Afgelopen jaar heeft Vastned meer verkocht dan aangekocht en is het vastgoed in portefeuille meer waard geworden, wat de LTV heeft verlaagd van 40,2% naar 37,3%.
Aankoop resterende aandelen Vastned Belgium zou zo'n 100 miljoen kosten. Dit heeft Vastned nu niet op de bankrekening staan, maar kan tegen lage kosten worden geleend. Door nu (lang) te lenen heeft als voordeel dat kan worden geprofiteerd van de huidige lage rentestand.
Als 100 miljoen wordt uitgegeven aan aandeleninkoop en aandelen worden ingekocht tegen een gemiddelde prijs van 38,50 euro, dan betekent dit een inkoop van 2,6 miljoen aandelen waarop een boekwinst van zo'n 20 miljoen wordt gerealiseerd. Door 100 miljoen extra te lenen neemt het totaal aan leningen toe van 580,8 naar 680,8 miljoen, de LTV stijgt tot 43,7%. Dit is iets aan de bovenkant van de door Vastned gestelde LTV range (35 - 45%), wat naar beneden kan worden gedrukt door wat extra panden te verkopen (> mindere panden, of panden waarvoor de hoofdprijs kan worden gevangen en geen huurgroei mogelijk is).
Voordeel van minder uitstaande aandelen is dat het resultaat per aandeel toeneemt (ruim 10% omhoog), en het dividend daarmee beter betaalbaar wordt. Door boekwinst bij inkoop, neemt de boekwaarde van de resterende aandelen toe. In het voorbeeld, 20 miljoen boekwinst bij 15,6 miljoen uitstaande aandelen (na inkoop), ofwel ruim 1,25 euro extra.
Management moet dan wel accepteren dat de omvang van Vastned afneemt, geen nieuwe aankopen mogelijk zijn, en focus tijdelijk moet worden verhoogd naar verkopen (> krimp). Nu vind ik dat een vastgoedfonds helemaal geen aankopen zou moeten overwegen wanneer de beurskoers ruim 20% beneden boekwaarde noteert, dan moet de focus puur intern gericht worden. Inkoop aandelen Belgium was een aardig idee, de uitvoering was alleen matig, vooraf had de haalbaarheid van dit plan beter getoetst moeten worden zodat geen nutteloze kosten werden gemaakt.
Graag even geen nieuwe snoepreisjes naar Barcelona om in deze voor Vastned onbekende markt (waar de verkoper in het voordeel is) naar mooie dure panden te kijken. Tijd voor management om de hoge management vergoeding waar te maken (CEO + CFO samen jaarlijks samen zo'n 1,3 miljoen voor het beheer van eenvoudig te verhuren panden, waarvoor verhuurmakelaars worden ingeschakeld), nadat in het eerste halfjaar alleen negatieve waarde is getoond. Er is 1,5 miljoen aan advieskosten weggegooid na mislukte overname aandelen Vastned Belgium, en het aantal aankopen / verkopen is beperkt.