Branco P schreef op 13 oktober 2023 18:48:
[...]
Ik zie in het registratiedocument inderdaad dat eind 2017 (45%) en begin januari (5%) inderdaad de 49,99% (afgerond 50%) is overgenomen. Die 36 miljoen zie ik niet. Waar zie jij die 36mio danwel hoe deduceer jij die?
OP DEZELFDE PAGINA STAAT DAT DE AANDELEN IN POLYGONE EN EEN ASSET IN PRAAG ZIJN VERWORVEN VOOR EUR 146 MILJOEN EN DAT DE AANDELEN IN DE ASSET IN PRAAG EUR 110 MILJOEN HEBBEN GEKOST.
Ik dacht dat ergens in het document van 2015 of 2016 gezien te hebben dat die optie gewaardeerd was tegen ca 65mio.
HEB IK NIET GECONTROLEERD, VOOR MIJ IS VAN BELANG WAT DE CASH OUT VOOR URW WAS VOOR HET TWEEDE 50% BELANG.
Zomaar die 36mio bij een 457mio TIC optellen en dan ervan uitgaan dat 493mio de historische kostprijs van het object is, dat is een beetje te kort door de bocht voor mij :)
VOOR MIJ IS HET EEN GOEDE BENADERING, NU EEN OPTIE GEEN TUSSENTIJDSE BETALINGEN ZAL VEREISEN.
Wat ik wel nog heb gezien is dat nu het verkoopdoel Europa met deze verkoop verhoogd is van 3,3 mrd naar 3,6 mrd dus dat kan maximaal van 3,251 naar 3,649 zijn en langs die lijn zit ik op een objectwaarde van max 398mio. Het minimale is 3,349 - 3,551 = 202mio. Ik ben langzaam maar zeker geneigd te denken dat het dus gewoon 272mio is.
DAT DENK IK OOK.
Waaruit blijkt verder dat de LfL huurgroei beperkt is gebleken? Misschien is er wel een forse ronde huurverlagingen geweest, niet ieder object is een succes. Maar als jij en Junkyard op basis van deze info conclusies kunnen trekken mbt de Yield, dan vind ik dat knap ;-)
BIJ EEN TIC VAN EUR 457 MILJOEN EN EEN YOC VAN 5% HUURT EEN NRI VAN EUR 23 MILJOEN. HIEROP HEB IK EEMN LFL VAN 2% GEZET WAARDOOR JE OP EUR 27 MLN NRI HEDEN KOMT EN DAT GEEFT EEN NIY VAN 10%. VERMOEDELIJK IS DE HUURGROEI LAGER GEWEEST, ZOALS YUNKYARD ASSUMEERT, WAARDOOR HIJ OP EEN NIY VAN 8.5% KOMT. DE HUURGROEI KAN OOK NEGATIEF ZIJN GEWEEST WAARDOOR DE EXIT YIELD INDERDAAD LAGER IS DAN 8.5%.
Een heel andere benadering dan:
€ 272 mio koopprijs (aanname waarde object/asset)
verhuurbaar oppervlak 67.200 m2
maakt € 4.050 per m2
Netto huur bij NIY 10% = 405 euro/m2
Netto huur bij NIY 8% = 324 euro/m2
Netto huur bij NIY 6% = 242,95 euro/m2
Gemiddelde netto huur URW portfolio retail is 256 euro/m2 als ik het wel heb
Ik schat huidige netto huur Polygone op MAX 300 euro/m2 is 20mio is NIY 7,35% en bij 19 mio (282 euro per m2) is de NIY 7%
DAT ZOU HEEL GOED KUNNEN BRANCO, DAN IS DE AANVANGSHUUR DUS VEEL TE HOOG GEWEEST EN IS DE HUUR FORS VERLAAGD OM HET CENTRUM VOL TE HOUDEN.
Op pagina 271 van het registratiedocument 2022 alsook in H1 2023 verslag (pagina 55) vond ik nog voor Frankrijk: NIY min 3,4% en max 7,1% dus er stond toen ergens een object in Frankrijk tegen 7,1% in de boeken. Lijkt mij eigenlijk sterk dat Polygone het slechts van alle objecten zou zijn en die 7,1% hebben. Ik houd het voor nu eens even op een NIY van 6,5% (netto huur 263 euro per m2).
DAT KAN BEST. DAN IS HET PAND IN DE VOORGAANDE JAREN DUS AL FORS AFGEWAARDEERD TGV DE HUURPRIJSVERLAGINGEN.
CONCLUSIE: DIT WAS GEEN GOEDE INVESTERING VAN URW, MAAR WEL GOED DAT URW IN DEZE TIJDEN EEN EXIT KAN BEWERKSTELLIGEN VAN EEN SIGNIFICANT BEDRAG. IK VERMOED DAT POLYGONE BEHOORDE TOT DE PORTFOLIO VAN EUROPESE REGIONALS, I.E. DE ZWAKKERE EUROPESE CENTRA. HIEROP WORDT OOK JAARLIJKS HET MEEST AFGEWAARDEERD.