DeBeurs.nl

matad 14 april 2019 14:54

0

quote:
junkyard schreef op 14 april 2019 13:44:
[...]

Naar mijn idee zeggen deze cijfers niet dat het vrij aardig gaat met de detailhandel, zeker niet met de WHV huurders.

Omzetstijging zegt namelijk weinig over marges / winstgevendheid, wat onder druk staat door online (prijs) concurrentie. Verder wordt de omzetstijging gedreven door een toename in online verkopen.

Omzetstijging in de non-food sector zit alleen in de doehetzelf, keukens, vloeren, meubels en woninginrichting. Dit type winkels zit vaak niet in winkelcentra, meer richting de woonboulevard.

De omzetdaling in kleding (-5%) is opvallend, en zal retailers hard raken.

De verwachting dat huurinkomsten in de loop van de komende jaren zullen dalen, raakt de marktwaarde van het vastgoed direct.

Herontwikkeling van winkelruimte klinkt leuk, maar zal bijna altijd minder opleveren dan tegen huidige voorwaarden blijven verhuren. Voorbeeld HB Tilburg, deze winkelruimte zal tegen +/- 4.000 euro per m2 in de boeken staan, een hogere m2 prijs dan woonruimte in hetzelfde gebied. Daarmee is conversie naar woonruimte incl. kosten verbouwing (en leegstand tijdens verbouwing) te beschouwen als kapitaalvernietiging, en alleen denkbaar als noodsprong (onverhuurbare ruimte) en afhankelijk van medewerking gemeente.

Helemaal mee eens. Chapeau voor de ontleding.
Hoe je het ook wendt of keert er vindt een enorme kapitaalsvernietiging plaats.
De transformatie van een, zojuist klaargekomen, prachtig luxe warenhuis naar een luxe appartementencomplex gaat ontzettend veel kosten en de enigste die daarvoor opdraait is WH.

Groet.

NLvalue 14 april 2019 15:28

0

Grappig, jullie beginnen wel een beetje op Statler en Waldorf te lijken..

De logica in de analyse klopt natuurlijk niet.

Zoals jullie zelf veelvuldig beargumenteerd hebben (en ik mee eens ben) slaat de waarde in de boeken nergens op.

Dus die 4000 is irrelevant als vergelijkingsbasis met “the next best alternative” (lagere huur accepteren, of deels verhuren, of nieuwe huurders, of herontwikkeling). Er gaat eerst afgeboekt worden, (ook bij die URW centra...).

De kapitaalvernietiging , terechte comment, heeft al lang geleden plaatsgevonden, en de beurskoers reflecteert dat meer dan, de NAV nog niet.

Het waardecreatie potentieel van herontwikkeling is evident: Gemiddelde bouwkosten nieuwbouw 164.000, absoluut minimum huur 710€/mnd , 5,1% bruto aanvangsrendement, en een bouwtekort van 250.000 woningen. De markt staat te gillen om meer projecten..

HB Tilburg is een non-issue voor de toekomst van WHV. Laten we eens kijken hoe snel Rijswijk plat kan..

junkyard 14 april 2019 15:50

0

quote:
NLvalue schreef op 14 april 2019 15:28:
De logica in de analyse klopt natuurlijk niet.

Graag een inhoudelijke reactie waar de logica niet klopt, de argumentatie hiervoor ontbreekt in uw post.

Het WHV potentieel van (nieuwbouw) woningen blijft een holle kreet met beperkte rekensom, heb de indruk dat dit meer wishful thinking en onderbuik gevoelens zijn dan dat hier werkelijk over is nagedacht.

DeZwarteRidder 14 april 2019 16:04

0

quote:
junkyard schreef op 14 april 2019 15:50:
[...]
Graag een inhoudelijke reactie waar de logica niet klopt, de argumentatie hiervoor ontbreekt in uw post.

Het WHV potentieel van (nieuwbouw) woningen blijft een holle kreet met beperkte rekensom, heb de indruk dat dit meer wishful thinking en onderbuik gevoelens zijn dan dat hier werkelijk over is nagedacht.

