De Eurocommercial LTV is nu geen 50%, dit heb ik in een bericht als voorbeeld genoemd. De meeste retail vastgoedfondsen hanteren een maximum LTV van 40%. Wanneer je hierboven komt (zie Wereldhave) dan wordt financiering duurder / lastiger en het risico voor aandeelhouders hoger, wat een hogere LTV op structurele basis onwenselijk maakt.
Op jaareinde 2017 was de Eurocommercial LTV 39%, een gezond niveau. De Woluwe aankoop ter hoogte van 468 miljoen vond plaats op 1 maart 2018, en is deels gefinancierd vanuit de verkoop van Italiaanse bezittingen in april 2018 (187 miljoen). Het balanstotaal per eind 2017 is dus met 281 miljoen (468 - 187 miljoen) toegenomen, er is geen aandelen emissie geweest, vandaar dat de schuld positie tov jaareinde 2017 met 281 miljoen is toegenomen. Net debt is daarmee zo'n 1,7 miljard, en de totale balanspositie zo'n 3,9 miljard, wat een LTV van ongeveer 44% oplevert.
Er dient dus voor 281 miljoen verkocht te worden om de LTV weer te verlagen tot het oorspronkelijke niveau van 39%. Door een tijdelijk hogere LTV is het risico / rendement voor aandeelhouders tijdelijk wat hoger, aangezien de netto huurinkomsten (yield) van het aangekochte vastgoed hoger is dan de extra financieringslast.
Dit voorbeeld is exclusief belasting aankoop Woluwe, herwaarderingseffecten, direct resultaat, benodigde financiering tbv verbouwingen, etc.