AVM (Altijd Verkeerde Moment) schreef op 16 november 2020 21:04:
[...]
Hi, ik snap precies wat je bedoelt!
Toen ik enige posts geleden opmerkte dat het tegenwoordig best lastig was om op vastgoed goede (verhuur)rendementen te halen vanwege de gestegen prijzen, werd ik door sommigen niet echt begrepen. Maar waar kan je nu nog een (aantrekkelijk) appartement kopen voor 200.000 om in de vrije sector te verhuren? Een beetje redelijk appartement op een A-locatie die je aan expats kan verhuren is tegenwoordig al snel 300K-450K.
Na aftrek van alle kosten (VVE/belasting/onderhoud/acquisitie commissie/verzekeringen) etc. mag je heel erg blij zijn als je op een netto rendement van 3%-4% komt. En dat is dan nog zonder rekening te houden met het afgenomen aantal zoekenden in dat segment (expats), het toegenomen aanbod (op een gegeven moment wilde iedereen, zowel particulier als institutioneel, een appartement kopen voor de verhuur) en daardoor grotere kans op langere leegstand.
Daarnaast ook nog het toegenomen risico dat je na al die jaren van prijsstijgingen ongeveer op de top koopt en de kans fors is toegenomen dat er een waardedaling aankomt, waarna je er jaren over doet om weer terug te klimmen tot de aankoopprijs.
Wat dat betreft is URW (en vergelijkbare fondsen) de afgelopen maanden een mooi koopje geweest, als je ergens nog 200K had "rondslingeren" op zoek naar wat vastgoed. Iedereen kon op z'n klompen aanvoelen dat een daling van 75-80% in een paar maanden tijd gewoon een overreachtie was van de markt op de corona crisis. Er hoefden maar een relatief klein aantal aandeelhouders van hun stukken af te willen, en als er dan bijna geen kopers zijn, dan begint de duikvlucht. Het duwtje wat de shorters er vervolgens aan gaven, en de malle paniekzaaerij van het mgt deed de rest.
Ik geef je groot gelijk als je met 200K aan speelgeld (en hopelijk een mooie lage GAK) nu een mooie winst kan pakken, je die nu ook echt gaat pakken. Gerealiseerde winst is gerealiseerde winst, die pakt niemand je meer af. Voor hetzelfde geld, was de koers weer gedurende langere tijd teruggezakt naar <50. URW heeft namelijk nog een lange weg te gaan naar herstructurering van de balans, en het zal ongetwijfeld moeilijker zijn dan het Refocus plans suggereert (maar ook weer niet zo rampzalig als Cuvillier ons heeft willen laten geloven).
Ik ben een ander type belegger, maar dat heeft ook te maken met het bedrag dat ik (niet) heb om mee te spelen. Daarom bouw ik vooral een cash flow (dividend) genererende portfolio op met letterlijk lang(durige) long posities in sterk afgewaardeerde aandelen waarvan ik geloof dat ze een crisis-koopje zijn met mooie groei en dividend potentie. Ik heb nu een portefeuille met 21 aandelen met een (verwacht) netto dividend van gemiddeld €1000 per maand en potentie op meer (op basis van het 2018 dividend, zou het gemiddelde netto maand dividend ca €1600 zijn). Samen met de netto huuropbrengsten (ca €1500 per maand) van het appartement dat we in de verhuur hebben, is dit in feite al voldoende om met vervroegd pensioen te kunnen gaan (ook omdat we net ons hypotheek volledig hebben afgelost).
Als ik mijn portefeuille zou verkopen om de huidige winst te verzilveren, dan zit ik direct met het "probleem" dat daarmee ook de cashflow opdroogt en ik in feite om weer cashflow te genereren dezelfde soort aandelen zou kopen... Dus lang verhaal kort: ik zit er op een andere manier in, maar ik begrijp je wel zeker ;-)
Ben zelf ook op zoek naar rendement doormiddel van dividend.
Heb nu shell en unibail en Klepierre.
Heb jij er een aantal die je kan adviseren.
Kijk toch zelf ook naar abn of ing of beide..