Wereldhave is sowieso te laat met woningbouw; daar hadden ze al 5 jaar geleden mee moeten beginnen als tegenwicht voor de dalende winkelmarkt.

Economische Vluchteling 14 april 2019 16:30

0

De beurskoers waardeert het vastgoed Wereldhave in NL & FR momenteel gemiddeld op €2520 per vierkante meter. Dat is voor mij de waarde die er toe doet.
Verder ben ik het volledig met je eens dat de omstandigheden in iets te grote regionale winkelcentra op het moment zeer uitdagend zijn, om het zo maar te zeggen.
Maar neem nu het voorbeeld van Roosendaal waar het andere winkelcentrum, De Biggelaar, zijn deuren als heeft gesloten. Wereldhave is daar de last man standing in het centrum omdat het naar verhouding nu eenmaal veel organisatorische en financiele slagkracht heeft. Dit zal op meerdere plaatsen gebeuren.
Natuurlijk, het blijft voorlopig nog even lastig, maar langzaam zal aanbod verdwijnen door gebrek aan investeringen, en waar mogelijk herontwikkeling, zal er vanzelf een balans in de markt worden gevonden.
Bovendien zijn er andere makkelijkere mogelijkheden tot heronwikkeling behalve woningbouw. Millennials geven erg graag geld uit in hippe barretjes en eettentjes met een urban feel. Mogelijk is er behoefte aan nieuwe distributiepunten voor goederen binnen de stad. Er komt echt wel weer een balans.

Ook zal er op den duur een balans worden gevonden in proportie online tot fysieke aankopen. Ik vind het zelf nog altijd het fijnst om kleding, schoenen, kleine benodigdheden en boodschappen in de winkel te doen, en ik ben zeker geen oude knar. Electronica wordt wel een erg lastig verhaal voor de kleinere formules, maar er is genoeg ruimte om te innoveren met het trekken van klanten.

De gok om in wereldhave te investeren wil ik prima nemen op 7,4% NIY, met een operationele earnings yield gecorrigeerd voor non-yielding capex van ook ruim 10%. Hierbij is de debt/ebitda 8.2, een van de laagste in de sector m.u.v. kleine subsidiaries.

Het blijft wel een groot probleem dat vrijwel alle economische groei bij de rijkste mensen vandaan komt, en de middenklasse er al jaren niet meer op vooruit gaat. Die rijken kunnen het natuurlijk alleen kwijt aan luxe goederen want hun andere behoeften zijn al ruimschoots verzadigd. Kwantitatieve verruiming van de centrale banken heeft deze ongelijkheid natuurlijk alleen maar erger gemaakt. Hopen dat hier binnenkort weer verandering in komt, anders gaan steeds meer mensen van zelf wel populistische partijen stemmen.

NLvalue 14 april 2019 18:27

0

quote:
junkyard schreef op 14 april 2019 15:50:
[...]

Graag een inhoudelijke reactie waar de logica niet klopt, de argumentatie hiervoor ontbreekt in uw post.

Het WHV potentieel van (nieuwbouw) woningen blijft een holle kreet met beperkte rekensom, heb de indruk dat dit meer wishful thinking en onderbuik gevoelens zijn dan dat hier werkelijk over is nagedacht.

De argumentatie volgt direct in de 2 alinea’s na de zinsnede dat de logica niet klopt (wat evident wordt in uw voorbeeld).

Het potentieel is vrij helder- vermenigvuldig met 170 en je weet de bruto huursom -reeds in ontwikkeling- dat alleen flat aan de Emmastraat al gaat opleveren. 1% huurgroei over de totale huursom, en met jaarlijkse indexatie. Kijk eens wat verder naar de slecht presterende centra en de alternatieven zijn aanlokkelijk. Enige vraag is of WHV strategisch de keus gaat maken om dat te exploiteren, of niet.

Dat WHV aan de late kant is klopt, Zwarte Ridder. Net als vrijwel alle gemeentes, projectontwikkelaars en bouwers.
Vandaar een tekort van 250.000 woningen dat elk jaar oploopt.

Kortom, een naaiend lucratieve markt voor partijen die o.g. bezitten dat voor herontwikkeling in aanmerking komt.

