Vertraging op zich is voor de meeste bedrijven nog niet zo’n groot probleem, want er is genoeg werk te doen. Maar met vertraging gaat meestal ook een kostenstijging gepaard en baart bedrijven wél zorgen. Hoeveel extra kosten het aardgasverbod per woning met zich meebrengt, dat is niet precies duidelijk. De ene ontwikkelaar spreekt over tienduizend euro, de ander over maar liefst 25.000 euro. Het gaat namelijk niet alleen om vertragingskosten, maar ook om kosten voor nieuwe systemen en voor installateurs die de hoofdprijs vragen.
Worden huizen nog wel verkocht?
In veel gevallen zullen die kosten doorberekend worden in de huizenprijzen. Maar de huizenprijzen staan al op hun kop en als woningen dan nóg duurder, kunnen ze dan nog wel verkocht worden?
“Ja, dat is toch wel iets waar we ons wel zorgen om maken”, geeft Berend Jan van der Steeg, projectbegeleider van Van der Steeg, toe. “De huizen waar we nu nog mee bezig zijn, zijn vooral van voor het aardgasverbod. Straks, in het najaar, gaan er projecten van na 1 juli van start. Dan is het afwachten of die huizen nog wel verkocht worden. Want we kunnen het eigenlijk niet verkopen aan klanten: de energiekosten gaan namelijk bij lange na niet zoveel mee omlaag dat de extra kosten er zo weer uitgehaald kunnen worden.”
Bij Geveke Bouw en Ontwikkeling gaan de eerste woningen van na 1 juli ook in het najaar in de verkoop. “We moeten zien of de markt dit absorbeert of niet. Zo niet, dan moeten we om tafel met alle betrokken partijen om te kijken wat we dan moeten doen”, zegt directeur Harry Leggedoor.
‘Kosten toch op bordje van de bouwer’
Van Drie vreest dat de kosten uiteindelijk tóch op het bordje van de bouwer komen. “Voor veel projecten zijn al prijsafspraken gemaakt. Die kunnen niet zomaar verkocht worden voor een hogere prijs”, verklaart hij.
Voor woningen in de sociale prijsklasse zijn die meerkosten al moeilijk te verteren, omdat tegen niet-marktconforme condities wordt gewerkt, stelt Van Drie. Maar ook in de vrije sector zal een groot deel van de meerkosten voor gasloos bouwen voor rekening van de bouwer komen, vreest hij, omdat de grondprijssystematiek geen rekening houdt deze onvoorziene kosten.
‘Andere afspraken maken is enige optie’
De enige optie hernieuwde afspraken maken met gemeenten over eerder afgesproken ontwikkelovereenkomsten, vervolgt de gebiedsontwikkelaar. “Wij zijn nu in gesprek met gemeenten, maar het is nog lastig te overzien of gemeenten nieuwe afspraken willen maken. Het wordt echt een probleem als ze gaan zeggen: contract is contract.”
Vrees voor hoogbouw
Lithos Bouw en Ontwikkeling vreest vooral voor hoogbouwprojecten. Om die woningen van het gas af te krijgen, is een collectief warmte en koude- opslagsysteem (WKO) vaak de beste oplossing, stelt Paul Dijkman, technisch directeur. Maar daarbij moet de gemeente de regie pakken en dat gebeurt volgens hem niet.
“Gemeenten zijn er in veel gevallen nog niet uit in welke wijken ze stadswarmte willen plaatsen en waar er gebruik moet worden gemaakt van warmtepompen. Het probleem komt daardoor bij de projectontwikkelaar te liggen. We zijn aangewezen op warmtepompen, maar dat is, vooral voor hoogbouwprojecten, niet het ei van Columbus. Voor warmtepompen is in flats namelijk niet genoeg ruimte. Je hebt voor flats complexere systemen nodig die warmte kunnen leveren aan het hele pand, en dat is een hele investering.”
De projectontwikkelaar heeft bij veel hoogbouwprojecten van voor 1 juli nog gebruik gemaakt van gas. Zo hebben ze bij een hoogbouwproject in Amersfoort 90 procent WKO toegepast en de rest wordt verwarmd met gas. “Als dat project volledig gasloos zou moeten worden, gaat dat écht niet lukken. Dan moet je de warmte-koudeopslag vier keer zo groot maken. We moeten nog met het eerste hoogbouwproject van na 1 juli beginnen, dus problemen hebben we nu nog niet. Maar ik zie wel problemen aankomen. De kosten voor dit soort projecten gaan in ieder geval flink oplopen”, vreest Dijkman.
Ook BPD kijkt kritisch
Dat de snelle invoer van het gasverbod leidt tot meer druk op gemaakte afspraken, ziet zelfs BPD, die de ambitie heeft om voorop te lopen bij duurzame gebiedsontwikkeling. Door de extra kosten die het aardgasverbod met zich meebrengt ziet de ontwikkelaar zich genoodzaakt ‘kritisch te kijken hoe we projecten in goede banen leiden’. “De snelle invoering van het aardgasverbod heeft bij ons voor een aantal uitdagingen gezorgd, de extra kosten is er daar een van”, zegt De Vries.
De duurzaamheidsexpert vervolgt: “We moeten er namelijk wel voor zorgen dat de woningen betaalbaar blijven voor de toekomstige bewoners. Hoe we dat aanpakken, verschilt per project en heeft veelal te maken met de fase waarin een project zich bevindt en de keuze die er wordt gemaakt voor een duurzaam alternatief. Er is een schaarste aan bodemboorinstallaties en gekwalificeerd personeel om deze te installeren. Als men dus massaal opteert voor de installatie van een warmtepomp met een bodembron, wat een duurzamer alternatief is dan een lucht/water warmtepomp, dan betekent dit dat het flinke extra kosten. Dan moet er opnieuw moet worden gekeken naar de projectfinanciën”, legt hij uit.
Problemen komen eraan
Wanneer het eerste probleemproject zich gaat voordoen, is nog afwachten, maar volgens Jan Fokkema, voorzitter van Neprom gaat het niet zo lang meer duren. “Waarschijnlijk zal zo’n 80 procent van de projecten gewoon gasloos voltooid kunnen worden, maar er zullen écht projecten in de problemen komen. Waarschijnlijk zullen we dit najaar, als de meeste projecten van na 1 juli van start gaan, de eerste problemen zullen zien.”
Neprom heeft voordat het aardgasverbod inging, twaalf voorbeeldprojecten met verschillende problemen op een rij gezet voor het ministerie. Welke projecten dit zijn wil de branchevereniging, vanwege een belofte van anonimiteit, niet bekend maken.
Eerste publicatie door Marije de Leeuw op 7 sep 2018
Laatste update: 5 sep 2018