Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

quote:

Lamsrust schreef op 28 april 2021 19:47:

Wel voorzie ik verdere afboekingen op boekwaardes in m.n. de UK t.g.v. slechte huurperformance, de US regionals vanwege snelle verkoop en de US flagships t.g.v. te lage cap rate van plm. 4% in de boeken. In totaal over de duim snel EUR 5 mrd.

Op de LT moet de koers van URW dan (fors) gaan stijgen, omdat de gecorrigeerde boekwaarden voor het overgrote deel houdbaar blijken, zodat het gap naar de gecorrigeerde NAV van plm. EUR 120 overbrugd kan worden. Dit gaat nog wel een paar jaar duren dus morgen verwacht ik een neerwaartse correctie van de beurskoers.

quote:

Branco P schreef op 28 april 2021 20:31:

Een splitsing in leegstand US Regionals en Flagships is niet meer nodig nu URW niet meer hoeft te doen alsof een deel van de US portefeuille goed is. Dat is namelijk niet zo en het nieuwe management heeft ook al aangegeven dat ze er helemaal vanaf willen.

Het beste doen ze meteen ook de objecten in de UK van de hand. Dat wordt ook nooit meer beter namelijk. De objecten van URW in de UK zijn echt niet de winkelobjecten die je op dit moment wilt hebben in de UK. Veel te grote mastodonten van winkelcentra.

Dus alleen in EUR vallen de resultaten niet al te hard tegen, met uitzondering van de conventiecentra uiteraard. Tjonge, URW heeft wel echt pech gehad. Eerst de criminele aankoop van Westfield en vervolgens ook nog Covid-19 eroverheen wat airport-malls en conventiecentra plotsklaps volledig lam legde.

quote:

!@#$!@! schreef op 28 april 2021 21:55:

[...]

Op basis waarvan verwacht je die forse stijging ? Ik zie in het laatste jaarverslag een EPRA NDV van €110.5 op basis van een NIY van 4,4%

In de oude situatie hadden grote A locatie malls hele lage yields, vanwege het lagere risico dat men zou hebben op deze locaties. Dit blijkt nu een onjuiste perceptie te zijn. Sterker nog, de leegstand op deze locaties is enorm. Een NIY lijkt mij juist onhoudbaar en zal verder moeten dalen naar een meer marktconforme 5% of hoger gezien de investeringen die nodig zijn. (kijk bv naar de verkoopprijzen van WH)

Op basis van een gemiddelde NIY van zeg 5,1% kom je al snel op een EPRA NDV van €95.
Zoals je zelf zegt mag je zeker in de UK nog hogere afschrijvingen verwachten vanwege de enorm toegenomen leegstand. Weer 5 mld eraf. Kom je op €90 per aandeel.

Ik zal vast iets over het hoofd zien, want ik zie niet in waarom dit aandeel op 78% van die waarde zou moeten noteren, terwijl andere goede reits die alleen op het europese vaste land zitten met lage leegstand en zonder schuldproblemen en gewoon dividend uitkeren vaak rond de 60% noteren.
Plus bij die fondsen ligt het verwachte toekomstige dividend op zo'n 10%. Terwijl als ik dit bij URW heel grof zou moeten inschatten (vrij onmogelijk vanwege alle verkopen) dit toch echt wel onder 6-7% van de huidige koers zal gaan zijn.

Ten opzichte van Reits als ECP, MERC en KLEP lijkt URW nog steeds stevig gewaardeerd, met hogere risico's.

quote:

Lamsrust schreef op 28 april 2021 23:30:

[...]
Conservatief uitgaan van de EPRA NTA ad EUR 130 kan ook verdedigd worden, maar dan wordt er o.m. geen enkele waarde toegekend aan de asset management en property development organisatie hetgeen indruist tegen de feiten. Het is namelijk steeds meer duidelijk dat kopers van delen van de assets middels JVs nu juist willen dat URW de via de JVs aangekochte malls blijft managen, i.e. deze organisatie heeft dus waarde. Dit blijkt ook uit het feit dat URW voor derden als mall manager optreedt, zoals ter zake de vliegveld assets en een aantal grote assets in Duitsland. Je kan ook veiligheidshalve het gemiddelde nemen, i.e. een basis NAV van EUR 145 per aandeel.

Ik verwacht een netto waardedaling van EUR 5.6 mrd, te verdelen als volgt:
- afboeking US regionals EUR 700 mln doo niy met 200bps verhogen naar 8%;
- afboeking US flagships EUR 2.6 mrd door niy met 130 bps te verhogen naar 5%;
- afboeking Europese flagships EUR 2.3 mrd door niy met 40bps te verhogen naar 5%

Dat is EUR 40 per aandeel, en EUR 160 minus EUR 40 is EUR 120. Uitgaande van EUR 145 dus EUR 105. Echter, over 2021 en 2022 blijven ook de netto huurinkomsten in kas en dat is toch ook al snel een ruime EUR 10;per aandeel voor deze twee jaren tezamen. Dus plm. EUR 120 per aandeel eind 2022 is niet heel onrealistisch.