Dat potentieel hoef je niet te (willen) zien. Je kunt natuurlijk ook URW gaan shorten net als de heer Matad. Ben het met hem eens dat URW nog een lange weg te gaan heeft in het vernietigen van kapitaal. Bij WHV is dat meer dan voldoende verdisconteerd.

matad 14 april 2019 19:51

0

quote:
NLvalue schreef op 14 april 2019 15:28:
Grappig, jullie beginnen wel een beetje op Statler en Waldorf te lijken..

De logica in de analyse klopt natuurlijk niet.

Zoals jullie zelf veelvuldig beargumenteerd hebben (en ik mee eens ben) slaat de waarde in de boeken nergens op.

Dus die 4000 is irrelevant als vergelijkingsbasis met “the next best alternative” (lagere huur accepteren, of deels verhuren, of nieuwe huurders, of herontwikkeling). Er gaat eerst afgeboekt worden, (ook bij die URW centra...).

De kapitaalvernietiging , terechte comment, heeft al lang geleden plaatsgevonden, en de beurskoers reflecteert dat meer dan, de NAV nog niet.

Het waardecreatie potentieel van herontwikkeling is evident: Gemiddelde bouwkosten nieuwbouw 164.000, absoluut minimum huur 710€/mnd , 5,1% bruto aanvangsrendement, en een bouwtekort van 250.000 woningen. De markt staat te gillen om meer projecten..

HB Tilburg is een non-issue voor de toekomst van WHV. Laten we eens kijken hoe snel Rijswijk plat kan..

Beste NLvalue,

Het zou u sieren en voor mij een stuk makkelijker worden als u eens in gewoon Nederlands ging schrijven.
Lees uw posts (met interesse) vaak wel driemaal om dan iets te begrijpen.
Kijk naar of lees eens Simenon.

Waarom u de verbouwing die gaande is in Tilburg van WH een non-issue noemt is me een raadsel. Er is al behoorlijke leegstand, huurders zijn vertrokken en komen niet meer terug, er vindt geen woningbouw plaats door en voor WH en als HudsonBay valt is Leiden helemaal in last. Op de nieuwe, nog op te leveren winkels zit echt niemand te wachten.

Vervolgens schrijft u over woningbouw. Doch WH doet dat (helaas) helemaal niet. Zou men daartoe besluiten dan ben ik het met velen eens dat men dan wel rijkelijk laat komt. De bouwkosten zijn maar liefst 10% gestegen in amper een jaar tijd.

Bij Unibail dient men er wel rekening mee te houden dat een deel van Unibail uit kantoorruimtes bestaat en die markt gewoon goed is.

Met vriendelijke groet.

Economische Vluchteling 14 april 2019 20:01

0

Bij deze een lijstje dat een aantal relevante metrics voor een aantal bekende fondsen vergelijkt voor wie het interessant vindt.
Heb geprobeerd de majority interests en equity accounted onderdelen proportioneel in de juiste manier te verrekenen om een eerlijke vergelijking te kunnen maken en een goede inschatting te maken voor 2019.
Voor de grotere bedrijven zit er nog een wat grotere foutmarge in omdat veel info van de minority/majority interests niet te achterhalen is.

Bijlage:

junkyard 14 april 2019 20:06

0

quote:
NLvalue schreef op 14 april 2019 18:27:
[...]

Het potentieel is vrij helder- vermenigvuldig met 170 en je weet de bruto huursom -reeds in ontwikkeling- dat alleen flat aan de Emmastraat al gaat opleveren. 1% huurgroei over de totale huursom, en met jaarlijkse indexatie. Kijk eens wat verder naar de slecht presterende centra en de alternatieven zijn aanlokkelijk. Enige vraag is of WHV strategisch de keus gaat maken om dat te exploiteren, of niet.

Dit is voor mij nog steeds luchtfietserij.

Flat Tilburg (Emmastraat) ontwikkelt WHV niet, zoals hier uitgebreid behandeld, slecht voorbeeld. Waardecreatie door winkelcentra plat te gooien en nieuwbouw woningen neer te zetten zie ik niet, nu beleggers de winkelmeters volgens Economische Vluchteling (na toepassing discount beurskoers) waarderen op 2.520 euro per m2, woningen zullen niet veel meer per m2 waard zijn en bouwkosten en huurvrije periodes zullen dit rekensommetje alleen maar verslechteren.

