Beursspel « Terug naar discussie overzicht

Huizenprijzen naar recordhoogte

48 Posts, Pagina: « 1 2 3 » | Laatste

Omlaag ↓

geobeo 9 juli 2018 10:03

quote:
Erwin S schreef op 6 juli 2018 08:17:
Als je geen eigen geld hebt dan heb je niets te zoeken in de koopmarkt. Er komen nog kosten.koper bij en wat overige kosten. Bij een volgende dip in de huizenmarkt sta je zo weer onder water...

Ik heb wel eens uitgerekend wat een woning in de eerste 10 jaar kost. En dan alleen het geld dat je sowieso kwijt bent en niet intrinsiek is aan de woning. Denk aan: alle kosten koper, verbouwen, rente, onderhoud, vereniging van eigenaren, belastingen, verzekeringen, etc. Ik kwam op een bedrag van 58.000 EUR voor een woning van zo'n 2 ton. Ruim gerekend, maar toch.

In andere woorden: de prijs van de woning moet met ongeveer 25% stijgen om überhaupt alle kosten eruit te hebben. En dat is met de aanname dat inflatie niet bestaat.

Dus je hebt helemaal gelijk. Als de prijs van de woning gelijk blijft of daalt ben je flink de sjaak, tenzij je zonder krediet koopt.

En dat dalen gaat natuurlijk gebeuren binnen nu en 30 jaar, aangezien we door vergrijzing een gigantisch woningoverschot zullen krijgen. Vreemd dat niemand het daar over heeft.

Iedereen die nu koopt voor de korte termijn komt hier niet mee weg en iedereen die nu koopt voor de lange termijn al helemaal niet.

En dan hoor ik om mij heen mensen die zeggen "nu is echt een goed moment om te kopen". Mijn god. Het is weer 2007.

[verwijderd] 9 juli 2018 10:32

Vergrijzing betekent (nog) niet dat er minder huishoudens komen.

Waarschijnlijk redelijk wat ingeruimd voor (initiële) verbouwing? Normaal gesproken moet je rekenen met 1-1,5% per jaar aan bijkomende kosten. Die worden inderdaad vaak vergeten.

Chimpie 9 juli 2018 13:50

quote:
BEN RisQuant schreef op 9 juli 2018 10:32:
Vergrijzing betekent (nog) niet dat er minder huishoudens komen.

Ik denk dat we naar 2 dingen moeten kijken:

Het gemiddeld aantal personen per huishouden, dat van 2,42 in 1990 naar 2,16 in 2017 is gedaald:
statline.cbs.nl/Statweb/publication/?...,11,21,31,41,51,61,71,81,91,101,111,117-118&VW=T

De bevolkingpyramide:
www.cbs.nl/nl-nl/visualisaties/bevolk...

De pyramide lijkt inderdaad te voorspellen dat er gedurende de komende jaren flink wat huizen vrij zullen komen doordat de babyboomers sterven of naar verzorgingstehuizen gaan. Van het gemiddeld aantal personen per huishouden is de vraag hoe ver en hoe snel het nog verder zal dalen.

Ik denk (zonder statistische onderbouwing) dat de effecten weleens verschillend zouden kunnen zijn voor verschillende type woningen: bij grote vrijstaande huizen waarin relatief veel babyboomers wonen zal er meer aanbod en minder vraag zijn, terwijl appartementen en kleine woningen schaars zijn en er onder invloed van het dalende gemiddeld aantal personen per huishouden een hogere vraag is. Een soort nivellering op de huizenmarkt. Wat vinden jullie van deze hypothese?

bartvde 9 juli 2018 16:38

simpele oplossing: laat de verkopers verplicht taxeren, voordat de koop geschiedt.

DeZwarteRidder 9 juli 2018 16:44

quote:
bartvde schreef op 9 juli 2018 16:38:
simpele oplossing: laat de verkopers verplicht taxeren, voordat de koop geschiedt.

Dat werkt niet.

[verwijderd] 9 juli 2018 16:54

Sowieso is de prognose van CBS dat er tussen nu en 2040 nog 1mln volwassenen (20+) bijkomen.

En 700.000 huishoudens. Betekent dus komende 22 jaar dus extra vraag naar 700.000 woningen plus wat er gesloopt wordt.

Zie voorlopig op macro niveau dus totaal nog geen aanbodoverschot.

[verwijderd] 9 juli 2018 16:57

Grote groei zit inderdaad in eenpersoonshuishoudens en in gepensioneerden.

Maar of die allemaal in een appartementje willen wonen? Vooral bij die laatste groep is de trend dat ze veel langer in hun grote huis blijven wonen. Makkelijk met logeren van de kleinkinderen.

Aantal niet gepensioneerde gezinnen blijft ongeveer gelijk is de prognose.

