Onderzoek vastgoedadviseur JLL over effecten beleid
’Plan De Jonge om middenhuur te reguleren is desastreus’
Pieter van Erven Dorens
Aangepast: 3 uur geledenVandaag, 00:01in Geld
Met de regulering van de middenhuur tot €1100 wil het kabinet excessieve huren uitbannen. Lessen uit het buitenland leren dat het inderdaad zorgt voor lagere huren, maar ook veel minder aanbod. Woonminister Hugo de Jonge lijkt iets bij te draaien: „Het telt allemaal op.”
In Berlijn werden in 2020 bijna alle huren gereguleerd door het linkse stadsbestuur. Het leidde tot een daling van de huren met 10%, meldt internationaal vastgoedadviseur JLL dinsdag in een rapport over de effecten van dergelijke maatregelen in Europa. Zo liepen de huurprijzen in Catalonië met 5% terug.
Tegelijk daalde het aanbod drastisch omdat beleggers er geen brood meer in zagen en huurders bleven zitten. „In Berlijn was de daling van beschikbare huurwoningen maar liefst 51,8%. In Catalonië 10%”, aldus het rapport. De regulering zorgde ook voor lange wachtlijsten en prijsverstoringen in Zweden en Oostenrijk.
De Nederlandse reguleringsplannen zijn niet-controversieel verklaard en woonminister Hugo de Jong wil ze doorzetten. Heel onverstandig, vindt JLL-directeur Pieter Hendrikse: „Beleggers rennen weg. De regulering is desastreus voor investeringen in huurwoningen. Het is in andere landen bewezen dat als je maatregelen in de bestaande voorraad neemt, er nog minder aanbod komt. Wat ben je dan aan het doen?”
Tijdens een commissiedebat over de staat van de volkshuisvesting vorige week bleek dat De Jonge dit probleem inmiddels ook erkent. „Beleggers zitten op hun handen”, zei de minister. Hij wees als hoofdschuldige op de hoge rente, en slechts in beperkte mate op zijn eigen reguleringsplannen. „Ik betwist dat dat een heel groot deel zou kunnen betreffen. Het gaat ook over het fiscale klimaat en de zekerheid die beleggers hebben op het moment dat ze in Nederland investeren.”
"Ernstig geschaad"
Maar dat vertrouwen heeft dit demissionaire kabinet juist zelf ernstig geschaad, meent JLL-directeur Hendrikse. „Ze hebben de spelregels tijdens het spel veranderd”, zegt hij, doelend op bijvoorbeeld de verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers van 2% naar 10,4%.
Ook minister De Jonge lijkt dat wat veel van het goede te vinden, liet hij tijdens de commissievergadering weten. „De overdrachtsbelasting is wel heel hoog op dit moment, ook in internationaal perspectief. Het telt allemaal op. Investeerders kunnen goed rekenen.”
In reactie op vragen van VVD’er Peter de Groot zei hij toe met beleggers in gesprek te gaan om te komen tot „een goede investeringspropositie” in het vastgoed. „Ik denk dat dit gesprek eigenlijk veel te weinig is gevoerd. Dat we elkaar daardoor een beetje verloren zijn.” Voor het eind van het jaar wil de minister hierover met een brief komen.
„Hier vragen we al vijftien jaar om”, reageert JLL-directeur Hendrikse. „Je kunt de woningnood gewoon oplossen door de woningbouw te stimuleren, zoals in de jaren ’70. Dan komt het met de huren vanzelf wel goed.”
Rendabel
Op het ogenblik zijn veel woonprojecten niet meer rendabel te bouwen. Ook institutionele beleggers zoals pensioenfondsen lopen hier tegenaan. „Steeds verdergaande regulering zal niet leiden tot een toename van het aantal woningen”, meldt hun brancheorganisatie IVBN droogjes.
Volgens Hendrikse is het kabinet op het verkeerde pad door zich vooral te richten op maatregelen binnen de bestaande huurwoningvoorraad. „Dit gaat om vraag en aanbod. Veertig jaar geleden hadden we 14 miljoen mensen in Nederland, dadelijk zitten we op 20 miljoen. Die mensen zijn niet geholpen bij gelijkblijvend aanbod. Dan gaat de prijs stijgen. Dat geldt zowel op koopwoningenmarkt als op de huurmarkt.”
Ruimte genoeg voor woningen in Nederland, meent Hendrikse. „Iedereen zegt: er is geen ruimte. Maar 50% van Nederland wordt voor landbouw gebruikt, op slechts 7% staan gebouwen. Heeft landbouw nog de functie die het vroeger had?”