Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

quote:

Lamsrust schreef op 1 februari 2020 17:34:

@junkyard
(Wellicht nog een mooie deal mogelijk met WHV, i.e. WHV verkoopt Franse assets aan een Frans fund, URW doet er wat van haar mindere centra bij (die toch nog beter zijn dan die van WHV) om de deal voor het Franse fund aantrekkelijk te maken en WHV koopt met de opbrengst de drie stadscentra van URW

quote:

Branco P schreef op 2 februari 2020 08:06:

[...]

2. WHV was al het Franse afvoerputje van URW en het Nederlandse afvoerputje van Corio (Klepierre), zie onderstaande links ter herinnering. Daar kan nog wel Weer wat extra rotzooi bij bedoel je? :-) Gaat niet gebeuren!

quote:

Branco P schreef op 2 februari 2020 07:53:

Wij zijn het er, geloof ik, over eens dat URW in de VS een veel mindere portefeuille heeft dan de kwaliteit van haar Europese Centra? In de VS stelt URW qua kwantiteit wel iets voor maar qua kwaliteit van de centra zitten zij overall niet in de top 3. In Europa neig ik naar een nr. 1 positie.

quote:

Branco P schreef op 2 februari 2020 07:53:

Wij zijn het er, geloof ik, over eens dat URW in de VS een veel mindere portefeuille heeft dan de kwaliteit van haar Europese Centra? In de VS stelt URW qua kwantiteit wel iets voor maar qua kwaliteit van de centra zitten zij overall niet in de top 3. In Europa neig ik naar een nr. 1 positie.

Over warenhuizen: Warenhuizen zijn vaak zodanig in winkelcentra ingepast dat ze moeilijk in kleinere units op te splitsen zijn. Bovendien betalen warenhuisexploitanten juist wèl een hoge huur in relatie tot de extreem grote omvang van de unit. Dit maakt het winstgevend transformeren van warenhuizen tot een lastige opgave. Daar komt nog bij dat er in die grote winkelcentra helemaal geen extra vraag meer is naar kleine winkelunits. Dit is ook de reden dat er een hoop van die grote units al lange tijd leeg staan... het zijn hoofdpijndossiers. Dit geldt overigens ook voor de HB warenhuizen in NL, dat zijn ook hoofdpijndossiers. Het zou URW sieren als ze wat meer inzicht geven in de probleemgevallen in de VS en wat er actief aan gedaan wordt, dus: welke probleemgevallen? Wat is de omvang van het probleem? Wat is de strategie om deze probleemcentra aan te pakken? Dit kan per centrum verschillen. Maar zoals ik al schreef, URW is goed in het verbloemen van problemen in de VS. Dat hoeft niet per se slecht te zijn, maar voor mij betekent meer openheid meer vertrouwen.

quote:

Branco P schreef op 2 februari 2020 08:06:

[...]

1. Welk Frans fund gaat dat nou in hemelsnaam doen?
2. WHV was al het Franse afvoerputje van URW en het Nederlandse afvoerputje van Corio (Klepierre), zie onderstaande links ter herinnering. Daar kan nog wel Weer wat extra rotzooi bij bedoel je? :-) Gaat niet gebeuren!

vastgoedjournaal.nl/news/15926/megade...

www.rtlnieuws.nl/geld-en-werk/artikel...

quote:

junkyard schreef op 2 februari 2020 11:13:

[...]

Daar ben ik het niet mee eens. Welke US flapship malls vind je van lagere kwaliteit?

URW heeft vorig jaar veel informatie verstrekt tijdens de investor days:

www.urw.com/investordays

URW noemt zelf dat ze de 'One of the highest concentration of A malls in the US market' heeft, zie sheet 12:

www.urw.com/-/media/Corporate~o~Sites...

Ook wat informatie over de department stores vanaf sheet 39.

Dit is mogelijk wat gekleurde informatie vanuit UR, maar het gaat mij wel erg ver om de US Westfield malls af te serveren als middelmatige kwaliteit. Veel US Westfield winkelcentra zijn mooier/beter dan de gemiddelde EU winkelcentra van URW.

quote:

Lamsrust schreef op 2 februari 2020 11:24:

[...]

Welk Frans fund het gaat doen weet ik niet. Echter, Kroonenberg heeft paar maanden geleden ook Almere activa van Klepierre gekocht, dus misschien is er een Franse lokale investeerder die het nog wel ziet zitten.

Daarnaast zijn de drie NL stadscentra malls van URW geen rotzooi, zeker Amstelveen niet.

quote:

junkyard schreef op 2 februari 2020 17:10:

Volgens mij ontwijk je mijn vraag, Branco P. In plaats daarvan haal je twee getallen uit een presentatiesheet die ik heb doorgestuurd, en trek je op basis hiervan (kort door de bocht) een conclusie. Leegstand zegt niet alles over kwaliteit, daarvoor is een bredere analyse nodig.

