Artikeltje in de NRC gisteren - gewoon een gebalanceerd verhaal waarin naast de visie van activistische aandeelhouders ook diverse andere relevante gezichtspunten aan bod komen:
Liever een kantoor dan modewinkels als huurder
Deze rubriek belicht iedere week ontwikkelingen op de beurs. Ditmaal: vastgoedfonds Wereldhave.
Als een van de eerste vastgoedfondsen in Europa besloot het Nederlandse Wereldhave onlangs tot verkoop van winkelcentra. Ondanks de aantrekkende economie, grotendeels opgeheven coronabeperkingen en toegenomen consumptie zijn het nog altijd roerige tijden voor uitbaters van internationaal winkelvastgoed. Sinds de uitbraak van de pandemie is er minder winkelend publiek en zijn huurinkomsten gedaald door coronakortingen en leegstand. Als vanzelf leidt dat tot waardedaling van winkelcentra. Met als resultaat: een gestegen schuldgraad.
Wereldhave investeert in middelgrote winkelcentra in Nederland, België en Frankrijk. Het bezit er 26, met een gezamenlijke waardering van nu 2,4 miljard euro. Daarmee behoort het tot de kleinere spelers op de markt.
Het is in Frankrijk waar het smallcapfonds nu een uittocht maakt. Van de zes winkelcentra daar verkocht het er onlangs vier, in onder meer Le Havre en Straatsburg. Dat gebeurde voor samen 305 miljoen euro. Daarbij moest Wereldhave een flink verlies slikken: de verkoopprijs lag zo’n 40 procent onder de boekwaarde.
De desinvesteringen leveren het bedrijf volgens zakenbank Degroof Petercam een verlies op van zeker 14,5 miljoen euro. Dat leidde tot stevige kritiek van activistische aandeelhouders, die de opbrengst te laag vinden.
De meeste beleggers hadden de verkoop van de verlieslijdende Franse tak wel zien aankomen, zegt vastgoedanalist Jaap Kuin van zakenbank Van Lanschot Kempen. „Alleen maakte de opluchting daarover al snel plaats voor onzekerheid of dit de goede prijs was”, zegt hij. Maar omdat nog weinig vastgoedbeleggers bezit hebben verkocht, ontbreekt volgens Kuin bewijs of de verkoopprijs van Wereldhave goed was. „Beleggers zien de voor- én nadelen, en weten dus nog niet zeker of de zware discount echt nodig was.”
De verkoop past in de nieuwe strategie die Wereldhave vlak voor de uitbraak van het coronavirus aankondigde. Daarvoor wil het bedrijf een miljard euro ophalen uit verkoop van winkelcentra. Daar is nu dan 479 miljoen euro van binnen.
Tegelijkertijd moet zo de verhouding tussen schuld en vastgoedwaarde (loan-to-value) worden verlaagd van nu 46,1 procent, naar het doel van minder dan 40 procent. Dat maakt het sluiten van leningen straks goedkoper.
Met het in Frankrijk opgehaalde geld wil Wereldhave investeren in renovatie van winkelcentra. Daarbij mikt het op een ander type huurder: minder kleinere winkeliers, meer kantooreigenaren, supermarkten en fitnesscentra. Het vastgoedbedrijf wil zo zijn afhankelijkheid verkleinen van modewinkels, vanwege de toegenomen populariteit van online winkelen. Kuin heeft daarbij wel vragen: „Of de bezittingen zich ervoor lenen, gezien hun locatie. En of de waarde van de panden hierdoor positief of negatief wordt beïnvloed, en of je nog op tijd bent.”
Net als andere uitbaters van winkelvastgoed heeft Wereldhave te maken met structurele veranderingen. Behalve met gemiste of verlaagde huren als gevolg van de coronacrisis gaat het dan om de gestage toename van het webwinkelen, dat nu zo’n 15 tot 20 procent marktaandeel heeft. Die ontwikkeling is door de pandemie versneld.
„Positief voor logistiek vastgoed, uiteraard negatief voor winkelvastgoed”, zegt ING-analist Robert de Jong. Hij verwacht dat meer winkelcentra op den duur veranderen in een combinatie van winkels, horeca, sport en entertainment, of anders in logistiek vastgoed. „Dit betekent overigens niet dat de winkelstraat zal verdwijnen”, zegt hij. „Er zullen altijd mensen blijven die het leuk vinden een dagje door de winkelstraten te lopen en te shoppen. Maar het type winkels in de straat kan mogelijk wel wat gaan veranderen.”