Bericht vandaag:
Those who take new depositary receipts from the share premium reserve instead of the proposed cash dividend of €2.15 per depositary receipt, will receive 1 (one) new depositary receipt for every 18 (eighteen) depositary receipts held. This is equal to a price of €38.70 per depositary receipt or a percentage of 5.26%, and is in line with Eurocommercial’s practice of pricing close to net asset value to avoid over-dilution of existing shares.
Beurskoers mag aardig stijgen, anders is het voor niemand interessant om voor stock te kiezen. Sterk dat Eurocommercial de stock verhouding niet neerwaarts bijstelt en dit rond boekwaarde houdt, ondanks de huidige behoefte aan extra eigen vermogen door hoge LTV, nog steeds veroorzaakt door de Woluwe aankoop. Overige retail vastgoedfondsen hebben een LTV beneden de 40%, Eurocommercial zit (na dividend uitkering) boven de 45% wanneer geen stock wordt gekozen.
De druk om bezittingen te verkopen loopt hierdoor verder op. Na de laatst aangekondige verkoop (Italiaanse kleine winkelcentra) in december 2017 heeft management diverse malen gemeld dat meer zal worden verkocht. In mei 2018:
Further sales are planned in all countries with the aim of ensuring that the acquisitions and extensions of Woluwe, Valbo and other existing centres do not necessitate a significant increase in borrowings.
Bij de jaarcijfers eind augustus meldde management:
Further sales could be expected depending on the market conditions and Eurocommercial is engaged in discussion with potential investors.
Benieuwd wanneer deze gesprekken zijn afgelopen, en tegen welke prijzen welk vastgoed wordt verkocht. De markt ligt er nu matig bij, er is weinig interesse in EU retail vastgoed. Kijk maar naar de beursnoteringen van de retail REITs, een indicatie dat boekwaarde dalende zijn. De meeste fondsen willen winkelcentra verkopen en zijn voorzichtig met investeringen, daarmee nu lastig om de mindere bezittingen (kleinere winkelcentra) tegen een goede prijs te verkopen.
Totdat goede verkopen worden gepresenteerd en de LTV normaliseert naar 40% blijf ik even weg.