junkyard schreef op 23 juni 2022 14:27:
ALLEREERST DANK VOOR JE REACTIE.
@Lamsrust, je lijkt nu te melden dat de UK en US winkelcentra achter lopen op EU, en dit de reden is dat er in US en UK hogere capex nodig zijn.
NOU ZO IS MIJN REACTIE NIET BEDOELD. MIJN CONSTATERING IS DAT IN DE US/UK DE LEEGSTAND TE HOOG IS EN DAT ER BIJ VEEL CENTRA CAPEX NODIG IS OM DEZE OP TE LOSSEN DAN WEL VIA CONVERSIE IN MIXED USED DAN WEL VIA INVESTERINGEN OM NIEUWE RETAIL CONCEPTEN TE FACILITEREN.
Ik zie dat eigenlijk juist andersom, US en UK zijn markten die (op welvarende en centrale lokaties) juist voorlopen op EU. UR meldde bij Westfield aankoop, dat Westfield jaren voorop liep (in markten waarbij online shopping sneller is geïntegreerd) en de Westfield US en UK megamalls (> 100.000m2) een groot voorbeeld waren voor de strategie en portefeuille verschuiving van UR. Kleiner en goedkoper (meer decentraal) winkelvastgoed wordt verkocht, en de grotere meer centrale winkelcentra (EU) zou URW behouden en tot Westfield winkelcentrum omdopen (mede omdat dit meer op Westfield megamalls zou lijken, en Westfield het voorbeeld was).
DIT IS ACHTERAF EEN MOOI VERKOOPPRAATJE VAN CUVILLIER GEBLEKEN. UR HAD AL JAREN MEGAMALLS IN EUROPA VOOR DE WESTFIELD AANKOOP - DIE NU DE NAAM WESTFIELD KRIJGEN - EN DEZE BLIJKEN VOORALSNOG VEEL MEER RESILIENT TE ZIJN DAN DE US MEGAMALLS, I.E. DE LEEGSTAND IN EUROPA IS NA CORONA VEEL SNELLER TERUGGELOPEN. IK ZIE DE US MEGAMALLS DAN OOK ZEKER NIET ALS VOORBEELD VOOR DE EUROPESE MEGAMALLS. MIJNS INZIENS ZIJN DE CONSUMENTENMARTKTEN EN KARAKTERISTIEKEN OOK HEEL ANDERS. IN MIJN OGEN STAAN DE EUROPESE MEGAMALLS OP ZICHZELF DOCH WORDT MET DE BRANDING WESTFIELD EEN WERELDWIJDE MERKBELEVING GECREEERD DIE VOORAL CROSS MEDIAAL WORDT INGEZET ZOALS ONLINE CONCERTEN E.D. WEL STA IK ACHTER DE STRATEGIE OM KLEINERE PROVINCIALE MALLS ALS ALMERE AF TE STOTEN EN TE FOCUSSEN OP EEN AANTAL TOPLOKATIES PER LAND.
Mijn punt is dat de markt de stabiliteit van EU winkelcentra in twijfel kan trekken, alsmede de houdbaarheid van de UR megamall strategie.
DAT IS EEN TERECHT PUNT, MAAR OP DIT MOMENT HEB IK NOG GEEN AANLEIDING OM TE TWIJFELEN AAN DE EUROPESE STRATEGIE. MIJNS INZIENS TWIJFELT DE MARKT HIER OOK NIET ZOZEER AAN, DE MARKT ZIT MEER IN HAAR MAAG MET DE VERTRAGING VAN DE US EXIT.
Westfield (US & UK) was het voorbeeld voor UR, maar heeft doorlopend hoge capex nodig bij zeer lage yields.
IK ZIE ZE NIET ALS VOORBEELD MAAR ALS STANDING ASSETS DIE TE MOOI ZIJN VERKOCHT EN PROBLEMEN BLIJKEN TE HEBBEN DIE NU OPGELOST MOETEN WORDEN.
Als Westfield dus voorop loopt (in US en UK megamalls), dan kan UR nu zien wat er in EU aan kan komen.
DAT ZIE IK DUS ANDERS, IN DE EU HEBBEN DE MALLS NAMELIJK NIET DIE 2/3/4 BIG BOXES MET MACY/NORDSTROMM/BLOOMINGDALE ETC, I.E. DE EUROPESE MALLS ZITTEN ANDERS IN ELKAAR. HET IS EERDER ZO DAT DE US MALLS WORDEN OMGEVORMD NAAR EUROPEES MODEL DOOR DIE BOG BOXES TE CONVERTEREN IN KLEINERE UNITS DAN WEL OFFICES/WONINGEN.
US is vaak meer negatief over EU assets (deels terecht nu ivm Oekraïne), en (EU) leden hier zijn eerder negatief over US.
IEDER IN ZN EIGEN ASSETS INVESTEREN DAN MAAR. NIEL GEEFT HET GOEDE VOORBEELD.
De USD staat er sterk voor en de US economie is veelal meer weerbaar en sneller hersteld dan EU. Gelijktijdig wordt het geld snel duurder in US, en zal herontwikkeling (regionals) duurder worden. De US flagships staan tegen veel te lage yields in de boeken, en zullen tikjes krijgen (zeker bij recessie).
KLOPT, MAAR ALLES IS ONZEKER NU. HET KAN OOK ZO ZIJN DAT DE ECONOMIE NU IN EVENWICHT KOMT EN DE RECESSIE SLECHTS MILD IS. DAN KOMEN DE RENTESTIJGINGEN TOT STILSTAND EN GAAN DE BESTEDINGEN WEER TOENEMEN.
Voor URW vooral prettig als er een zachte landing volgt (met opvangen afwaarderingen door inhouding resultaat), en geen harde recessie en harde yield/rente stijging. In het tweede geval is een emissie goed denkbaar.
IK VERMOED DAT EEN HARDE YIELD STIJGING HEEL GELEIDELIJK DOOR DE TAXATEURS ZAL WORDEN VERWERKT. DAARNAAST ASSETS OP TOPLOKATIES ZIJN NU EENMAAL UNIEK EN DALEN DAAROM NIET 1 OP 1 MEE IN WAARDE. BELANGRIJKSTE IS M.I. IS DAT DE OPERATIONELE PERFORMANCE OP PEIL BLIJFT, I.E. AFNAME LEEGSTAND IN US/UK EN STABILISATIE IN EUROPA PLUS STABILISATIE HUREN. RENTE/INFLATIE KUN JE JE DRUK OM MAKEN MAAR HEB JE TOCH GEEN INVLOED OP.
NU EEN EMISSIE ZOU EEN GIGANTISCHE AFGANG ZIJN VOOR BRESSLER/NIEL DUS DAT ZIE IK NIET ZO SNEL GEBEUREN. REKENING HOUDEND MET CAPEX, EUR 1.5 MRD EUR VERKOPEN EN GEEN AFWAARDERINGEN IS DE IFRS LTV EIND 2023 39%. DAT IS NOG EEN BEHOORLIJKE CUSHION T.O.V. DE LTV EISEN VAN 60% IN DE KREDIETFACILITEITEN.
HET GAAT GEWOON WEER EENS LANGER DUREN ZOALS WEL VAKER IN PROBLEEMDOSSIERS.