HCohen schreef op 10 mei 2021 11:47:
Zie hieronder eerdere reacties van Lamsrust(maar volgens mij heb je deze al eerder gelezen.
Lamsrust 28 april 2021 23:30Ik had even alle getallen uit m’n hoofd gedaan en de jaarrekening er niet meer bijgepakt, maar de uitkomst klopt gelukkig. Jij gaat uit als basis van de EPR NDV ad EUR 110 en ik van de EPRA NRV gecorrigeerd voor goodwill ad EUR 160, aangezien de NDV eigenlijk uitgaat wat een aandeel waard is bij een verkoop van alle assets door URW per ultimo 2020 waardoor alle fiscale claims en fair value correcties op derivaten afgerekend dienen te worden. Dat is niet realistisch, URW dien je m.i. te waarderen op een going concern waarde. Conservatief uitgaan van de EPRA NTA ad EUR 130 kan ook verdedigd worden, maar dan wordt er o.m. geen enkele waarde toegekend aan de asset management en property development organisatie hetgeen indruist tegen de feiten. Het is namelijk steeds meer duidelijk dat kopers van delen van de assets middels JVs nu juist willen dat URW de via de JVs aangekochte malls blijft managen, i.e. deze organisatie heeft dus waarde. Dit blijkt ook uit het feit dat URW voor derden als mall manager optreedt, zoals ter zake de vliegveld assets en een aantal grote assets in Duitsland. Je kan ook veiligheidshalve het gemiddelde nemen, i.e. een basis NAV van EUR 145 per aandeel.
Ik verwacht een netto waardedaling van EUR 5.6 mrd, te verdelen als volgt:
- afboeking US regionals EUR 700 mln doo niy met 200bps verhogen naar 8%;
- afboeking US flagships EUR 2.6 mrd door niy met 130 bps te verhogen naar 5%;
- afboeking Europese flagships EUR 2.3 mrd door niy met 40bps te verhogen naar 5%
Dat is EUR 40 per aandeel, en EUR 160 minus EUR 40 is EUR 120. Uitgaande van EUR 145 dus EUR 105. Echter, over 2021 en 2022 blijven ook de netto huurinkomsten in kas en dat is toch ook al snel een ruime EUR 10;per aandeel voor deze twee jaren tezamen. Dus plm.
EUR 120 per aandeel eind 2022 is niet heel onrealistisch.Gelet op het feit dat URW tegen extreem lage rentes kan lenen en de hele lage rente omgeving, lijkt mij een gemiddelde niy van 5% fair. WHV zit geloof ik op 6%, maar zeker de topmalls van URW op superlocaties in wereldsteden kunnen we daar toch niet mee vergelijken. Daarnaast zag ik dat NSI de hele NL kantorenportfolio voor een niy van 4,4% in de boeken heeft staan. Dus ook vanuit die optiek is 5% niet extreem hoog.
Laten we nog een afslag van EUR 3 mrd voor allerlei onzekerheden nemen qua huurniveau’s, leegstandopvulling, yields etc, en dan is een beurskoers van EUR 100 eind 2022 haalbaar en vervolgens een stabiel dividend van 6 a 7%. Een kwestie van lange adem deze belegging.
Lamsrust 28 april 2021 22:24Wat betreft de kwaliteit van de US malls, dit is jouw persoonlijke visie die niet ondersteund wordt door zowel de rapporten van het onafhankelijke bureau Greenstreet Advisors als het nieuwe management.
Het nieuwe management heeft namelijk voor het opmaken van het jaarrapport 2020 een aantal mindere flagship malls toegevoegd aan de regional malls, waardoor de kwaliteit van de resterende flagship malls verder is gestegen. Dat komt heel goed tot uitdrukking in het verschil van meer dan 200bps in de niy tussen deze typen malls. Daarnaast heeft Greenstreet Advisors plm. de helft van de resterende flagship malls de hoogste kwaliteitsstandaard toegedicht, namelijk AA+ zodat de resterende flagship mall portfolio van een veel hogere kwaliteit is dan de gemiddelde kwaliteit van de portfolio van SPG.
Overigens heeft het nieuwe management niet gezegd alle US malls te willen verkopen, doch de US financial exposure fors te willen verminderen. Dat kan via het aangaan van JVs zoals momenteel te doen gebruikelijk is om het financieel belang in grote winkelcentra te verkleinen.
UK objecten heeft URW nu eenmaal, liggen op een goede plek, maar zijn inderdaad te groot. Eens. Deze zullen via goed strategisch asset management en de juiste capex investeringen op de lange termijn geen pijn doen. Daarnaast, wie zou deze tegen boekwaarde moeten kopen?
Helaas wordt het nog een paar jaar zwoegen alvorens het Westfield avontuur waarvan de negatieve impact op URW door Corona is versterkt zowel balans als inkomenstechnisch volledig doorstaan is. Belangrijk is nu dat er zware kapiteins op het schip zitten en de kans op schipbreuk - afgezien van macro economische black swan events - fors is afgenomen.