Goedenavond allemaal , ik zie dat Junkyard nog steeds vast houdt aan het "Passage du Havre is het beste bezit" verhaal. Ik heb zojuist de waardeontwikkeling van de objecten van ECP eens in een overzicht gezet en voor Passage du Havre is dat:
Dec 2016: 405,7 mio bij een NIY van 3,7%
Jun 2017: 410,3 mio
Dec 2017: 409,7 mio bij een NIY van 3,7%
Jun 2018: 412,0 mio
Dec 2019: 406,4 mio bij een NIY van 3,7%
Jun 2019: 403,3 mio bij een NIY van 3,7%
De yield is dus al jaren onveranderd (3,7%) maar de waarde is over zijn hoogtepunt heen, met andere woorden: de huur is afgelopen jaar licht gedaald (2% a 3%). Dat is niet wat je zou verwachten van je "beste" bezit, of wel?
Ik denk dat ECP er zeer verstandig aan gedaan heeft om 50% van Passage du Havre te verkopen. Er valt al jaren geen waarde meer aan dit object toe te voegen, de winkels over twee verdiepingen zie ik als een risico, zelfs in een plaats als Parijs, en juist nu is toch vraag naar dit soort projecten midden in de binnenstad van een plaats als Parijs. Want een project midden in zo'n binnenstad behoudt altijd zijn waarde, zo is de gedachte bij de (kortzichtige) beleggers. De liggen midden in de binnenstad is echter zeker geen garantie op waardebehoud. Vandaar: prima getimede verkoop van een object waar geen jus meer in zat. NIY Verkoop was 3,7%. Dat laagrenderende geld kan nu in hoger renderende projecten gestoken worden (zoals de uitbreiding van Woluwe bijvoorbeeld, daar valt wèl nog waarde toe te voegen)