Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

quote:

junkyard schreef op 17 augustus 2019 10:42:

iii) op basis van market cap (EV) zit WHV momenteel dichtbij een LTV van 60% (= convenant), een zorgelijke ontwikkeling, wat in ieder geval geen ruimte biedt voor aankopen van winkelcentra of een aandeleninkoop, en wat nu vermoedelijk ook in de weg zal staan om tegen redelijke voorwaarden lange termijn financiering op te halen.

quote:

pieren schreef op 16 augustus 2019 18:26:

[...]

NL value, wat een goeie analyse, ben het mee eens.

Wat vind jij van:

- extra waarde uit de panden halen door te kijken naar mogelijkheden voor woningbouw?
In zowel Nieuwegein, Maassluis, Amersfoort, Dordrecht en bordeaux zit je middenin een woongebied of heb je al woningen (boven) op de winkelcentra
- snijden in de kosten. Er zijn nu 160 mensen bezig met zo’n 35 winkelcentra en 2500 “huurders”. (Met een hele grote dubbeling in die 2500 huurders want mango en h&m zitten er wel 15 keer in). Kan dat niet een stukkie goedkoper?
- moet Wereldhave zelf kantoor houden op dure plekken? Zoals op Schiphol? Denk van niet.
- alle focus op reduceren leegstand. Dat levert nog zo’n 10 mln pj op, wat 25 ct per aandeel is.
- reductie van capex. Nu wordt er 150 mln pj in de centra geïnvesteerd. Voor een deel onderhoud voor een deel uitbreiding. Natuurlijk zijn investeringen nodig, maar dit is heel veel. (5% van de waarde van de portefeuille) hierop loopt de bankschuld zo op. Kritisch naar kijken
- en je noemde hem al: de incentive voor de LTV, moet eraf. Anders zou hij nu panden moeten gaan verkopen, om het te halen. Onrealistisch.

Denk dat we in de buurt van de bodem zitten. Je koopt nu tegen 15 euro, als je het aangekondigde dividend meeneemt.

En oh ja, wat jij al zei: verlengen looptijd (naar 7 a 10 jaar) en verlagen rente zal ook top zijn

quote:

Bart Meerdink schreef op 17 augustus 2019 11:08:

[...]
De schuldgraad kun je niet bepalen aan de hand van de marketcap. De koers is laag door een exceptioneel trackrecord van waardevernietiging (verkoop van bezit is daarbij mede-oorzaak, geen oplossing). De waarde van het vastgoed zelf wordt bepaald door de (toekomstige) huurinkomsten. Dat is heel iets anders.

quote:

junkyard schreef op 17 augustus 2019 10:42:

i) issue zit aan de activa zijde, gebrek aan markt (EV / VV verstrekkers) vertrouwen in WHV winkelcentra (activa zijde balans), er wordt harde huur/waarde krimp verwacht.

>> eens. Er kan nog 1/2 mrd afgeboekt worden voordat WHV in de buurt van 1 de 3 convenant komt.

ii) private placements worden niet automatisch doorgerold maar afgelost, in 2018 en 2019 heeft WHV geen lange termijn financiering opgehaald, er is enkel een RCF verlengd.

>>> mooi toch! Convertible afgelost, Geen geld opgehaald om megalomane projecten te doen, weinig debt maturing in 2019 en 2020. 250mm undrawn lange termijn financiering beschikbaar. Kapitaalmarkten die heel erg hongerig zijn, en een CEO/CFO die veel beter zijn in kapitaalmarkt bespelen dan de vorige 2. Ze hoeven niks, maar kunnen veel. Dat is leverage in deze financieringsmarkt. Die ze niet , fair punt, aan de vastgoed kant hebben.

iii) op basis van market cap (EV) zit WHV momenteel dichtbij een LTV van 60% (= convenant), een zorgelijke ontwikkeling,

>>> jij bent de EPRA expert. Wellicht een link naar het handboek voor taxateurs kan verduidelijken hoe dat zit met beurswaarde, taxaties en cashflows van winkelcentra. In het handboek voor financiers ben ik deze metric nog niet tegengekomen. Voor mij is dit punt daardoor moeilijk te volgen.

quote:

junkyard schreef op 17 augustus 2019 11:39:

[...]