Mogelijk dat een enkele lokatie zich leent voor kleinschalige woningbouw (appartementen boven winkels), maar dit zijn uitzonderingen. Als WHV winkelcentra platgooit om woningen te plaatsen, dan zal een faillissement snel volgen.

NLvalue 14 april 2019 21:44

0

Er zijn de afgelopen maanden 5 scenario’s aan bod die a) realistisch van pas kunnen komen b) elkaar niet uitsluiten en c) meer opleveren dan pappen&nathouden en hel&verdoemenis.

Er is een, vergeleken met andere fora, kwalitatief hoogwaardige discussie over gevoerd.

Al die inzichten kan voor enkelen wellicht nog steeds geen nieuw gezichtspunt opleveren . Uw goed recht, maar niet het probleem van andere forum leden, indien u vast wil houden aan uw eigen visie.

Dus, indien overtuigd van het shortpotentieel: je weet wat te doen op maandag. Ik koop rond 24,30 net als afgelopen week, en ben overtuigd van de upside.

junkyard 14 april 2019 23:56

0

Volgens mij ben ik niet de enige hier die vasthoudt aan de eigen visie ;)

Ik zie geen reactie of nieuwe argumenten waarom conversie van winkelcentra naar woningen wel iets zou kunnen opleveren, deze discussie is nu dus van tafel?

Iedereen heeft recht op een eigen mening, en beleggingsstrategie. Als wij de berichten over afgelopen maanden hier moeten geloven, zit u al aardig volgeladen met WHV aandelen, in de overtuiging dat het alleen maar omhoog kan. Wellicht verstandig om niet alle eieren in één mandje te houden, en morgen niet opnieuw bij te kopen.

Ik zit overigens niet short WHV, en zal morgen ook geen shortpositie openen. Ben het met een groot deel van de leden hier eens dat de meeste pijn nu wel genomen moet zijn, ondanks de matige huur/waarde groei vooruitzichten, aangezien al veel ellende is ingeprijsd.

Maar het kan altijd verder omlaag, stel dat de markt gelijk heeft, en de ingeprijsde afboekingen realiteit worden, dan moet WHV opnieuw vastgoed kwijt (in moeilijke markt, tegen afbraakprijzen) om de LTV tot beneden de 40% te drukken.

NLvalue 15 april 2019 07:13

0

Eerlijk gezegd, ik heb geen visie op Wereldhave ik ben een waarde belegger. Mijn argument is vrij consistent, de beurskoers reflecteert op geen enkele wijze meer de onderliggende waarde, ongeacht in welk scenario je gelooft. En die waarde gaat gepakt worden. Welk scenario werkelijkheid wordt, maakt niet eens uit (voor beleggers die geduld hebben).

Paar kleine testaankoopjes horen erbij om het ritme in de markt te voelen. Ik heb je al verteld dat ik long Besi ben, en op welke dag de koers op geen enkele wijze meer de onderliggende waarde reflecteerde. Onderweg daarnaar toe wat kleine koopjes op 26, 20 en 18,50.

Je hebt mijn analyses over het markt momentum gelezen; de wind is gedraaid, maar we krijgen nog wat windkracht 8 voordat we een nieuwe koers gaan varen. Aan de andere kant, als waardebeleggers beginnen te roepen dat de koers te hoog is relatief tot de waarde kan je blijven zitten. Waardebeleggers zien het altijd fout als de koers te ver doorschiet de andere kant op.

junkyard 15 april 2019 10:11

0

quote:
NLvalue schreef op 15 april 2019 07:13:
Eerlijk gezegd, ik heb geen visie op Wereldhave ik ben een waarde belegger. Mijn argument is vrij consistent, de beurskoers reflecteert op geen enkele wijze meer de onderliggende waarde, ongeacht in welk scenario je gelooft. En die waarde gaat gepakt worden. Welk scenario werkelijkheid wordt, maakt niet eens uit (voor beleggers die geduld hebben).

