Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

quote:

Branco P schreef op 2 september 2019 09:14:

[...]

Nee, cash out heeft geen invloed op de LTV. LTV = verhouding tussen bankleningen en waarde van het vastgoed. Als je dividend uitkeert gaat er 2,18 cash out per aandeel. De waarde van het eigen vermogen gaat dan 2,18 euro per aandeel omlaag. Maar de LTV is dan nog steeds 43% want de hoogte van de uitstaande bankleningen is dan nog steeds ca. 1.75 miljard euro en de waarde van het vastgoed is dan nog steeds 4.1 miljard euro. De LTV gaat dus niet omhoog door cash out aan beleggers.

Stel nu echter dat je die 2,18 euro niet uitkeert aan de beleggers, maar aflost aan de banken, dan gaat er ca 109 mio euro van de bankleningen af en dan gaat de LTV van 43% naar 40%. In zoverre is het wel relevant wat je met je geld doet. En het geeft wel aan hoe belachelijk die focus van iedereen op LTV is. 10 jaar geen dividend uitkeren maar dat geld gebruiken om de bankleningen af te lossen en je LTV is gedaald naar ca 16%. Dat zou slim zijn als de rente heel hoog staat. Maar nu de rente zo super laag staat, lekker die LTV op 43% laten en liquiditeit gebruiken om te investeren in renovatie c.q. modernisering van de objecten of aankoop van eigen aandelen omdat de aandelen op dit moment belachelijk goedkoop zijn!

quote:

NLvalue schreef op 2 september 2019 09:11:

[...]
In die context: ECP heeft een strategisch gezien ‘rare’ portfolio. 1 object in België, brengt extra kosten mee voor mgt, aparte structuur, geen marktmacht, geen schaalgrootte in onderhaling voor 10 winkels tegelijk etc.Er zit geen logische synergie tussen Zweden en It/Fr. ECP mgt praat , zover ik gezien heb, nooit over de uitwisseling van kennis of succesvolle pilots tussen de landen.

ECP gedraagt zich meer als een ‘financiële holding”, niet als een vastgoedexploitant die zich strategisch aan t positioneren is in een stagnerende markt. (Net als de andere spelers dat niet doen).

Niks mis mee als belegging, maar strategisch nog niet goed genoeg.

quote:

junkyard schreef op 2 september 2019 09:56:

LTV wordt berekend op basis van de netto schuldpositie (= schulden na aftrek van kasgelden). Elke cash-out verhoogt dus per direct de LTV, en cash-in verlaagt de LTV. Als de jaarlijkse inkomsten worden uitgekeerd als dividend en het vastgoed behoud dezelfde waarde (en er zijn geen investeringen in portefeuille), dan verhoogt extra cash-out (vanwege aandeleninkoop, verhoogd dividend, of capex) de LTV.

Aandeleninkoop (of extra dividend uitkering) betekent een verlaging van het eigen vermogen en een verhoging van vreemd vermogen. Om deze reden vond ik het opmerkelijk dat ECP, met hoogste LTV in de sector, extra geld naar aandeelhouders ging uitdelen door een aandeleninkoop. Deze aandeleninkoop leek meer symbolisch.

De LTV verhoging na aankoop van Woluwe heeft geleid tot een verhoogd direct resultaat (NIY Woluwe iets beneden de 4,0%, en financieringslast <2,0%), maar heeft ook het risicoprofiel voor beleggers verhoogd. Na verkoop van 50% Passage du Havre is nog steeds niet de volledige aankoopsom van Woluwe gefinancierd vanuit verkopen, en is de LTV nog steeds hoger dan voor aankoop Woluwe.

In een markt die onder druk staat en lage groei vooruitzichten heeft, vind ik beheersing van het schuldniveau van groot belang.

quote:

junkyard schreef op 2 september 2019 10:17:

Ik vind het gevaarlijk om een markt ontwikkeling te negeren. Als de markt gelijk krijgt, en er een grote waarde correctie volgt op winkelvastgoed, dan stijgt de LTV snel richting de 60%. ECP management heeft slechts beperkte controle over de waarde ontwikkeling van het vastgoed.

Ieder voor zich om te bepalen hoeveel risico in portefeuille wenselijk is, de waardevastheid van het vastgoed is daarbij vooral van belang (wat bij ECP waarschijnlijk redelijk op orde is). Het gemak waarmee ECP management de schuldgraad verhoogt is voor mij persoonlijk een reden om terughoudend te zijn in ECP, en mijn positie niet te verhogen.

quote:

hjs64 schreef op 2 september 2019 10:29:

@NLvalue, je noemt de portefeuille van ECP 'raar', zonder synergie, je zou het ook kunnen zien als het nut van geografische spreiding. Het ene jaar loopt Italie beter, het andere jaar Zweden etc.

quote:

Branco P schreef op 2 september 2019 11:03:

[...]