Schuldgraad valt prima te bepalen op basis van marketcap, om een markt LTV te berekenen. De schuld convenanten zullen gebaseerd zijn op boekwaarden (anders was WHV al in problemen), maar de market cap geeft aan wat de marktverwachting is waar boekwaarden heen zullen gaan. Doordat weinig secundaire winkelcentra zijn verhandeld, hebben taxateurs moeite om een goede boekwaarde inschatting te maken.

quote:

junkyard schreef op 17 augustus 2019 11:39:

[...]

Schuldgraad valt prima te bepalen op basis van marketcap, om een markt LTV te berekenen. De schuld convenanten zullen gebaseerd zijn op boekwaarden (anders was WHV al in problemen), maar de market cap geeft aan wat de marktverwachting is waar boekwaarden heen zullen gaan. Doordat weinig secundaire winkelcentra zijn verhandeld, hebben taxateurs moeite om een goede boekwaarde inschatting te maken.

Als WHV afgelopen jaren geen vastgoed had verkocht (zoals Itis eind 2018), dan was WHV nu in grotere problemen geweest door een aanmerkelijk hogere LTV. Verkoop van bezit zie ik zeker niet als mede-oorzaak van de lage koers. Oplossing om de koers te verhogen is verkoop van vastgoed dichtbij boekwaarde, dit geeft de markt en taxateurs het comfort dat boekwaarden dichtbij marktwaarde ligt, en geeft WHV de middelen om een nieuwe strategie te ontwikkelen (of schuldverlaging i.c.m. een aandeleninkoop tegen forse discount).

Helaas verwacht ik niet dat WHV het vastgoed nu dichtbij boekwaarde kwijtraakt, en er voor de CEO geen keuze bestaat, behalve blijvend investeren in het middelmatige vastgoed om te kunnen blijven verhuren.

quote:

junkyard schreef op 17 augustus 2019 12:56:

Geldgevers zullen zeker kijken naar de huidige beurskoers en het risicoprofiel van de onderneming, wanneer wordt overwogen om financiering te verlenen. Er zal niet alleen worden afgegaan op de theoretische boekwaarde die door taxateurs wordt afgegeven.

De markt LTV is inderdaad geen gangbare metric, maar zegt mij veel hoe de markt een onderneming waardeert en wat de werkelijke schuldgraad is (VV / marktwaarde VV & EV). Nu marktwaarde van winkelcentra moeilijk te bepalen is door taxateurs, zullen geldverstrekkers ook naar andere metrics kijken.

Als Itis niet was verkocht, dan was de WHV LTV nu veel hoger dan 40%, en waren de problemen groter geweest. Het probleem is niet de verkoop van Itis, maar dat de boekwaarde van het resterende WHV vastgoed dalende is. Als nu niet meer wordt verkocht en boekwaarden blijven dalen, dan zal WHV vanuit de schuldconvenanten onder druk komen te staan om meer te verkopen, en firesales (zoals Intu) leveren over het algemeen geen goede verkoopopbrengst. Daarmee beter om op eigen initiatief verkopen te onderzoeken, en zo (markt)waarde te tonen en vertrouwen te wekken bij beleggers, VV verstrekkers, en taxateurs.

quote:

hvb schreef op 17 augustus 2019 17:02:

Voorlopig wordt er nog steeds EUR 2,80 per jaar aan direct resultaat behaald.

Ik verwacht geen grote daling van het indirecte resultaat zolang de bezettingsgraad op het huidige niveau blijft.

quote:

hvb schreef op 17 augustus 2019 17:02:

Voorlopig wordt er nog steeds EUR 2,80 per jaar aan direct resultaat behaald.

Ik verwacht geen grote daling van het indirecte resultaat zolang de bezettingsgraad op het huidige niveau blijft.

In dat geval zie ik ook geen grote afboekingen aankomen.

De LTV zal dan ook niet ineens sterk oplopen, zolang men gewoon op deze voet doorgaat en geen absurde investeringen gaat doen.