Gelet op het feit dat URW tegen extreem lage rentes kan lenen en de hele lage rente omgeving, lijkt mij een gemiddelde niy van 5% fair. WHV zit geloof ik op 6%, maar zeker de topmalls van URW op superlocaties in wereldsteden kunnen we daar toch niet mee vergelijken. Daarnaast zag ik dat NSI de hele NL kantorenportfolio voor een niy van 4,4% in de boeken heeft staan. Dus ook vanuit die optiek is 5% niet extreem hoog.

Laten we nog een afslag van EUR 3 mrd voor allerlei onzekerheden nemen qua huurniveau’s, leegstandopvulling, yields etc, en dan is een beurskoers van EUR 100 eind 2022 haalbaar en vervolgens een stabiel dividend van 6 a 7%. Een kwestie van lange adem deze belegging.

quote:

QueSera schreef op 29 april 2021 00:13:

@Lamsrust.
Ik vind je schattingen/veronderstellingen voor je sommetjes realistisch. Tikkeltje conservatief, maar dat is verstandig, want de risico’s zijn nog steeds groot.
De grootste risico’s zie ik nog in nieuwe varianten/ steeds weer oplaaien van het virus. Ik heb net een uitgebreid interview gelezen met Ugur Sahin van Biontech, die heeft er alle vertrouwen in dat zijn vaccin (Pfizer) ook zal werken tegen de varianten en niet alleen beschermd tegen ziekte, maar ook overdragen van besmetting voorkomt. Er zal wel steeds om het jaar/anderhalf jaar een spuit gezet moeten worden die werkt als booster. Pfizer heeft recent een grote fabriek van Novartis overgenomen en gaat in Duitsland produceren voor de EU. Dat wordt dan de pilot voor dergelijke fabrieken ook in Afrika en Azië. Dus dat geeft op zich hoop.

Zie ik het goed dat jouw schattingen van de waardering OG uitgaan de van steady state, zeg maar de huidige situatie doorgetrokken naar de toekomst? Zit daar dan niet impliciet de veronderstelling in dat de zaken niet beter worden? Want je gaat uit van gelijkblijvende omzet/huren/footfall/leegstand en wat je nog zo meer in een waarderingsmodel stopt?

Om het even helder te maken, stel je een ander scenario voor. In een wereld waar het virus onder controle is en mensen weer volop de mall bezoeken, dan gaat de leegstand omlaag, de huren omhoog enz., dan gaat de waardering van het vastgoed toch ook weer omhoog? In zo een scenario zou je toch hoger uitkomen dan 100 euro?

quote:

!@#$!@! schreef op 29 april 2021 00:35:

[...]

Ik vind de waardering vanuit EPRA NRV niet bruikbaar, immers het hele doel van URW is op zijn minst kopen en verkopen en zal je op zijn minst uit moeten gaan van de EPRA NTA €128

Je haalt €40 eraf voor de hogere niy en ik vind dat wel een goede schatting. Echter je moet ook rekening houden met de veel hogere leegstand die nog steeds groeiende is. Vergeet niet dat de huidige JV komen met huurgaranties. Dus die yields zijn er doordat URW bepaalde risico's op zich neemt. Het is vanuit daar bezien ook logisch dat URW het beheer blijft doen, immers het is hun verantwoordelijkheid vanuit die garantie. Het is natuurlijk onzin om die garantie te geven en dan het beheer overdagen. Dat zal niet gebeuren. De motivatie is dus niet "een waarde" die ze hebben, maar het afgeven van een garantie om die yield uberhaupt te kunnen krijgen bij een verkoop.
Dit verantwoord dus niet een hogere waarde dan de EPRA NTA.

Juist het feit dat URW zo ontzettend veel bezitting gaat verkopen is aan argument voor meer richting de EPRA NDV te gaan. Maar ze verkopen natuurlijk niet alles, dus kan het wel redelijk zijn om meer te kiezen voor de EPRA NTA met korting. (door de hoge leegstand en af te geven garanties)
Maken we er €120 van. - €40 = €80

Gezien de vele verkopen die plaats gaan vinden, de investeringen die nodig zijn zal een dividend ruim onder de €7 heel reëel zijn, ook dat ben ik met je eens. Dat is op de huidige koers een div rend van zo'n 8-9%.

Op de huidige beurskoers is de korting op de verwachte NTA erg laag. Volgens jou erg positieve berekening 30%, volgens mijn berekening slechts 12,5%.
Met een zeer risicovol verwacht div rend van 8-9%

Dus zelfs in jou erg positieve berekening zijn de REIT aandelen die ik noemde veel aantrekkelijker.
Immers ECP krijg je voor 50% korting op de NTA , met amper leegstand en een stabiel verwacht div rendement van richting de 10%.

quote:

Lamsrust schreef op 28 april 2021 22:24:

[...]
Helaas wordt het nog een paar jaar zwoegen alvorens het Westfield avontuur waarvan de negatieve impact op URW door Corona is versterkt zowel balans als inkomenstechnisch volledig doorstaan is. Belangrijk is nu dat er zware kapiteins op het schip zitten en de kans op schipbreuk - afgezien van macro economische black swan events - fors is afgenomen.