Lamsrust schreef op 16 september 2020 22:17:
Key take aways uit het persbericht:
- de emissie van EUR 3.5 mrd is reeds fully underwritten, i.e. genoemde US banken hebben cliënten opgelijnd die meedoen tot het volledige bedrag —> funding secured;
- de facto bedraagt de emissie EUR 4.5mrd omdat er nog EUR 1 mrd wordt opgehaald bij de aandeelhouders door een lager cash dividend uit te keren de komende 2 jaar, i.e. EUR 3.60 per huidig aandeel minder dividend;
- verkopen betreffen EUR 4 mrd aan EU vastgoed, waarvan 50% retail en 50% offices;
- in bericht staat echter ook “downsize US regional mall footprint” zonder hier een concrete opbrengst aan te verbinden. Dit lijkt erop te duiden dat deze met een fors boekverlies de deur uit worden gedaan, waarbij de opbrengsten niet veel meer zullen zijn dan de erop rustende hypotheken. Versnelde uitrol flagship destination strategie lijkt hier ook op te duiden. De facto wordt nu onder het mom van een refinancing operatie door URW management de “meegekochte Westfield rommel” de deur uitgeveegd.
- schrappen EUR 0.6 mrd aan development pipeline is een beetje voor de bühne, aangezien verder in het bericht wordt gesproken over “capture mixed use potential embedded in portfolio”, i.e. deze besparing, de EUR 1 mrd besparing aan dividenduitkeringen en een deel van de EUR 4 mrd asset sale opbrengsten zullen hiervoor worden aangewend.
- in de US gaat het m.i. dramatisch met de retail sales/footfall aangezien hierover geen nummers worden verstrekt.
All-in-all een verwachte stap met name om de LTV beperkt te houden zodat er toegang blijft tot goedkope leningen. Tegenvaller is de aangekondige dividendkorting. Het zou mij echter niet verbazen dat deze geïntroduceerd wordt om de emissieprijs te drukken, i.e. deze korting kan altijd weer worden ingetrokken als URW’s financiële stabiliteit deze korting niet vereist. Operationele tegenvaller is de US operationele gang van zaken. Bij de regionals is het kennelijk helemaal dramatisch, anders wordt er geen downsizing van de footprint aangekondigd.
M.n. deze twee tegenvallers zouden morgen een koersdaling kunnen triggeren, aangezien die niet zijn ingeprijst.