junkyard schreef op 8 mei 2018 23:07:
[...]
Mwah, Unibail Rodamco heeft vorige maand een 8 jaar hybrid geplaatst tegen 2,875%. Pricing hangt wat af van looptijd, maar Wereldhave zal een hogere vergoeding betalen dan Unibail Rodamco vanwege een sterk verhoogde risicograad. UR toont groei in resultaten en positieve waarde ontwikkeling, Wereldhave boekt jaarlijks af en toont dalende inkomsten.
De hybrid zal het ook risico voor aandeelhouders verhogen (ivm hogere LTV inclusief hybrid) en het directe resultaat zal dalen omdat de hybrid vermoedelijk zal dienen ter herfinanciering van de convertible bond die in 2019 afloopt (250 miljoen met een rente van 1,0%). Als de rentevergoeding op de hybrid 4% hoger is tov de convertible, dan is de extra rentelast 10 miljoen per jaar (= +/- 0,25 per aandeel). Als ook de daling in huurinkomsten doorzet, dan daalt het resultaat harder.
Wereldhave heeft beleggers al voorbereid op een dalend direct resultaat de komende jaren, want er is gesteld dat het dividend eenmalig fors wordt verlaagd om een jaarlijkse daling over de komende 3 jaren te voorkomen (ivm jaarlijks dalend resultaat).
Ik heb het vermoeden dat de hybrid wordt geplaatst omdat nu niets kan worden verkocht tegen redelijke prijzen, o.a. wegens de vele verbouwingen en matige huurontwikkeling over de afgelopen jaren. Ik neem tenminste aan dat Wereldhave serieus kijkt naar een verkoop van winkelcentra in portefeuille, zodat (eindelijk) waarde kan worden getoond aan beleggers....
Afgelopen jaar zijn alleen appartementen verkocht (+/- boekwaarde) en twee nieuwbouw winkelcentra met 100% bezetting, het type panden waarin nog interesse is van beleggers. Er zal weinig-geen interesse zijn onder beleggers voor de aankoop van een deelbezit in een gedateerd winkelcentrum (Bogaard, Woensel), waar Wereldhave vanaf wil.