Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

quote:

junkyard schreef op 12 februari 2020 20:34:

@ Branco P, food anchor, wat zou dit zijn (fastfood / restaurant / food market / supermarkt)? Dat food & beverage een belangrijke rol speelt in URW winkelcentra (entertainment / big day out) is mij al langer bekend, maar in de flagships waar URW op mikt zal dit geen supermarkt zijn.

quote:

Branco P schreef op 12 februari 2020 21:12:

[...]

Food Anchor is een grote supermarkt. In theorie kan het ook een Food-Market concept zijn van een grote supermarktketen (denk bijvoorbeeld aan de Food Market van Jumbo in Nederland, maar ik weet niet of die Amerikanen al zo ver zijn).

Sorry dat ik het zeg Junkyard, maar de grote supermarktketens zoals Walmart, die willen waarschijnlijk niet eens in dit soort centra zitten. Het zijn veel te introverte bakken met te lange loopafstanden naar de parkeervoorziening, parkeervoorzieningen die ook nog eens vaak in de kelder of op het dak zijn. Niet handig als je boodschappen gaat doen! Als de grote supermarktketens in de Westfield centra hadden willen zitten dan had URW die natuurlijk allang binnen gehaald... ze hebben in ieder centrum wel 1 of 2 hele grote leegstaande units. En wat zijn dat volgens jou dan voor winkelcentra die het van JC Penny's en Sears moeten hebben als grote trekkers? Dat zijn gewoon winkelcentra voor Jan Modaal in de VS. Vrijwel alle grote winkelcentra in de wereld zijn gericht op Jan Modaal, met hun Zara's, Ney Yorkers en H&M. De rich and happy few, die gaan niet naar een Flagship, die gaan naar de PC Hooftstraat. Ik weet niet wat voor beeld jij hebt bij een Flagship, maar het is URW taal voor "heel groot winkelcentrum voor de massa dat waarschijnlijk niet naar de verdoemenis gaat" terwijl de Regional zoiets betekent als "overgedimensioneerd middelgroot winkelcentrum dat wel naar de verdoemenis gaat"

Al met al is ruim 10% van de URW portefeuille nu een Regional. En dat is dan nog conform hun eigen onderverdeling! Vóór de overname van Westfield was dat wellicht 2% van de UR portefeuille. Vervolgens heeft URW nagenoeg al haar mooie kantoorbezit moeten verkopen, om vervolgens met die Regional-Rotzooi te blijven zitten. Het wordt er niet beter op, zoveel is duidelijk.

quote:

bezinteergebelegt schreef op 12 februari 2020 19:15:

Als ik hier de koers nu bekijk gaat het aardig

www.zonebourse.com/UNIBAIL-RODAMCO-WE...

quote:

junkyard schreef op 12 februari 2020 21:28:

[...]

a) Hoe weet je dat een Food Anchor een grote supermarkt of food market is?
b) Walmart en Westfield winkelcentra lijkt mij van twee kanten geen match, verwacht niet dat URW staat te springen om Walmart toe te voegen.
c) Winkelcentra die het van JC Penny's of Sears moeten hebben zijn geen flagships. Flagships mikken niet op Jan Modaal, maar op een kapitaalkrachtige doelgroep die verrast en vermaakt wil worden en de portemonnee hiervoor trekt. De lokatie van URW winkelcentra heeft dit type publiek in overvloed dichtbij.
c) US regionals zijn op basis van huidige boekwaarde (€ 2 miljard) zo'n 10% van totaal Westfield (US + UK + Italy = € 20 miljard). Het is overdreven om te noemen dat de US regionals geheel URW naar beneden trekken.