Volgens mij plaatst u hier al maanden berichten vanuit een long WHV positie, met dus een positieve visie op WHV, er zou sprake zijn van onderwaardering. Tot nu toe zonder veel succes, WHV is verder afgestraft.

Dat er alleen scenarios bedacht kunnen worden die tot waardegroei zouden leiden moeten leiden, staat naar mijn idee ver weg van de realiteit. Daarnaast is het scenario dat enkele keren is wordt herhaald, platgooien van winkelcentra en woningen neerzetten, niet erg realistisch.

Bij een scenario waarin meer huurders die vertrekken (bv meer faillissementen / recessie), hureninkomsten dalen waarna gedwongen verkoop van vastgoed plaatsvindt (tegen hoge discounts) om de LTV te normaliseren zal er weinig waarde resteren voor aandeelhouders.

Achteraf Besi als kooptip meegeven is nogal makkelijk, en Besi discussie hoort niet thuis op het WHV forum.

[verwijderd] 15 april 2019 10:32

0

quote:
junkyard schreef op 15 april 2019 10:11:
[...]

Volgens mij plaatst u hier al maanden berichten vanuit een long WHV positie, met dus een positieve visie op WHV, er zou sprake zijn van onderwaardering. Tot nu toe zonder veel succes, WHV is verder afgestraft.

Dat er alleen scenarios bedacht kunnen worden die tot waardegroei zouden leiden moeten leiden, staat naar mijn idee ver weg van de realiteit. Daarnaast is het scenario dat enkele keren is wordt herhaald, platgooien van winkelcentra en woningen neerzetten, niet erg realistisch.

Bij een scenario waarin meer huurders die vertrekken (bv meer faillissementen / recessie), hureninkomsten dalen waarna gedwongen verkoop van vastgoed plaatsvindt (tegen hoge discounts) om de LTV te normaliseren zal er weinig waarde resteren voor aandeelhouders.

Achteraf Besi als kooptip meegeven is nogal makkelijk, en Besi discussie hoort niet thuis op het WHV forum.

Met zijn argument waarde beleggen heeft hij volgens mij gewoon een punt hoor. Wereldhave laat al 10 jaar een negatief indirect resultaat zien terwijl de waarde van deze locaties aanzienlijk zijn als je deze op een juiste manier ontwikkeld. Ze staan in de boeken tegen bodemprijzen waardoor ik ook denk dat het in de toekomst alleen maar mee kan vallen.

[verwijderd] 15 april 2019 10:42

0

Daarbij koop je nu voor 25 euro een aandeel waar 40 euro afgeprijsd vastgoed voor in de boeken staat.
Als je geen doemdenker bent en onthoud dat zulke "B" locaties altijd een goede waarde houden lijkt Wereldhave mij een no-brainer.

matad 15 april 2019 12:51

1

quote:
Marco1337 schreef op 15 april 2019 10:42:
Daarbij koop je nu voor 25 euro een aandeel waar 40 euro afgeprijsd vastgoed voor in de boeken staat.
Als je geen doemdenker bent en onthoud dat zulke "B" locaties altijd een goede waarde houden lijkt Wereldhave mij een no-brainer.

Wat let u dan om een partij WH aandelen in te slaan?
U begint in ieder geval lager dan ik die, oh arm, op 70 euro kocht en pas op 42 euro ging shorten.

Met vriendelijke groet en succes.

[verwijderd] 15 april 2019 12:55

2

quote:
matad schreef op 15 april 2019 12:51:
[...]

Wat let u dan om een partij WH aandelen in te slaan?
U begint in ieder geval lager dan ik die, oh arm, op 70 euro kocht en pas op 42 euro ging shorten.

Met vriendelijke groet en succes.

Zat er al in vanaf 41,65 maar vorige week op 24,75 gemiddeld 3 keer zo veel ingeslagen en een behoorlijke optieserie Calls MAART2020 variërende uitoefenprijs 28-35.

Ik denk echt dat dit het moment van koopjes jagen is. Maar we zullen zien wie er gelijk heeft. Mijn argumentatie heeft u in ieder geval.