Gewoon doorgaan met waar men mee bezig is, wat mij betreft.

quote:

Bart Meerdink schreef op 17 augustus 2019 17:42:

[...]
Dat is toch wat te optimistisch lijkt me. Vooral dat "doorgaan met waar men mee bezig is"

Direct resultaat H1 €1,44 dus H2 verwacht WH in de range €1,31-€1,36. Dat is nogal een verslechtering, en minder huuropbrengst leidt tot lagere taxatiewaardes.

Gegeven dat we bij licht dalende bezettingsgraad maar nog positieve like-for-like rental growth net een grote afwaardering van €125,1m, waarvan in Nederland €84m (op 40m aandelen!) voor de kiezen gekregen hebben is er van stabilisatie zeker geen sprake. Het zou niet verrassend zijn als over een halfjaar Frankrijk ("France challenging" op p1 van het H1-rapport) stevig aan de beurt is.

Matthijs Storm zal als 'newbie' niet direct radicale veranderingen doorvoeren, maar het voordeel is wel dat hij vast goed zal luisteren naar wat iedereen binnen de organisatie en in de winkelcentra denkt. Wereldhave is klein genoeg dat de CEO tot in redelijk detail overal van op de hoogte kan zijn. Hopelijk pikt hij de goede ideeën op en doet er wat mee.

quote:

Moneyball schreef op 15 augustus 2019 23:05:

Iemand trouwens een visie op Hammerson? Oogt goedkoop.

quote:

NLvalue schreef op 17 augustus 2019 11:18:

[...]

Denk dat alle waardecreatie routes die je beschrijft mogelijk zijn, MAAR het oude management heeft veel te weinig appetijt getoond om daar ook iets mee te doen. Dus wat mij betreft mag de druk op t nieuwe mgt verder opgevoerd worden.

Qua ‘bodem’ - kan ik niet voorspellen, value beleggers zijn meestal te vroeg met kopen. En ook met verkopen. Ik ga daarmee om door langzaam te kopen als de koers geen relatie meer begint te hebben met de waardering van de cashflows naar een basispositie. (In mijn geval bij WHV rond 24 avg). Verdubbel ik als de waardering “idioot” wordt en verdrievoudig als deze “volstrekt idioot” wordt. Beide heb ik bij WHV nog niet gedaan.

Wel bij NN deze week op 30,35 verdubbeld, en puts geschreven die mijn positie gaan verdrievoudigen als de ‘markt’ denkt dat de koers lager moet ondanks de bijzonder sterke resultaten. En als de ‘markt’ denkt dat 38-42 de juiste prijs is, (ik 36-38 in deze markt) om weer te halveren via directe verkoop en/of geschreven calls.

Voor de meeste kleine/nieuwe beleggers is NN een veel betere (maar o zo saaie! ) belegging dan welk retail vastgoedfonds dan ook. De rol van NN (en RDS, UL, ING enz) in mijn portfolio is het genereren van een constante stroom dividend en geschreven call/put inkomen dat voldoende is om de rekeningen te betalen. Zodat ik met de rest van mijn value plays (SOBI, Adyen wel op 435, niet op 700, WHV, Besi etc) alle tijd heb om rendement te boeken.

dividend(rendement) heeft wel zn relevantie bij WHV (en ook andere og spelers ) verloren om je beleggingsbeslissing op te baseren:
- als Matthijs doet wat ik denk zou moeten, dan is 2,52 op 27,50 nog steeds een idioot hoog div. rendement.
- als hij loopt te sukkelen, het direct resultaat zakt van 2,75 naar 2 (waarvan 1,50 uitgekeerd moet worden) dan is dat op een koers van 12-13 ook nog steeds een idioot hoog div. rendement.

quote:

Moneyball schreef op 17 augustus 2019 21:58:

[...]

H1 2019

NRI: 156,6 GBP (-12,3%)
Lfl NRI: Group -0.1%
EPRA net asset value per share: £6.85 (bij koers £2.06)
EPS 0.14 ; interim div. 0.111
Net debt £3.1bn, gearing 61%, headline LTV 37%. Nog wel wat ruimte om klappen op te vangen.
Redelijk gediversifieerde portfolio. Hoge kwaliteit
Sterke focus op verkopen assets voor debt reduction. 500 mln in 2019 waarvan 90% gerealiseerd

Plukje gekocht.