Economische Vluchteling schreef op 9 november 2019 11:57:
[...]
Ik heb een redelijke stake in intu op gemiddeld 50p. Ik vind het wel een leuke case met zeer hoog risico maar potentieel hoge upside als het goed komt. Maar alleen met geld dat je zeker kan missen en alleen in een gespreid mandje met andere hoge-risco aandelen waar er een aantal makkelijk 3x kunnen gaan in een paar jaar om de enkelen die -90% gaan te compenseren.
Intu bezit een redelijk deel van de hooste kwaliteit assets in Spanje en de UK.
Ik heb alle cashflows vrij goed in kaart gebracht voor mezelf en een redelijke inschatting gemaakt voor verdere dalingen komend jaar, wanneer het ergste wel achter de rug moet zijn.
Grootste primaire problemen zijn nu:
De grote onvoorspelbaarheid van hoe ver de inkomsten zullen dalen komen jaar in deze slechte retail markt
De torenhoge ltv en debt/ebitda
de torenhoge rentelast van ~4.5% gemiddeld en een ICR rond de 1.6x
Trage herverhuur door onzekerheid rondom Brexit
Hieruit volgen dus risico's bij herfinanciering in 2021 en het doorbreken van meerdere loanconvenanten.
Wat het toch ontzettend interessant maakt:
Een peer als URW trade op zo'n 4.8% NIY, terwijl Intu 7.5% forward NIY doet op basis van gereduceerde schattingen voor volgend jaar en de huidige koers.
Als je Intu op basis van de huidige balans en het geschatte inkomsten dieptepunt van 385m geannualisserde NRI waardeert op 5% NIY kom je uit op 215P, ofwel 500% upside op de huidige koers.
Natuurlijk is het niet zo makkelijk, de balansproblen moeten eerst opgelost worden. En de spaanse assets worden dus verkocht, hier is ook redelijke interesse voor. Verder zal er denk ik een equity raise komen, wat me een verstandige zet lijkt, en hier doe ik graag aan mee. Het geld wordt immers gebruikt om leningen van ~4% rente af te lossen en het risico te verlagen. Je verwatert natuurlijk in aandeel maar je waarde wordt aanzienlijk hoger. Verder zullen er ook jv's worden opgezet zotat 50% van hun beter te verkopen asstes kan worden verkocht.
Er is nog een zeer reele kans dat er komend jaar een bod komt van 100-150p als alles wat duidelijker is. Verschillende management leden hebben verder zeer behoorlijk ingekocht recent rond 48p, en zij weten prima wat er aan de hand is. Verder zal John Whittaker niet zomaar toekijken terwijl zijn aandelen volledig waardeloos worden lijkt me.
Over all lijkt de base-case me een winst van zo'n 100p per aandeel ergens in de koemende jaren, met zo'n 20% kans dat je 90% of meer verliest maar ook een kleine kans op hogere upside in te toekomst.
Maar uiteindelijk zal maar een scenario zich uitspelen voor ons, en je weet nooit welke dat is.