junkyard schreef op 26 april 2019 18:42:
LTV is zeker een groot aandachtspunt voor WHV, nu de markt inprijst dat marktwaarden veel lager liggen dan theoretische boekwaarde. De LTV is in Q1 gestegen door investeringen in winkelcentra en de aankoop van C&A pand in Tilburg. Verkoop van het oude V&D pand in Hoofddorp (7,25 miljoen) heeft na Q1 plaatsgevonden, zal de LTV ietsjes verlagen.
Als de markt gelijk heeft, en de marktwaarde van het WHV vastgoed ongeveer 70% van gerapporteerde boekwaarde is, dan is de werkelijke LTV momenteel bijna 55%. Om de LTV terug te dringen tot 40%, zal 30% van het vastgoed verkocht moeten worden. Dit komt qua omvang ongeveer op een verkoop van alle Franse winkelcentra, waarbij opbrengsten alleen worden ingezet om schulden af te lossen. Voor aandeleninkoop is geen geld over, omdat dit de LTV weer laat stijgen.
Als deze verkoop eind 2019 plaatsvindt en huren ongeveer vlak blijven, dan zal het directe resultaat in 2020 uitkomen op ongeveer 2,0 euro per aandeel. Als WHV management verstandig is, dan wordt de dividend payout ratio verlaagd van 90% naar 75% (t.b.v. extra buffer afwaarderingen + capex), wat neerkomt op een 2020 dividend ter hoogte van 1,50 euro. Dividend ontwikkeling na 2020 is afhankelijk van huur- en marktwaarde ontwikkeling. Gezien het beperkte groei perspectief van WHV winkelcentra lijkt een geleidelijke dividend daling na 2020 het meest voor de hand liggend.
Dit lijkt het scenario wat de markt nu inprijst. Of dit redelijk is, geen idee. Marktwaarde bepaling van WHV winkelcentra zal momenteel lastig zijn, er is bijna geen interesse vanuit investeerders voor dit type vastgoed. Als nu winkelcentra verkocht moeten worden, dan zal dit niet dichtbij boekwaarde mogelijk zijn.