Leefloon 15 april 2019 13:09

0

quote:
Marco1337 schreef op 15 april 2019 12:55:
Mijn argumentatie heeft u in ieder geval.

Inclusief de - voor zoekers van een vastgoedmarktconform rendement - hopeloze aanbeveling dat de geschetste beleggingsmotivatie "behoud van waarde" zou zijn. Dan kan het grote bedrijf "Te Huur" zich daar inderdaad jarenlang vestigen, nota bene zonder voorgespiegeld zicht op een waardestijginkje door hogere huren. Lager kan de lat bijna niet worden gelegd, ongeacht het koersverloop. Bearishst. Ik vond de verzonnen verhalen over onbegrepen shorters daarom inhoudelijk toch sterker dan "altijd een goede waarde houden". De aantrekkelijkheid van 0% rendement.

[verwijderd] 15 april 2019 13:18

0

quote:
Leefloon schreef op 15 april 2019 13:09:
[...]
Inclusief de - voor zoekers van een vastgoedmarktconform rendement - hopeloze aanbeveling dat de geschetste beleggingsmotivatie "behoud van waarde" zou zijn. Dan kan het grote bedrijf "Te Huur" zich daar inderdaad jarenlang vestigen, nota bene zonder voorgespiegeld zicht op een waardestijginkje door hogere huren. Lager kan de lat bijna niet worden gelegd, ongeacht het koersverloop. Bearishst. Ik vond de verzonnen verhalen over onbegrepen shorters daarom inhoudelijk toch sterker.

Uw argument blijkt niet uit de cijfers, de bezettingsgraden zijn geen 100% maar toch zeker niet rampzalig te noemen. De cashflow is prima en het directe resultaat ook, al is hier natuurlijk ruimte voor verbetering. Maar dit is al ruimschoots in de koers verwerkt.

Bijt u zich toch vooral vast in verzonnen verhalen van onbegrepen shorters. Ik houd het liever op de feiten.

Met behoud van waarde bedoel ik dat er altijd een minimale opbrengstwaarde is voor de locaties waar Wereldhave is gevestigd, en dat de boekwaarde van de locaties in de afgelopen 10 jaar alleen maar is gedaald (tot in mijn ogen een nu absurd laag niveau). Uw doemdenken impliceert dat dit oneindig doorgaat totdat er een waarde van 0 overblijft. Dat lijkt mij volstrekte onzin. Minder retail hoeft niet te betekenen dat de locaties daardoor minder waard worden, verhuur voor woning of kantoorruimte zou een goede opvulling kunnen zijn.
Ik heb vertrouwen in het management dat hier geschikte oplossingen voor komen.

NLvalue 15 april 2019 14:27

0

Kijk, de heer Matad heeft eind december aangegeven dat hij short is gegaan in URW, op een koers van, zeg 135.

Nu kunnen de heren Junkyard/Leefloon etc daar een hoop commentaar over heen strooien dat hij "geen gelijk heeft"

Of je verdiepen in zijn argumentatie, of waarom ik denk dat hij in het geval van URW gelijk gaat krijgen en bij WHV, naar de toekomst kijkend, niet.

Vertraagd	7 feb 2025 17:35
Koers	14,780
Verschil	-0,040 (-0,27%)
Hoog	14,900
Laag	14,700
Volume	47.925
Volume gemiddeld	82.864
Volume gisteren	59.728

04 nov	Blokker huurt 7 panden van Wereldhave
25 okt	Wereldhave boekt hoger resultaat
23 jul	ING: Wereldhave presteert licht onder...
23 jul	Degroof: Wereldhave boekt nette resul...
23 jul	Wereldhave in gesprek over verkoop 2 ...
23 jul	Wereldhave boekt fors hoger resultaat
19 jun	Faillissement Scotch & Soda heeft nau...
24 apr	Hein Brand herbenoemd als commissaris...
24 apr	Wereldhave handhaaft outlook
24 apr	AEX verwerkt cijferlawine goedgemutst...

Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

Wereldhave 2019

Meedoen aan de discussie?

Direct naar Forum

Detail

Wereldhave nieuws meer