Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

quote:

Marco1337 schreef op 7 januari 2021 10:21:

[...]

Dat zeg ik toch ook niet? Wat ik probeer te zeggen is dat ondanks dat je per M2 misschien een lagere huuropbrengst hebt dit niet betekent dat de prijzen evenredig dalen.

Waar je tien jaar geleden nog 4-5 procent betaalde is dit nu 1-2. Die 3% aan financieringskosten heb je niet meer. Dat drijft de prijs automatisch op. Als de rente nog 4% zou zijn zouden de panden nog minder waard zijn, eens?

quote:

junkyard schreef op 7 januari 2021 20:39:

[...]

Al met al zou wat meer tekst en uitleg toch wel prettig zijn bij dit soort verkopen, CEO Storm met zijn verleden bij Kempen zou toch moeten weten dat meer detail (transparantie) wordt gewaardeerd door de markt, zodat er weinig te gissen blijft.

quote:

Moneyball schreef op 8 januari 2021 08:17:

[...]

Met de laatste zin eens, echter je overschat het belang van de factor. Die is veel minder dan bij woningen. De meest bepalende factor is de (potentiële) huurgroei.

quote:

NLvalue schreef op 8 januari 2021 08:26:

[...]

De Vreede heeft de verwachtingen al gemanaged onder de institutionele beleggers en analisten - die houden rekening dat hel wel eens max 30% kan worden. Je ziet dat terug in de analisten communicatie.

Die UBS en Kempen analisten gaan er ook van uit dat die 20-35% ook bij andere spelers gaat komen - dat lijkt me een verstandige , en voldoende voorzichtige, aanname mocht je beleggen in andere fondsen die winkel panden hebben tegen veel lager NIY in de boeken.

quote:

NLvalue schreef op 8 januari 2021 08:49:

[...]

In het geval van WHA - huur daling. Kijk nog even naar de hj cijfers. Storm heeft de oude taxateurs eruit gegooid - en veel conservatievere taxateurs aangenomen. Die hebben de ERVs hard omlaag geduwd - of te wel stevige huurdaling als basis genomen voor de waarderingen.

Vervolgens naar de RvC gestapt die als vanouds zit te slapen en gezegd: “ als ik het nou beter doe dan de “markt” verwacht - geef je me dan mijn bonus?. “Tuurlijk - als jij het beter doet dan die ultra lage verwachting - krijg jij een bonus”. ( en zowat elke aandeelhouder ex de TTW group vond dat ook wel best...)

Q3 cijfers : +8% meer huur voor nieuwe contracten dan “de markt” voor mogelijk hield.

Aangezien de huren hoger binnen komen dan ERV - zouden de taxateurs de waarderingen weer omhoog moeten zetten Storm heeft betoogd dat dat te prematuur is gezien Corona etc etc - dus gaan we 2021 in met huren die nog dalen, beter zijn dan ERV - maar waarderingen die gelijk blijven.

Storm gaat dat verkopen als het bouwen van een nieuw fundament, langzaam herstel etc etc. nadat de rotte kies Fr getrokken is

quote:

MFCons schreef op 8 januari 2021 09:15:

[...]

We zijn het eens over hoe het verhaal verkocht wordt :) Voor de aandeelhouder hebben die uitgestelde afboekingen bij andere spelers echter wel het voordeel dat er niet "zomaar" verkocht kan worden. Nu dit bij WHA al gedaan is loop je dus het risico dat hij het ook daadwerkelijk voor deze prijzen gaat verkopen.

Zoals gezegd is dat prima voor iedereen die nu instapt, maar een domper voor de aandeelhouders zoals b.v. Junkyard die in 2015/2016 instapte. Junkyard mag blij zijn dat hij dit op tijd zag en zijn verlies beperkte.

quote:

Rider schreef op 8 januari 2021 10:43:

Iemand een idee wanneer ze opnieuw een dividend zouden kunnen geven?

quote:

The Third Way... schreef op 8 januari 2021 09:12:

Mijn post van 1 augustus nog eens gelezen waarin de impact v/d verschillende scenario's (waar ook hierboven over wordt gesproken) werd doorgerekend. Viel me op dat daar ook stond dat WH had voorspeld dat er e60-70 mln winst zou worden gemaakt op verkoop NLse centra...

Anyhow, de kwestie is nu niet meer om de onzin van herinvesteren van verkoopopbrengsten in LC te duiden, maar om de impact van de eindejaarstaxaties op de relatie met de banken in te schatten. Nu ik professioneel langzaam weer aan het werk ben gegaan, heb ik ook een discussie gehad over de impact van verlaagde kredietwaarderingen en onderpanden op het kapitaalsbeslag van banken. Hier van belang:

- Na alle afwaarderingen in 2020, ook bij Moody's: van Investment Grade Baa2 naar diep Junk B1 met nog steeds een negative outlook, is het duidelijk dat de banken WH in de zgn. stage 2 categorie (underperforming) hebben moeten zetten. Dit houdt in dat de banken meer kapitaal tegenover deze lening moeten aanhouden;

- Onder de Bazel regels is een 60% LTV bij commercieel vastgoed een kantelpunt: erboven moet ook meer kapitaal door de banken gereserveerd worden. Let wel: die LTV geldt voor de kredietnemer, dus dat zal inhouden niet geconsolideerd, oftewel ex-Belgie.

Met nu een 57% LTV is het derhalve razend spannend wat er de komende maanden gaat gebeuren. Trouwens, geinteresseerde kopers zullen dit ook weten, WH's banks are their friends.

Het is goed dat de storm is gaan liggen, we hopen nu op Vreede...

P.S.: Voor de toekomst: hoe evolueert de discussie over het afstoten van WHB en "onze" LTV van WH ex-B wanneer de F en NL zijn verkocht en Belgie nog veeeel groter is dan de moeder?

quote:

junkyard schreef op 8 januari 2021 15:28:

Op iex is de € 500 miljoen (Frankrijk opbrengst) nu ook base case geworden zie ik. Vanuit de markt wordt de lat (terecht) niet al te hoog gelegd, wat het gemakkelijker maakt om deze pijn nu eens echt te nemen. Meevaller / tegenvaller hierbij (t.o.v. € 500 miljoen) heeft grote invloed op de vervolgplannen (en koersontwikkeling), meer nieuws volgt vast richting de jaarcijfers.

quote:

NLvalue schreef op 8 januari 2021 13:58:

[...]

4 dagen na de AvA dit jaar ex-div. AvA wordt 22 of 23e april lijkt me. Ze hebben de direct resultaat forecast niet ingetrokken - dus div zal ten noorden van e1 liggen. (cash en evt deel stock)

quote:

MFCons schreef op 8 januari 2021 14:43:

Prima, nog een 3000 stuks. De laatste 500x 11,500. Iemand wil ze graag hebben vandaag.

Edit: verhip de 11,500 is net ook gegaan. Edit: oops, toch nog niet.