Vragen voor projectontwikkelaars.

msg959 9 juli 2018 17:35

Beste heer koets,
Het verbaast mij nog steeds hoeveel mensen er zijn met weinig begrip van waarde. Toch een elementair begrip in de economie.

De waarde van een object is datgene wat iemand er op dat moment op die plaats bereidt is voor te betalen.
Een taxatie kan dus per definitie niet de waarde vertegenwoordigen, maar zal altijd een schatting zijn.
Het is dus prima te verdedigen dat een taxateur ipv de oorspronkelijke taxatie de transactieprijs hanteert voor de waarde op dat moment (want een betere schatting van de waarde)

Met dit artikel slaat u om deze reden de plank behoorlijk mis.

Verder is het natuurlijk niet meer dan logisch dat een verkoopmakelaar het beste resultaat voor zijn klant binnen haalt. Vreemd dat u dit een oneerlijke praktijk vindt.

Overigens ik ben geen makelaar.

Chimpie 9 juli 2018 18:06

quote:
msg959 schreef op 9 juli 2018 17:35:
Verder is het natuurlijk niet meer dan logisch dat een verkoopmakelaar het beste resultaat voor zijn klant binnen haalt. Vreemd dat u dit een oneerlijke praktijk vindt.

Maar EISEN dat je een aankoopmakelaar meeneemt om mee te mogen bieden (ja, dit gebeurt!) is regelrechte corruptie.
Makelaars zijn enkel tussenpersonen die ervoor moeten zorgen dat een ingewikkelde transactie tussen partijen die niet zoveel kennis van zaken hebben zo efficient mogelijk verloopt. Aangezien ik zeer slechte ervaringen heb met makelaars probeer ik ze zoveel mogelijk te vermijden. Ik geloof graag dat er ook oprechte en eerlijke mensen tussen zitten die het beste voor hebben met hun klanten, maar de aard van hun beroep maakt dat er nauwelijks selectie plaats vindt. In goede tijden zoals nu kun je als makelaar doen wat je wilt en loop je toch wel binnen, in slechte tijden kun je nog zo goed je best doen maar ga je het zwaar krijgen. Als consument is het onmogelijk om in te schatten of je met een goede of een slechte makelaar te maken hebt. Succes van een makelaar hangt vaak meer af van het hebben van goede contacten met klanten en andere makelaars dan het daadwerkelijk goed uitvoeren van de werkzaamheden. Om deze reden ben ik het net zoals de heer Koets roerend eens met de roep om meer regelgeving!

junkyard 10 juli 2018 08:14

Veel banken nemen makelaars / taxateurs ook niet erg serieus, en nemen om deze reden vaak genoegen met een goedkopere en meer objectieve theoretische markt waardering door bijvoorbeeld Calcasa (in geval van een courante woning). Makelaar / taxateurs verliezen hierdoor omzet, deels veroorzaakt door hun eigen handelen (en betere theoretische waarderingsmodellen). Overigens ben ik wel van mening dat taxateurs zich niet laten leiden door een transactieprijs.

Het verkopen van een woning is niet al te moeilijk in deze liquide markt, de makelaar is een veilingmeester die de hoogste bieding registreert na het plaatsen van enkele foto's en mooie beschrijving op funda. Grootste voordeel van een verkoopmakelaar is dat deze de klappen kan opvangen van ontevreden kopers in een agressief verkoop traject (waarbij de verkoper bijvoorbeeld akkoord op hoger bod wenst na eerder mondeling akkoord op lagere prijs), zodat de verkoper niet persoonlijk wordt aangesproken op dit wangedrag.

Het beroep van makelaar is vergelijkbaar met een tweedehands autoverkoper, er wordt veel uit de kast gehaald om de omzet te kunnen realiseren. Verandering in de sector is nodig om de makelaar een meer serieuze en houdbare rol te geven op de woningmarkt, waarbij hogere eisen een makelaars worden gesteld (en de rotte appels het speelveld dienen te verlaten).

[verwijderd] 10 juli 2018 15:06

quote:
Chimpie schreef op 9 juli 2018 18:06:
[...]

Succes van een makelaar hangt vaak meer af van het hebben van goede contacten met klanten en andere makelaars dan het daadwerkelijk goed uitvoeren van de werkzaamheden.

Dat is dus de definitie van een goede makelaar.

de bos

Jos Koets 10 juli 2018 17:44

Uit ervaring (24 jaar een eigen toko) kan ik mededelen dat 9 van 10 taxateurs minimaal de koopprijs taxeren. Of er sprake is van een crisis of de situatie van de markt zoals nu is niet van toepassing. De taxateur vraagt gewoon als hij / zij de sleutel haalt wat de koopprijs is van de woning. Dat een taxateur zich niet mag laten beinvloeden is zeker, maar dat gebeurt. Ik begrijp heus wel dat makelaars en taxateurs mijn columns niet leuk vinden als ik over hun werkwijze schrijf. Vergeet niet dat er in de branche (vooral nu) veel geld wordt verdiend door makelaars / taxateurs. Hierbij worden er praktijken gebruikt die niet zo netjes zijn.

