keren. Als de nieuwe kabinetsplannen doorgaan, en Vastned geen FBI meer mag zijn, dan kan hiervan worden afgeweken. Veel beleggers zitten in vastgoed vanwege het stabiele dividend (inkomensaanvulling), dividend afschaffen zal deze beleggers afschrikken.
Nu management inziet dat er beperkte investeringsmogelijkheden zijn door de opgeblazen prijzen van het goede vastgoed, lijkt de focus op desinvestering van het mindere vastgoed mij terecht. Doordat per saldo nu meer wordt verkocht en dit de LTV en direct resultaat verlaagt, en het aandeel ruim 15% beneden NNNAV noteert, lijkt mij een doorlopende aandeleninkoopprogramma ook het meest logische vervolg. Door de inkoop kan het resultaat per aandeel alsnog worden verhoogd, vanwege inkoop beneden NNNAV en een hogere LTV na inkoop.
Liefst zou ik zien dat er geen panden worden aangekocht indien het aandeel meer dan 10% beneden NNNAV noteert, en dienen extra gelden (tot 40% LTV) te worden ingezet voor doorlopende aandeleninkoop. Door lage yields en opgeblazen vastgoedprijzen is de verhoogde aandacht nodig voor de verkoop van mindere panden terecht, door aandeleninkoop kan het negatieve effect hiervan (lager direct resultaat per aandeel) worden weggenomen.
De matige huurontwikkeling van de core city assets is bijna volledig gedreven door het pand Kalverstraat 11 / Rokin 12. Het is wat onduidelijk welke afspraken precies zijn gemaakt voor dit pand, Vastned meldt wat tegenstrijdige berichten:
De gemiddelde huurstijging op de afgesloten core city assets huurcontracten bedroeg 3,2% (circa € 0,2 miljoen). Deze stijging is inclusief de relatief grote huurderswissel van Forever 21 naar UNIQLO (Kalverstraat 11/Rokin 12, Amsterdam), welke per saldo tegen nagenoeg gelijke voorwaarden heeft plaatsgevonden.
Om een evenwichtig beeld van de like-for-like-brutohuurgroei weer te geven wordt deze afkoopsom gespreid over de looptijd van het huurcontract met de nieuwe huurder, welke is ingegaan op 1 februari 2018.
De like-for-like-brutohuurgroei van de core city assets bedroeg € 0,2 miljoen positief (0,6%), inclusief een negatief effect van een afkoopsom van € 0,5 miljoen voor het vertrek van een huurder in Amsterdam waarvoor een nieuwe huurder is aangetrokken tegen betere voorwaarden.
Tja, wat is het nu, als de nieuwe huurder na het uitsmeren van de afkoopsom van de oude huurder tegen gelijke voorwaarden huurt, dan is er toch sprake van een huurverlaging? Hoe is het dan mogelijk dat alsnog wordt gesproken over betere voorwaarden? Mogelijk dat de eerste maanden een lagere huur is afgesproken.
Door deze effecten is de huurgroei van core city assets lastig vergelijkbaar, ik ga ervan uit dat de lijn van huurgroei van de betere panden zal doorzetten.
Overigens heeft Vastned nog maar 142 miljoen aan mixed retail in Nederland, na ruim 26 miljoen te hebben verkocht in het eerste halfjaar. De mixed retail in België presteert wel redelijk (volgens Vastned - echter bezetting daalt wel iets), en in Frankrijk en Spanje is eigenlijk alleen maar sprake van betere kwaliteit panden. Behalve dan een dramatisch winkelcentrum in Frankrijk (Limoges, laatste aankoop in 2008 voor 18 miljoen), wat laatste jaren fors is afgeboekt en nu voor 1 miljoen in de boeken staat (afgelopen kwartaal 4 units verkocht voor in totaal 0,1 miljoen...). Het totaal aan kwalitatief mindere panden in portefeuille is dus <10%, en dit neemt af aangezien meer zal worden afgestoten in NL. Afgelopen jaren is al aardig afgeboekt, en de interesse voor deze panden neemt iets toe, vandaar dat ik denk dat de Vastned belegger hier weinig last van zal ondervinden.
Koers wil niet echt omhoog, ik vermoed omdat van Herk zijn inkoop is gestopt. Hij zal de 30% naderen, waarbij de AFM een openbaar bod tegen billijke prijs (minimaal hoogste prijs waarop afgelopen jaar is ingekocht) verplicht stelt, ik schat in dat hij hier (nog) geen trek in heeft. Opvallend dat hij laatste maand flink inkoopt in Eurocommercial, een aanmerkelijk groter fonds.
Morgen tijd voor dividend, na extra aankopen over afgelopen week een mooi bedrag.