Over het algemeen merk ik dat je zeer negatief bent over URW. Ik heb de indruk dat je de strategie niet begrijpt en vooral graag supermarkten ziet in een winkelcentrum.

quote:

Branco P schreef op 12 februari 2020 20:53:

Lamsrust, je schrijft dat de UK Flagships te lijden hebben onder Brexit en dat die problemen op termijn zullen verdwijnen. Kan het niet gewoon zo zijn dat juist in London de concurrentie van Online-Retail extreem groot is? Vanuit mijn achtergrond weet ik dat juist London ook 1 van de weinige plaatsen is waar zelfs online-supermarkten een heel groot marktaandeel hebben weten te behalen. Ik weet niet op welk Brexit-effect jij precies doelt dat van tijdelijke aard is? De exodus van banken en andere bedrijven richting o.a. Frankfurt, Parijs en Amsterdam, lijkt mij niet tijdelijk maar structureel, dus dat kost structureel klandizie.

Verder heb ik gezien dat in Westfield Stratford City 2 van de 5 verdiepingen nagenoeg leeg staan. Op een gegeven moment heb je alle mogelijke huurders wel binnengehaald en als je dan nog steeds 2 verdiepingen leeg hebt, dan ben je een maatje te groot. Hetzelfde geldt voor Westfield London, op de lagen -1 en +1 zie ik heel veel leegstand. Veel te veel. Alleen laag 0 functioneert kennelijk (nog) echt goed. Ook Westfield London is een maatje te groot wat mij betreft.

Ik zie in die twee Flagships grote problemen van structurele aard. Hele verdiepingen kun je nu al volledig afschrijven. Dat heeft niks met Brexit te maken, maar met het feit dat de centra gewoon te groot zijn, en dat merk je aan het feit dat hele verdiepingen disfunctioneren.

quote:

Lamsrust schreef op 12 februari 2020 22:36:

[...]

Dank voor jouw commentaar.

1. Ik raad je deze presentatie aan:

images-urw.azureedge.net/-/media/Corp...

Hieruit blijkt dat in het gebied waar de Westfield London ligt een gigangtische densification gaat optreden waardoor er veel meer mensen in de buurt wonen en werken.

Tevens denkt URW erover na om in Westfield London retailruimte te tranformeren in kantoorruimte/co working spaces om zo de leegstand te beeindigen en een gigantische MGR uplift te behalen.

2.
De Brexit en alle onzekerheden hieromtrent hebben zeker invloed op het consumentenvertrouwen en dus ook op de consumentenuitgaven. In deze centra waren de sales 550bps hoger dan de nationale index. Dus ik denk zeker dat indien het hele Brexit gebeuren over is, de consumentenuitgaven weer aantrekken.

3.
Hoe kunnen er in Straford twee etages leeg staan terwijl URW een bezetting van 96% aangeeft?

quote:

Branco P schreef op 12 februari 2020 22:27:

[...]

a) omdat met Food Anchor een trekker in de levensmiddelensector wordt bedoeld.
b) ik zei ook niet per se Walmart, ik zei Supermarkt. Maar ook met Walmart zou ik als URW heel blij zijn. Wal Mart is 1.000x beter dan leegstand
c) de doelgroep die jij beschrijft, dat is Jan Modaal. Kapitaalkrachtige consument die vermaakt wil
worden en daarvoor de portemonnee trekt = de doorsnee Amerikaan. Kom op, kom tot inzicht! :-)
d) ik denk dat jij niet goed begrijpt hoe groot de invloed is van een paar winkelcentra binnen je portefeuille die problematisch zijn. Ontstaat in 10% van je portefeuille 30% leegstand, dan moet je in je overige centra 3,33% plussen wil je die leegstand neutraliseren. En in de Flagships staat ook al 4% a 5% leeg dus.

Ik ben niet zeer negatief over URW, maar ik zie geen reden om uitgesproken positief te zijn... dividendvooruitzichten de komende 2 jaar is stabiel... dat kun ook jij niet als positief zien, wel? Ik was ooit zeer positief over URW, maar de Westfieldovername heeft dat structureel veranderd...

Ik ben een fan van supermarkten ja, omdat dat een toekomstbestendige retailtak is. En ik ben ook een fan van de horecacomponent in winkelcentra.

quote:

Branco P schreef op 12 februari 2020 23:00:

[...]

