Dieptepunt
Dat dieptepunt was dat voor een aantal activistisch genoemde aandeelhouders voldoende om in te grijpen. De Raad van Bestuur van Unibail-Rodamco had namelijk aangekondigd voor 3,5 miljard euro aan nieuwe aandelen uit te geven. Dit was onderdeel van een herstructureringsplan vanwege de ernstige problemen waarin het fonds terecht was gekomen door de covid-19-pandemie. Het waren vooral de voormalige Unibail-ceo Léon Bressler van Aermont Capital Management via het vehikel Flagship Retail Investment en de Franse tech- en telecominvesteerder Xavier Niel via zijn private investeringsvehikel NJJ Holding die het verzet leidden. Met als resultaat dat deze claimemissie niet is doorgegaan. Van zowel Bressler als Niel was bekend dat zij altijd al tegen de overname van Westfield waren. Hun opstelling leidde dan ook tot het vertrek van Christophe Cuvillier als ceo. Sinds januari 2021 is Jean-Marie Tritant ceo van URW, terwijl Dressler de voorzitter van de Raad van commissarissen is.
Observaties
Net als in mijn blog van december 2017 wil ik een aantal observaties maken:
Het bij de overname van Westfield aangekondigde verkoopbeleid van een flink aantal, vooral kleinere winkelcentra uit de Amerikaanse Westfield-portefeuille is niet echt geslaagd. Er werd toen gesproken van een verkoopbedrag van 7 miljard euro. Dat is ruimschoots meer dan de helft van het bedrag dat Unibail-Rodamco voor Westfield betaalde. Daaruit blijkt dat de Amerikaanse private investeerders, die eerder werden genoemd als de belangrijkste geïnteresseerden voor de Westfield-winkelcentra, gelijk hadden in hun analyse van deze portefeuille. Ze hebben zich terecht niet laten meeslepen in een concurrentiestrijd met Unibail-Rodamco, simpelweg omdat Unibail-Rodamco bereid was te veel te betalen.
Van de boogde kostensynergie van circa 100 miljoen per jaar is niets terecht gekomen. Unibail-Rodamco heeft ook weinig gehad van de Westfield- kennis en ervaring voor de eigen Europese portefeuille. Duidelijk is dat de Europese en Amerikaanse manier om winkelcentra in de markt te zetten, te beheren en te exploiteren te veel van elkaar verschillen. Ook de grote internationale retailers – de huurders – hebben uiteindelijk weinig gehad aan de overname.
De leverage van de URW-portefeuille is met 43,3 procent eind 2021 – op een totaal gewaardeerde portefeuille van 54,473 miljard euro – veel te hoog. Zeker nu het er naar uitziet dat de rentes weer gaan stijgen. Daarnaast spelen de valutaverschillen in toenemende mate een rol. Ter vergelijking: eind 2018 bedroeg de waarde van de portefeuille van URW 65,3 miljard euro met een LTV van 37 procent. Om misverstanden te voorkomen: de waardedaling van de URW-portefeuille met ruim 10 miljard euro in drie jaar komt vooral door afwaarderingen, niet door verkopen. Als iets duidelijk is geworden tijdens de covid-19-pandemie is dat online winkelen vooral grote winkelcentra treft.
In zijn toelichting op de nieuwe voornemens om voor 2024 alle Amerikaanse winkelcentra – dus de oude Westfield-portefeuille – te verkopen, is ceo Jean-Marie Tritant beslist te optimistisch. Tenzij hij genoegen neemt met forse kortingen op de huidige waarden.
Interessant blijft wat er met de twee Britse winkelcentra van URW in Londen gebeurt. Zien Tritant, Bressler en de andere veelal institutionele beleggers die winkelcentra als continentale of pan-Europese assets? Beide winkelcentra – Westfield London en Westfield Stratford City – zijn typische Westfield-producten. Sinds de overname is daar nog bijgekomen dat het Verenigd Koninkrijk uit de EU is getreden. Passen ze wel in het beoogde nieuwe Unibail-Rodamco-profiel?
In Nederland heeft URW vier winkelcentra: Stadshart Almere, Stadshart Zoetermeer, Stadshart Amstelveen en de nieuwe Westfield Mall of the Netherlands. De drie eerste winkelcentra zitten al lang in de URW-portefeuille, maar de Mall of the Netherlands moet zich nog bewijzen. Iets wat niet bepaald makkelijk is na de coronapandemie. Maar vooralsnog zijn er geen aanwijzingen dat URW van de Nederlandse assets af wil, zeker vanuit de door Tritant nu aangekondigde volledige terugtrekking op Europa.
Nog interessanter is wat de opmerking van Tritant betekent in zijn plannen voor de komende twee, drie jaar. Hij zegt dat URW zich in de toekomst meer wil toeleggen op het segment ‘mixed use’, inclusief het potentieel van ‘residential’. URW is weliswaar ook voor een klein deel in andere vastgoedsegmenten actief – congresvastgoed en kantoren – maar het woningensegment is nauwelijks in de portefeuille vertegenwoordigd. Alleen in Londen wordt bij het Westfield Stratford City winkelcentrum nu een woningbouwproject ontwikkeld van 1.200 woningen, Cherry Point genaamd. Dat is overigens een project van URW van 750 miljoen euro, samen met de partners PSP Investments (het Canadese publieke pensioenfonds) en de globale speler Quad Real Property Group. Het kan betekenen dat UWR, gezien de vraag naar woningen in vrijwel alle grote steden waar het fonds winkelcentra heeft, gaat kijken of ze daar op of bij ook woningen kunnen realiseren.
Aardige bonus
Een ding is zeker. De legendarische Australische familie Lowy zal er alleen maar om lachen wat er nu met de oude Westfield-portefeuille in de VS gebeurt. De Westfield Group ontstond in 1960 uit het gelijknamige Australische warenhuis Westfield met als initiatiefnemers John Saunders en Frank Lowy. Het vastgoedbedrijf betrad vervolgens succesvol de Amerikaanse markt. In 2014 werd besloten het winkelvastgoed in Australië en New Zeeland te scheiden van dat in de VS en UK. Toen in 2018 Westfield in de VS aan Unibail-Rodamco werd verkocht, betekende dat voor de familie van Frank Lowy een heel aardige bonus. Westfield bestaat overigens nog steeds in Australië en New zeeland als onderdeel van de Scentre Group, een beursgenoteerd vastgoedbedrijf.
En verder neem ik aan, dat de naam Unibail-Rodamco-Westfield spoedig weer wordt ingeruild voor het vertrouwde Unibail-Rodamco. Maar het zou me ook niet verbazen als dan tegelijk de toevoeging Rodamco verdwijnt. Laat dat maar aan die Fransen over hoe je met oorspronkelijk Nederlandse bedrijven moet omgaan.