Kaalslag retailmarkt: winkels verlaten grote stad
Beleggingen
Kaalslag retailmarkt: winkels verlaten grote stad
Winkelstraten in de grote stad hebben het zwaar. Grote retailers als H&M sluiten filialen omdat ze steeds meer online verkopen. Leegstaande panden transformeren tot horeca of woningen is lastig. 'Het laaghangende fruit is nu wel geplukt.'
Het terugdringen van de leegstand in de afgelopen jaren betekent niet dat het retail-segment van de vastgoedmarkt gezonder is. Dat wordt duidelijk uit de laatste gegevens van retailonderzoeksbureau Locatus over het winkelvastgoed in Nederland in januari 2020. In één jaar tijd is de daling van de leegstand van de voorgaande vier jaar bijna tenietgedaan. Tussen begin 2015 en begin 2019 nam de leegstand af van 7,5 procent naar 6,7 procent van de panden. Begin 2020 stond alweer 7,3 procent van de Nederlandse winkels leeg.
De stijging van de leegstand lijkt eerder te duiden op een een trend dan op een uitschieter. De sluiting van Hudson’s Bay alleen is bijvoorbeeld onvoldoende om die toename van het aantal leegstaande winkels te verklaren. De Canadese warenhuisketen droeg vijftien winkels bij aan het totaal van 2.767 gesloten winkels in 2019. Dat totale aantal sluitingen ligt ruim 40 procent hoger dan in 2018. Van alle ruim 90.000 winkels werd vorig jaar 3 procent gesloten.
Lees meer:
Lees meer:
Hoe e-commerce het winkellandschap verandert
Ook het aantal leegstaande vierkante meters steeg fors, van 6,7 procent begin 2019 naar 7,7 procent begin 2020. Bij deze statistiek legden de grote panden van Hudson’s Bay wel meer gewicht in de schaal. De sluiting van de vijftien filialen droeg 0,2 procentpunt bij aan de landelijke leegstand in vierkante meters, maar ook die stijging heeft dus vooral andere oorzaken dan het vertrek van Hudson’s Bay.
Ketens kritischer op filialen
Er is een sanering van het detailhandelsbedrijf aan de gang en die trok in 2019 een spoor door het winkellandschap. ‘Het zijn natuurlijk vooral de faillissementen die het nieuws halen en die zorgen voor het beeld van een slecht presterende winkelmarkt. Deze faillissementen zijn echter maar een klein deel van het verhaal’, schrijft Locatus in het persbericht over de leegstandscijfers. Vijfhonderd winkels gingen in 2019 dicht als gevolg van een faillissement. Dat is minder dan een vijfde van het totaal.
Het grootste deel van de sluitingen gebeurde dus zonder dat daar een faillissement aan te pas kwam. Winkelketens keken in 2019 kritisch naar hun filialen en hebben er driehonderd gesloten. Met afstand het grootst aantal beëindigingen van winkels komt op het conto van zelfstandigen. In 2019 stopten tweeduizend zelfstandige winkeliers ermee.
Transformatie wordt lastiger
Winkelsluitingen werden in 2019 niet alleen veel talrijker, maar ook veel minder gemaskeerd dan in voorgaande jaren. Een groot deel van de lege winkels werd toen nog opgenomen door horeca of veranderde in woningen. Dat gebeurde in 2019 een stuk minder. Niet meer dan 239 winkels kregen een invulling met horeca, tegen zevenhonderd per jaar in de jaren daarvoor. Ook het proces van onttrekking van retailvastgoed stagneerde. Kregen in 2018 nog tweeduizend winkels een andere functie, bijvoorbeeld woningen, in 2019 bedroeg dat aantal duizend.
‘Bij de omzetting van winkelpanden naar woningen is het laaghangende fruit nu wel geplukt’, zegt Gertjan Slob, directeur Onderzoek bij Locatus. ‘De opgave die er nu ligt, bestaat uit moeilijkere projecten, zoals de transformatie van de oude V&D in het Haarlemse stadsdeel Schalkwijk en een deel van winkelcentrum In de Bogaard in Rijswijk. Ook op A-locaties is transformatie lastiger, doordat het verschil in huur tussen winkels en woningen vaak nog te groot is. Voor succesvolle transformaties van grote aantallen winkels op A-locaties zullen eerste de huren moeten dalen.’
Tegelijkertijd komt volgens Slob de grens in zicht van het vermogen van de sector horeca om winkelpanden te absorberen. ‘Horeca is de afgelopen jaren behoorlijk gegroeid. Ik denk dat we daarmee binnenkort tegen het maximum aan gaan lopen. Er was een achterstand en die is nu wel grotendeels ingehaald. Een paar procent groei van het aantal horecazaken kun je nog wel verwachten, maar meer zit er echt niet in. We kunnen met zijn allen niet eindeloos vaker buiten de deur gaan eten.’
Wijkwinkelcentra presteren goed
In welke segmenten van de winkelvastgoedmarkt zit de pijn? In ieder geval niet zozeer in wijkwinkelcentra. Die draaien prima, zo meldt vastgoedadviseur Colliers International in een recente publicatie Wijkwinkelcentra in Nederland die mede is gebaseerd op cijfers van Locatus. Vooral kleine wijkwinkelcentra doen het goed. Die bestaan voor meer dan 60 procent uit winkels die producten verkopen voor de dagelijkse boodschappen.
De leegstandscijfers voor deze kleine wijkwinkelcentra liggen sinds de start van de meting in 2004 lager dan die van de totale winkelvastgoedmarkt. Ook de grote wijkcentra die voor de helft bestaan uit dit soort winkels doen het al acht jaar beter dan de winkelgebieden met minder van dit soort winkels. De leegstand bij de grote centra ligt al jaren tussen de 5 en 7 procent, schrijft Colliers International.
Stijging leegstand in binnensteden
Volgens de cijfers van Locatus van januari 2020 steeg de winkelleegstand in bijna ieder type winkelgebied aanzienlijk, maar viel de hardste klap in de centra van de grootste Nederlandse steden. In januari 2019 lag de leegstand daar met 5,8 procent nog ruim onder het landelijke gemiddelde. Een jaar later stond 7,3 procent van de winkels in centra van de grootste Nederlandse steden leeg. Dat aandeel is even hoog als het landelijke gemiddelde voor alle typen winkelgebieden. De koopharten van de twintig grootste Nederlandse steden doen het dus niet meer beter dan de markt als geheel.
[Tekst gaat verder onder het blok]
Wil je geen artikelen van Vastgoedmarkt missen?
Schrijf je dan in voor onze wekelijkse nieuwsbrief!
Uw e-mailadres
Ik ga akkoord met het ontvangen van vakinformatie op mijn interessegebieden van de titels van Vakmedianet en heb kennis genomen van het Privacy en Cookie Beleid van Vakmedianet groep.
‘De kracht van A1-winkelgebieden in grote steden wordt minder’, zegt Slob. ‘Grote ketens heroriënteren zich. De combinatie tussen fysieke winkels en internet maakt dat een retailer minder plekken in de stad nodig heeft. De gedachte erachter is dat je beter op een beperkt aantal goede plekken mooi ingerichte winkels kunt hebben. De rest van de verkopen doe je online. Beter een paar echt goede winkels dan meer winkels die het allemaal net niet zijn. Een goed voorbeeld van een keten waar je die verandering kunt zien is H&M. Die keten is in de goede tijd naar Nederland gekomen en heeft een sterke expansie doorgemaakt. Nu zien we hoe H&M zich bezint.’