De CEO heeft al meerdere keren aangekondigt dat er nog verkopen aan zitten te komen. In de webcast van vrijdag heeft hij gezegd dat dit om een aantal kleinere objecten zal gaan. Wij (Junkyard en ik) hebben al een analyse gemaakt welke objecten dat zouden kunnen zijn. Mijn voorspelling is dat er het komende halfjaar een aantal kleine objecten wordt verkocht, samen goed voor 150 tot 200 mio euro en dat zal de LTV op 40% terugbrengen, of wellicht zelfs 39%. In aanloop van de aankondiging van die verkopen gaat ECP, als de koers blijft zoals hij nu is, nog wat eigen aandelen inkopen (15 a 25 mio euro).

Jij hebt het over een LTV van 60%. Daarvoor is het nodig dat de vastgoedportefeuille over de hele linie met zo'n 10% in waarde daalt, dus alle winkelcentra in alle landen. Dit terwijl er objecten bij zijn (Parijs, Milan, Florence, Brussel ) die echt CORE investmenst zijn. Die zijn bij elkaar al goed voor bijna de helft van de vastgoedportefeuille. Stel dat die centra waardevast blijven dan moet de rest van de portefeuille dus al 20% in waarde gaan dalen. Over de hele linie. Echter: vrijwel alle winkelcentra van ECP kennen een toename van omzet en huur. Voor een grote waardedaling in de orde van grootte van 10% zal eerst de leegstand flink moeten gaan toenemen (ik denk aan 5% over de hele linie) en de huur zal ook moeten omslaan van groei naar krimp over de hele linie. Het probleem is dat ECP zeer succesvol winkelcentra weet uit te breiden en te moderniseren en ze weten de winkelcentra ook zeer succesvol te managen met goede teams. De sfeer binnen de club lijkt erg goed. Zo'n sfeer zul je bij URW en Kleppiere niet aantreffen waar je met Frans management te maken hebt.

Mijn verwachtig is dat de komende jaren de CORE investments waardevast blijven c.q. in waarde toenemen en in de rest van de portefeuille wordt waarde gecreëerd. Een enkel winkelcentrum zal flink wat in waarde dalen omdat ze verouderd zijn. Per saldo qua waarde een procent eraf of een procent erbij, totdat de markt tot inzicht komt dat de ECP winkelcentra (met hun grote Food-Anchors als belangrijke trekkers) waardevast zijn. Dan zal een dividendrendement van zo'n 7% al als hoog worden gezien, zeker in vergelijking met het rendement op alternatieve investeringen, en dan zou een waarde van 30 euro voor het aandeel nog aan de lage kant zijn.

Met deze gedachtegang heb ik de afgelopen tijd mijn positie in ECP opgebouwd.

quote:

NLvalue schreef op 2 september 2019 11:13:

[...]
Kan, zeker in het geval van URW dat opereert in landen (UK, VS, Aust.) met boom/bust qua consumenten bestedingen. V

quote:

Makita schreef op 2 september 2019 11:14:

[...]
100% eens

Ik heb dus uitgebreid rond de ridicule 22..

quote:

Gunther schreef op 2 september 2019 14:04:

Vergeet de development niet. Die leidt tot groei van de huren en tot een hogere waarde. Dat is juist waar ze goed in zijn.

quote:

Daytona schreef op 2 september 2019 12:06:

Ik heb even het verwachte dividend voor de komende 1,5 jaar op een rij gezet zoals deze volgens mij zal zijn op basis van de huidige toezeggingen/verwachtingen door het management van ECP. Ik ga er eenvoudigheid halve van uit dat het dividend gelijk blijft:
€ 2,18 in november 2019
€ 1,09 in maart/april 2020
€ 1,09 in november 2020
€ 1,09 in maart/april 2021.
Totaal gaat het dan om € 5,45 in ruim 1,5 jaar per aandeel. Uitgaande van ongeveer 40 mil. aandelen is dit € 218 mil. aan dividenduitkeringen, waarbij aandeelhouders dus in 1,5 jaar ongeveer 23% (o.b.v. de huidige koers) aan dividend ontvangen.

Ik vraag me af hoe jullie hier over denken, want het is veel liquiditeit die de onderneming uitgaat in een relatief korte tijd en indien er meer verkopen zullen volgen (o.a. i.v.m. de LTV) komen de huurinkomsten weer in gevaar die de groei van het dividend weer in gevaar kunnen brengen en dus de koers negatief kunnen beïnvloeden. Het is dus volgens mij behoorlijk koorddansen voor het management.
Ik heb geen goed zicht op de kaspositie op dit moment bij ECP, maar ik vraag me af of er ruimte is voor een tegenvaller zoals (verlaging waarde vastgoed, faillissement van een grote huurder, dan wel gedwongen verkoop ivm verlaging LTV) en er nog genoeg ruimte over blijft voor de dividendtoezeggingen, mocht 1 van deze situaties zich voordoen? Ik ben benieuwd naar jullie mening hierover, want als deze ruimte er is dan is het een goed moment om bij te kopen lijkt mij en na iedere dividenduitkering weer aandelen bij te kopen.

(En mocht er naar jullie mening een onjuistheid zitten in bovenstaande dan hoor ik het graag.)