Chimpie 11 juli 2018 10:15

quote:
de bos schreef op 10 juli 2018 15:06:
[...]
Dat is dus de definitie van een goede makelaar.

de bos

Klopt, en dit toont dus aan dat er heel wat fout zit in deze branche. Laat me dit uitleggen:

Om even een vergelijking te maken met beroepen waarin vrijwel iedereen goed kan beoordelen of iemand goed is in zijn werk: musici die in een orkest spelen. Bij het aanslaan van een valse noot kan elke leek het horen, het percentage 'lucky fools' (mensen die door geluk of goede contacten in hun positie zijn gekomen zonder daadwerkelijk goed te zijn in hun werk) zal zeer laag zijn in deze branche. Elke 'lucky fool' haalt de algehele kwaliteit van de sector naar beneden en zal tot minder kwaliteit voor de consument (hier de concertbezoeker) leiden.

Bij beroepen waarin minder goed of objectief meetbaar is of mensen hun werk goed uitvoeren zal het percentage 'lucky fools' een stuk hoger zijn. Toegegeven, het is zo dat bij makelaars het hebben van goede contacten intrinsiek verbonden is met het goed uitvoeren van de functie, wat deze vergelijking enigszins mank trekt. Het probleem is echter dat het hebben van goede contacten zeer de bovenhand lijkt te voeren, ten koste van andere kwaliteiten als financieel inzicht, bemiddelingskwaliteiten en de onafhankelijkheid. Vooral dit laatste is een zeer heikel punt.
Daarom denk ik dat het hebben van meer objectief meetbare regels in deze branche de kwaliteit zeker kan verhogen, en dit is ook hard nodig!

[verwijderd] 11 juli 2018 14:16

quote:
Jos Koets schreef op 10 juli 2018 17:44:
Uit ervaring (24 jaar een eigen toko) kan ik mededelen dat 9 van 10 taxateurs minimaal de koopprijs taxeren. Of er sprake is van een crisis of de situatie van de markt zoals nu is niet van toepassing. De taxateur vraagt gewoon als hij / zij de sleutel haalt wat de koopprijs is van de woning. Dat een taxateur zich niet mag laten beinvloeden is zeker, maar dat gebeurt. Ik begrijp heus wel dat makelaars en taxateurs mijn columns niet leuk vinden als ik over hun werkwijze schrijf. Vergeet niet dat er in de branche (vooral nu) veel geld wordt verdiend door makelaars / taxateurs. Hierbij worden er praktijken gebruikt die niet zo netjes zijn.

Jos
Ook hier geldt jij bent niet de opdrachtgever, de enige met een belang van onafhankelijke taxatie is de bank. Als die genoegen neemt met de taxatiewaarde is er toch niets aan de hand?
makelaars verwijten dat ze het onderste uit de kan willen is idioot, daar zijn ze voor aangenomen.
Iets anders is de (bijna) verplichting om een aankoopmakelaar te hebben, maar dat kan een verkopende klant tegengaan door pas 1 week na publicatie op funda de balans op te maken.

misschien een nieuwtje:
De prijs van een product is NIET gerelateerd aan de hoeveelheid werk wat verzet moet worden, maar veel meer wat het de klant oplevert en of er concurrenten zijn die hetzelfde voor een lager bedrag willen aanbieden.
Dat makelaars in goede tijden veel binnen harken en in slechte tijden veel minder hoort een beetje bij het vak. Bovendien zijn er volgens mij nu zat budget makelaars, makelaarsland bijv. die prijzen omlaag krijgen.

Je kan ook klagen over notarissen, maar het is toch een beetje het gras aan de overkant wat groener is.
Of klagen over nieuwbouwwoningen die bij opbod verkocht worden ipv loten, een projectontwikkelaar wil die extra winst nu zelf houden en niet weggeven aan de ingelote koper.

de bos

PS
Vroeger was het anders en was de titel "makelaar" beschermd (= legale manier van kartelvorming) nu kan iedereen dat. Entree in de markt is dus nu veel makkelijker ook omdat toegang tot funda veel makkelijker is.

