Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

quote:

Branco P schreef op 20 oktober 2023 16:00:

[...]

welke economische prestaties (van de winkelcentra/winkelvastgoedbedrijven) zouden dan verzwakken? Denken jullie dat Primark en ZARA de komende tijd minder shirtjes gaan verkopen? Reken er maar niet op. De hand gaat wellicht op de knip bij de consument, maar dan heb je het eerder over uitstel van de aankoop van een nieuw bankstel. Shirtjes en rokjes zijn immers eerste levensbehoefte voor minimaal 50% van de bevolking! ;-)

quote:

!@#$!@! schreef op 20 oktober 2023 17:20:

Ik snap alleen de stijgende rentes niet op dit moment. Immers alle signalen lijken op komende lagere inflatie te wijzen.
twitter.com/AndreasSteno/status/17153...
German PPI versus CPI The ECB will turn around soon

Maar ja, de markt is op zich niet gek natuurlijk. Het overdrijft in sentiment, de koers van URW is immers een goed voorbeeld hiervan. Maar een hele obligatiemarkt? Ik heb alleen geen flauw idee wat ik over het hoofd zie.

quote:

!@#$!@! schreef op 20 oktober 2023 17:20:

Ik snap alleen de stijgende rentes niet op dit moment. Immers alle signalen lijken op komende lagere inflatie te wijzen.
twitter.com/AndreasSteno/status/17153...
German PPI versus CPI The ECB will turn around soon

Maar ja, de markt is op zich niet gek natuurlijk. Het overdrijft in sentiment, de koers van URW is immers een goed voorbeeld hiervan. Maar een hele obligatiemarkt? Ik heb alleen geen flauw idee wat ik over het hoofd zie.

quote:

HCohen schreef op 20 oktober 2023 18:16:

[...]

www.barrons.com/articles/treasury-bon...

quote:

Branco P schreef op 20 oktober 2023 16:00:

[...]

welke economische prestaties (van de winkelcentra/winkelvastgoedbedrijven) zouden dan verzwakken? Denken jullie dat Primark en ZARA de komende tijd minder shirtjes gaan verkopen? Reken er maar niet op. De hand gaat wellicht op de knip bij de consument, maar dan heb je het eerder over uitstel van de aankoop van een nieuw bankstel. Shirtjes en rokjes zijn immers eerste levensbehoefte voor minimaal 50% van de bevolking! ;-)

quote:

Calendar schreef op 20 oktober 2023 23:26:

[...]

Ik heb het over de economie en de rente. Niet over de prestaties van winkelcentra. De ontwikkeling van de rente is natuurlijk relevant voor URW. Als de economie niet significant vertraagd, zie ik de rente ook niet snel dalen.

quote:

Lamsrust schreef op 20 oktober 2023 23:50:

[...]

Ook met een rente van 4% kan URW prima leven indien de economie die rente kan absorberen. Immers dan bedraagt de LfL huur jaarlijks ook 3 à 4% en compenseert dat de toename van de jaarlijkse interestlasten. Daarnaast zal de waarde van de assets ook stijgen door deze LfL huurstijgingen en de LTV mitsdien dalen.
Wel moet eerst de schuld nog een paar miljard omlaag, om een gezonde balans te hebben zoals KLEP.

quote:

Mr. Fleming schreef op 21 oktober 2023 13:03:

[...]

De schuld omlaag says who? Wat is een 'gezonde' balans? Gaat toch puur om wat de financierende banken accepteren wat de stand v/d LtV is, voordat zij de rentetarieven omhoog gooien.. Ik denk dat daar URW bestuur hier voor nu precies op moet gaan zitten. En wat over is kan dan als een dividend naar de aandeelhouder toe. Omdat anders de 3 jaar wachtende (groot)aandeelhouders wel eens aan het muiten konden slaan..

quote:

Branco P schreef op 21 oktober 2023 13:24:

[...]