1. Dat URW retailruimte in Westfield London wil gaan transformeren in kantoren, ondanks de desification van het verzorgingsgebied, is een extra bevestiging dat het winkelcentrum gewoon een maatje te groot is.

2. Dat betekent dat we de grootste klappen van Brecht nog moeten gaan verwerken want retail heeft altijd te maken met een vertraagde doorwerking. Winkeliers kunnen niet meteen het huurcontract opzeggen en gaan ook niet meteen failliet. Maar goed, laten we dan hopen op een positief post-Brexit effect op de lange termijn.

3. Kijken jullie zelf niet naar de plattegronden op de websites van de winkelcentra. Kijk ernaar en je ziet de leegstand. Geen idee hoe URW dat verpakt, maar dat er in vierkante meters veel meer dan 4% leeg staat lijkt mij duidelijk

quote:

Branco P schreef op 12 februari 2020 23:08:

Food Anchor = Levensmiddelen = Supermarkt

Even voor de duidelijkheid, ik het ook turbo’s long gekocht rond 124 euro omdat ik vind dat de koers ergens tussen 140 en 145 hoort. Maar op de langere termijn geloof ik niet in winkelcentra over 2 of meer verdiepingen met alleen Warenhuizen als grote trekkers. Dat type winkelcentra gaat het niet redden. Kortom, er is heel veel werk aan de winkel voor URW, vooral in de US.

quote:

junkyard schreef op 12 februari 2020 23:52:

[...]

Het lijkt inderdaad op geloof aan te komen bij beleggen in winkelcentra deze dagen, zeker geen stabiel/defensief vastgoed. Waar zou winkelvastgoed noteren bij het uitbreken van een harde recessie, nu dit vastgoed in de goede tijden al niet erg waardevast is? De rijke funshopper die voor de 'big day out' gaat, zal dan wellicht wegblijven en (online) kiezen voor laagste prijs.

quote:

junkyard schreef op 12 februari 2020 20:37:

[...]

US regionals zou ik mij ook niet al te druk om maken. Huur/waarde krimp is niet mooi maar yields zijn ook hoger en de omvang is zeer beperkt op totaal. Forse afboeking kan een vooraankondiging van een verkoop zijn (zodat URW management weer goede sier kan maken met aardige prijs t.o.v. boekwaarde). Bij dalende huren/waarde komt herontwikkeling dichterbij, maar dat zal URW vast niet zelf willen doen bij deze mindere lokaties.

quote:

Lamsrust schreef op 13 februari 2020 00:16:

[...]

Eens. Ik maak me er ook niet druk om alleen ze vervuilen de cijfers zo ontzettend. De afgelopen dagen heb ik ze stuk voor stuk doorgenomen. De helft van de US regional malls, m.n. Oakridge en Valencia, is nog prima. Die zijn met kleinere investeringen prima in leven te houden. Hebben nog goede reviws van de middenklasse shopper, die de flagships te duur vindt.

Voor de andere helft (waarde EUR 500 miljoen, NIY 10%) is mijn conclusie: rampzalig. Enorme leegstand en desolate indruk. URW is zo trots op de naam Westfield als keurmerk voor superprime, dus mijn advies zou zijn deze naam van de muur te halen bij de slechtste centra; bij een centrum in Florida is URW hiertoe al overgegaan (in stilte uiteraard, voor dit centrum in Florida is ook een cmbs in default gegaan).

quote:

bezinteergebelegt schreef op 12 februari 2020 19:15:

Als ik hier de koers nu bekijk gaat het aardig

www.zonebourse.com/UNIBAIL-RODAMCO-WE...

quote:

junkyard schreef op 13 februari 2020 00:32:

[...]

Wat is € 500 miljoen? Bij een NIY van 10% prima om rustig dood te laten bloeden (zonder investering), en hierna aan een lokale projectontwikkelaar te verkopen.

Westfield merk verbinden aan regional dead malls lijkt mij ook niet slim, maar misschien dat huurders/contracten mede eigenaren (groot aandeel JVs in regional portefeuille) afdwingen dat deze naam op de borden blijft.