PPS
Bij hypotheekadviseurs is dat anders. Vroeger waren hun inkomsten verstopt, maar dat is nu verboden.
" De laatste jaren zijn de AFM regels namelijk verscherpt om als hypotheekadviseur aan de slag te kunnen. Hierdoor ben je als hypotheekadviseur verplicht om je WFT basis, hypothecaire en vermogen te bezitten. Dit kan middels een PE plus toets, waarbij reeds behaalde WFT certificaten vernieuwd worden of door het volgen van de volledige nieuwe WFT plus studies. Voor 1 januari 2017 dienen alle hypotheekadviseurs alle WFT-examens (WFT PE Plus) gehaald te hebben, anders mag je geen klantcontact meer hebben."

Maar volgens mij kan je inmiddels ook zonder adviseur een hypotheek regelen. (tenzij je een verhoogd risico bent, geen eigen geld, sjoemelende taxateur, geen controle op inkomen etc.)

[verwijderd] 11 juli 2018 14:38

quote:
de bos schreef op 11 juli 2018 14:16:
[...]
Ook hier geldt jij bent niet de opdrachtgever, de enige met een belang van onafhankelijke taxatie is de bank. Als die genoegen neemt met de taxatiewaarde is er toch niets aan de hand?

Denk dat vanuit macro-pru toezicht DNB hier ook wel wat over vindt.

En banken kunnen het simpelweg veiliger voor zichzelf maken door niet 100% te financieren natuurlijk.

Voor de rest helemaal met je eens, mits er genoeg toezicht is op/tegen kartelvorming.

In internationaal opzicht zijn Nederlandse makelaars trouwens erg goedkoop.

Henk Snaph 11 juli 2018 19:04

. Stel u verkoopt uw woning, heeft de woning mondeling verkocht en er belt iemand diezelfde avond bij u aan met een bod dat 20.000,- euro hoger ligt. Netto geld, waar menig Nederlander (zoals bijvoorbeeld die makelaar trouwens maar dat terzijde) een jaar lang voor moet werken.

Die meneer Vis denkt dat wij achterlijk zijn. Een makelaar met 20.000 euro netto per jaar!!

[verwijderd] 11 juli 2018 19:25

www.intermediair.nl/personal-finance/...

@iPlof 11 juli 2018 20:50

quote:
BEN RisQuant schreef op 11 juli 2018 19:25:
www.intermediair.nl/personal-finance/...

Ja dus dé makelaar (baas) verdient het 20 voudige..

Mijn vrijblijvend advies, verkoop je 'standaard' woning op makelaarsland ofzo, tenzij je een zeer uniek object hebt waarbij je kan rekenen op de clientèle van de makelaar en dat zich uit in een mooie meerwaarde.

[verwijderd] 12 juli 2018 00:44

Die zullen er vast tussenzitten, in goeie jaren.

Maar het gemiddelde makelaarskantoor draait 3 ton omzet met 3 werknemers. Tel uit je winst.

Zat makelaars die minder verdienen dan een hypotheekadviseur. Ook in deze topjaren zijn er genoeg kantoren die met verlies draaien.

theo1 12 juli 2018 16:38

@geobeo
1- verbouwen is NIET verplicht. Je kan het ook gewoon zo laten als het is. Als je daar een hoop geld aan uit gaat geven, is dat je eigen keus. Het zijn dus geen kosten die vastzitten aan het bezit van een woning. Ik heb nog nooit een huis verbouwd. Dat laat ik over aan mijn voorganger, of mijn opvolger.
2- het duurt nog wel even voordat de bevolking gaat krimpen, en nog langer voor het aantal huishoudens gaat krimpen.

En dan nog is een evt overschot aan huizen nogal regio-afhankelijk. Als je een huis in Loppersum in de aanbieding hebt, is dat nu al lastig. Maar in Amsterdam en Utrecht zal nog heel erg lang een tekort aan huizen zijn.

We gaan weer terug naar stadstaten: een paar hele grote steden met daar tussen leegte. Er zijn streken in Spanje waar nu minder mensen wonen dan in de oudheid. Maar het inwonertal van Spanje is nu een veelvoud van de oudheid. Het wordt steeds belangrijker waar je huis precies staat. Een bezemkast in Kensington kan voor een miljoen in een week weg zijn, een villa in Nergenshuizen kan voor een ton onverkoopbaar zijn. Dat kan in je nadeel werken, maar ook in je voordeel.

48 Posts, Pagina: « 1 2 3 » | Laatste

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Markt vandaag

AEX 924,10 -1,03 -0,11% 18:05


Germany40^	21.737,50	-0,75%
BEL 20	4.337,66	+0,00%
Europe50^	5.315,13	-0,77%
US30^	44.317,60	-0,95%
Nasd100^	21.493,80	-1,22%
US500^	6.026,89	-0,93%
Japan225^	38.434,90	-1,39%
Gold spot	2.859,81	+0,13%
EUR/USD	1,0323	-0,59%
WTI	70,98	+0,62%