Economische Vluchteling schreef op 26 augustus 2019 13:06:
[...]WHA maakt de winkelcentra zeker aantrekkelijker zoals je eigenlijk aangeeft, maar daar wordt wel veel geld tegenaan gegooid, bv Presikhaaf, Koningshoek, Koperwiek, Sterrenburg. De huren in de markt voor winkelvastgoed liggen volgens mij nog lang niet op het niveau van 2008/2009. Maw woorden huurprijzen zijn alleen maar naar beneden gegaan. Last man standing in Roosendaal? Ja zullen mensen anders dan voor dagelijkse boodschappen niet naar omliggende steden gaan waar winkel aanbod aangevuld met horeca wat aantrekkelijker is? IK hoop dat je gelijk hebt dat de cashflows op de langere tijd meer dan voldoende zijn. Mijn persoonlijke mening is dat Unibail en Klepierre veel betere en toekomstbestendige winkelcentra hebben.
Ok, fijn dat je input hebt op basis van nadere kennis van de markt/Wereldhave. Een deel van de lagere koers is zeker verantwoord, mede om de redenen die jij noemt. Maar denk dat de markt wat overdrijft, en er zitten 6 miljoen stukken short, wat de koers behoorlijk heeft gerukt de afgelopen jaren, en eens moet er een shorter zijn die op het laagste niveau verkocht heeft. Bovendien lopen veel mensen in de industrie elkaar lange tijd achterna, dus zullen er geen grote institutionele partijen zijn die op dit moment het risico willen nemen.
De markt vindt altijd wel weer zijn balans, en je kan niet eeuwig de huren blijven verlagen. Ik kijk gewoon naar de cashflows. Als het dividend wordt verlaagt naar zeg €2 (nog steeds 11%), kan je gewoon €35m per jaar investeren om de ltv/huur op peil te houden door investeringen, dan wel aflossen schuld/inkoop aandelen.
Ik kijk ook meer naar de toekomst, we hebben nu al 5 jaar aan huur dalingen, terwijl de inflatie rustig 2% per jaar is. Stel de markt bodemt de komende 2 jaar omdat de meeste b/c locaties gesloten zijn en de zwakke winkelformules zijn er uit. Dat gepaard met 10 jaar aan gebrekkige inveseringen. Als dat besef rond die tijd door dringt, zit er 0 nieuwe aanwas van winkelruimte in de pijplijn, en dan kan je zo vooruitkijken naar 5-10 prima jaren met stijgende inkomsten, dalende yields, gepaard met de mogelijkheid om meer kapitaal aan te trekken. Dit kan nog even duren, maar daar sorteer ik alvast op voor. Kijk bijvoorbeeld wat er in Roosendaal is gebeurd, Wereldhave is daar de last man standing is het centrum, omdat het over een organisatie en voldoende kapitaal beschikt om in zijn specialisatie de dominante partij te zijn, zelfde in Rijswijk. Daarna bezit het toch het wel een paar hele mooie locaties, en wordt de porto door de markt gemiddeld op 8% NIY gewaardeerd, wat natuurlijk ontzettend laag is.
Tot die tijd zijn de cashflows meer dan voldoende om op de langere termijn een mooi rendement te leveren.