Lamsrust schreef op 1 april 2020 13:03:
[...]
De tijdelijke huuruitval hoeft idd geen negatieve impact op de cash flow van URW te hebben, i.e. dividend wordt evenveel gekort als niet ontvangen huur.
Het risico zit mijns inziens meer in de volgende aspecten:
(i) komt de footfall en daarmee de retailsales van de huurders in een urw centrum terug op het oude niveau;
(ii) hoe staan de huurders in een urw centrum er over een jaar financieel voor, i.e. blijft de bezettingsgraad op hetzelfde niveau.
Ad (i) Footfall
Dat is een zeer lastig te beantwoorden vraag, i.e. hoe beinvloedt deze crisis het consumentengedrag in de toekomst. Op korte termijn zal iedereen erg voorzichtig zijn, maar op de langere termijn verwacht ik niet dat consumenten alles vanachter de computer in hun studeerkamer gaan bestellen en beleven. Substitutiegedrag is ook niet zichtbaar in de cijfers, aangezien zalando ook een omzetdaling heeft.
Ad (i) Retailsales
Afhankelijk van de diepte van de recessie zullen deze inzakken en daarna weer aan te trekken. Op langere termijn volgt dit het herstel van de economie.
Ad (ii) Huurders
Hoe de huurders er over een jaar voorstaan hangt eveneens af van een veelheid van factoren. Huurders die nu al beladen zijn met schulden (bijv. HEMA) krijgen het extreem moeilijk, want die hebben geen bancaire kredietlijnen die ze kunnen trekken. Dat zal bijv. bij Adidas, LVMH, etc. heel anders zijn. Vraag is dan of de huurders die omvallen doorstarten zonder de schuldenberg of helemaal verdwijnen en in het laatste geval of er dan andere concepten zijn die dit weer oppakken in een fysieke retailomgeving.
De foodconcepten zullen of overleven door loonkostensubsidies, borgstellingen MKB en huurwaivers dan wel omvallen en worden vervangen door nieuwe concepten.
Het antwoord op (i) en (ii) bepaalt of urw de huurniveau's kan laten groeien op dezelfde wijze als in het verleden dan wel dat deze gelijk blijven of dalen. Dit laatste bepaalt dan de taxatiewaarden en dus de LTV, hetgeen weer de creditrating bepaalt en dus de renteopslag op de bonds die URW uitgeeft.
Als er een zeer diepe recessie komt zullen door faillissementen van huurders en uitval van bestedingen de bezetting en de huurniveau's fors dalen, de taxatiewaarden zullen fors dalen en LTV stijgt fors waardoor herfinancieringen zeer duur worden (junk bond niveau). Dan is de kans groot dat URW omvalt.
Gelet op de enorme economische hulppakketten die er al zijn en die nog onderweg zijn acht ik dit scenario onwaarschijnlijk. Er zal eerder sprake zijn van een kortdurende recessie ultimo 2020/begin 2021. URW heeft dan als voordeel dat zij voldoende kredietfaciliteiten heeft, zodat ze voorlopig niet de kapitaalmarkt hoeft te betreden. In 2022 zal dat wel weer nodig zijn, maar da zullen de opslagen voor IG obligaties weer fors gezakt zijn, zeker indien dan duidelijk is dat urw de zaken weer onder controle heeft.