Duidelijk dat je de Westfield US malls niet kent, en je expertise vooral op EU winkelcentra ligt, met een persoonlijke voorkeur voor winkelcentra met hyper/supermarkten. Daarmee vind ik dat je geen kwaliteitsoordeel kunt vellen over de US winkelcentra, ik neem het in ieder geval niet al te serieus :)

Kwaliteit is overigens naar mijn idee niet heilig voor rendement. Vervallen winkelcentra (dead malls) kunnen mogelijk veel meer rendement genereren, vanuit herontwikkeling.

quote:

Branco P schreef op 2 februari 2020 17:15:

[...]

Ja, als het een GOED Frans object is wat een Frans bedrijf wel ziet zitten, dan wel Ja, maar jij had het in jouw post over de “mindere Franse centra” die URW even zou moeten zien te lozen. Dat gaat dus niet lukken! :-)

Ik doel op de mindere Franse centra in de Franse URW portfolio, welke dus niet per definitie slecht hoeven te zijn!

En ja, de drie NL Malls van URW zijn inderdaad goed, maar daar hadden we het niet over! We hadden het over de “mindere Franse centra” Kroonenberg heeft inderdaad Almere van Klepierre gekocht, maar dat is ook een voorbeeld van een GOED stukje winkelvastgoed... Mooie Primark plus winkelgebied tussen station en stadshart en Lesley kennende heeft hij dat voor een mooie prijs kunnen krijgen.

2. WHV was al het Franse afvoerputje van URW en het Nederlandse afvoerputje van Corio (Klepierre), zie onderstaande links ter herinnering. Daar kan nog wel Weer wat extra rotzooi bij bedoel je? :-) Gaat niet gebeuren!

Jij noemt deze drie NL malls "extra rotzooi", ik niet!

Enfin kortom, op dit moment is er eigenlijk alleen nog markt voor het beste winkelvastgoed en daar wil je meestal niet vanaf, tenzij je geen andere keus meer hebt.

Bij de juiste prijs is er overal een markt voor. De vraag die gesteld moet worden is dan of de prijs voor het mindere winkelvastgoed over vijf jaar hoger of lager is dan de huidige marktprijs. Dat kun je uiteraard niet weten, maar indien je denkt lager dan kun je beter nu verkopen.

URW zal iets moeten gaan verkopen anders kunnen ze de (her) ontwikkelingen niet financieren. We zullen zien wat ze gaan verkopen.

quote:

Branco P schreef op 2 februari 2020 18:56:

Nee ik refereerde met mijn “extra rotzooi” naar jouw uitspraak over de “mindere Franse centra” maar als dat niet duidelijk genoeg was, dan is het nu wel duidelijk, de 3NL centra van URW is goed spul :-)

En bij de juiste prijs is er inderdaad overal markt voor... En tòch is er op dit moment nauwelijks een transactie... dus kennelijk is er geen juiste prijs te vinden tussen vragers en aanbieders op dit moment. Vind jij dan dat URW of andere partijen dan maar tegen absolute bodemprijzen koste wat kost objecten moeten verkopen? Waarom zouden ze dat doen? Ze kunnen herontwikkelingen ook financieren uit het exploitatieresultaat en (tijdelijk) daardoor minder dividend uitkeren.

quote:

Branco P schreef op 2 februari 2020 17:31:

[...]

Jij gaat net zo goed volledig voorbij aan mijn argument dat een Flagshipportefeuille nooit 4% leegstand kan bevatten dus we zijn weer even in een fase van onbegrip. Wat ik overigens wel gedaan heb, is alle websites van de VS winkelcentra van URW bezoeken en gekeken hoe de grote warenhuisunits erbij staan, en das was, bij een flink aantal centra: 1 of 2 grote units leeg, en 1 of 2 grote units verhuurd aan watenhuisketens die op omvallen staan. Verder leek met met de overige leegstand (kleine units) behoorlijk mee te vallen, heel weinig lege kleine units. En inderdaad, verder viel mij op dat er niet of nauwelijks grote supermarkten in de URW portefeuille zitten. Heb jij daar, als URW expert, wellicht een verklaring voor? Want daar zie ik, supermarktliefhebber die ik ben, nog een kans. Wall Mart lijkt vaak in grote stand alone units te zitten, zo ver was ik al wel. Die hebben ze veelal zelf in eigendom. Ook hebben ze de laatste jaren veel supercenters gebouwd, een beetje het idee van de ECP centra. Dat zal de grote Malls in de US ook pijn gedaan hebben?

quote:

Branco P schreef op 3 februari 2020 08:34:

Uiteindelijk, als je aandeel bleeders in de portefeuille beperkt is, of liefst nihil, dan doet inflatie, en dus jaarlijkse huurstijging al een aardige duit in het zakje. Bij 2% inflatie en, laten we voor het gemak ook even zeggen 2% huurstijging per jaar, kun je de Yield zo'n beetje ieder jaar met 2% laten toenemen opdat de waarde van het vastgoed gelijk blijft. Bij - zeg - een Yield van 5% is dat dus 0,1% per jaar. Daar komt op dit moment nog bij, voor de goede vastgoedfondsen althans, dat herfinanciering de komende jaren nog positief zullen kunnen bijdragen aan het resultaat. De lange financieringen die op dit moment aflopen zullen toch een rente >3% kennen en voor nieuwe lange financieringen zit je onder 2%. URW zelfs onder 1,5%