Flemming, de LTV is nog te hoog bij URW en dat zorgt voor hogere rendementseisen bij beleggers en de credit rating zal ook verbeteren bij een lagere LTV. En dat betekent dan weer dat URW in de toekomst goedkoper kan lenen. De convenanten met de geldverstrekkers zijn irrelevant. Als je nu blijft doorzeveren over het belang van wel/geen dividend over 2023, dan heb je het nog steeds niet begrepen. Maar ik vermoed dat jij het prima begrijpt ;-)

quote:

Lamsrust schreef op 20 oktober 2023 23:50:

[...]

Ook met een rente van 4% kan URW prima leven indien de economie die rente kan absorberen. Immers dan bedraagt de LfL huur jaarlijks ook 3 à 4% en compenseert dat de toename van de jaarlijkse interestlasten. Daarnaast zal de waarde van de assets ook stijgen door deze LfL huurstijgingen en de LTV mitsdien dalen.
Wel moet eerst de schuld nog een paar miljard omlaag, om een gezonde balans te hebben zoals KLEP.

quote:

Lamsrust schreef op 20 oktober 2023 23:50:

[...]

Ook met een rente van 4% kan URW prima leven indien de economie die rente kan absorberen. Immers dan bedraagt de LfL huur jaarlijks ook 3 à 4% en compenseert dat de toename van de jaarlijkse interestlasten. Daarnaast zal de waarde van de assets ook stijgen door deze LfL huurstijgingen en de LTV mitsdien dalen.
Wel moet eerst de schuld nog een paar miljard omlaag, om een gezonde balans te hebben zoals KLEP.

quote:

DubbeltjeblijftDubbeltje schreef op 21 oktober 2023 17:38:

[...]

Niet mee eens. Als de rente maar lang genoeg op 4% blijft zal de rentelast van URW minimaal verdrievoudigen. De rentelast is nu 1,8% en dat wordt dan al gauw 6%. Huurverhogingen houden dat nooit bij. Bij een veronderstelde inflatie van 3% stijgt de huur in 10 jaar tijd nog maar met 34%. Dus lang niet genoeg. Dus heel geleidelijk wordt het dividend potentieel opgegeten. De enige hoop is dat ze de meuk tegen boekwaarde kunnen verkopen maar met deze rentestanden kan een ander er natuurlijk ook geen hoofdprijs voor betalen

quote:

Lamsrust schreef op 21 oktober 2023 22:56:

[...]

Ik bedoelde dat de rentelast stijgt van 1.8% naar 4%, i.e. indien alle Europese schuld geherfinancierd wordt tegen 4%. De US schuld zal beperkt blijven tot max USD 3 mrd - alleen de beste US flagships blijven in portfolio tegen 30% a 35% LTV - en die heeft uiteraard een hogere rente maar daar heb ik even van geabstraheerd. Voordat alle EU leningen zijn geherfinancierd zijn we een kleine 10 jaar verder. Dan is de EBITDA ook bijna de helft hoger bij een LfL huurstijging van 3 à 4% per jaar. En over een periode van 10 jaar kan er ook nog elk jaar zeg EUR 300 mln worden afgelost, zodat de Net Debt/EBITDA ratio in theorie daalt naar 5.

URW komt er bovenop maar zowel de tijd als strikte schuldaflossing moeten hun werk doen. Nog 2 maanden om EUR 400 mln cash te genereren met verkoop Europees vastgoed en minimaal EUR 500 mln met verkoop alle US regionals, zodat ultimo 2023 de IFRS schuld plm. EUR 19 mrd bedraagt en de IFRS LTV rond de 40% komt. Komende 2 a 3 jaar dan sparen om de hybrids te lossen en de balans is weer op orde.

quote:

Lamsrust schreef op 21 oktober 2023 22:56:

[...]

URW komt er bovenop maar zowel de tijd als strikte schuldaflossing moeten hun werk doen. Nog 2 maanden om EUR 400 mln cash te genereren met verkoop Europees vastgoed en minimaal EUR 500 mln met verkoop alle US regionals, zodat ultimo 2023 de IFRS schuld plm. EUR 19 mrd bedraagt en de IFRS LTV rond de 40% komt. Komende 2 a 3 jaar dan sparen om de hybrids te lossen en de balans is weer op orde.