Aangaande de netto schuld van EUR 23 mrd waaraan Jeffries refereert. Dat getal zegt niet zoveel nu URW legio schuldbegrippen kent. Belangrijk is daarbij te beseffen dat de schuld die bij URW op de onder IFRS geconsolideerde balans staat ook voor een deel toekomt aan het zogenoemde belang derden ("External non-controlling interests"), i.e. de minderheidsaandeelhouders in JV's wier bezittingen en schulden onder IFRS worden meegeconsolideerd in de balans van URW.
Even rekenen aan de netto schuld dan toebehoort aan de URW aandeelhouders. Voor de volledigheid nemen we de integrale netto schuld, i.e. inclusief hybrids en pro rata schuld in minderheidsdeelnemingen (die onder IFRS niet worden meegenomen):
Stand 30.6.2024: EUR 23,688
Volledige capex pijplijn: EUR 810
Dividend mei 2025 (EUR 3) EUR 420
Sales H2, 2024 + Forum des Halles EUR 1,000 -/-
Verwachte sales 2025 EUR. 800 -/-
Winst H2, 2024 + 2025 EUR 2,000 -/-
Stand 31.12.2025 EUR 21,118
Assets 30.6.2024 EUR 49,777
Sales H2, 2024 + Forum des Halles EUR 1,000 -/-
Verwachte sales 2025. EUR 800 -/-
Capex EUR 810
Herwaardering PM
Duitse JV acquisitie via emissie EUR 240
Assets 31.12.205 EUR 49,027
Integrale LTV eind 2025: 43%; LTV ex hybrids: 39%; IFRS LTV (relevant voor bondholders) plm. 38%. Dus eind 2025 zou op basis van deze assumpties de balans van URW op orde zijn, afgezien van de hybrids ad EUR 1.8 mrd. Deze zitten op zich niet in de weg zolang de IFRS LTV maar ruim onder de 40% blijft, zodat deze hybrids in geval van nood door reguliere bonds geherfinancierd kunnen worden, waardoor de IFRS LTV dan weer oploopt naar 42%.
Optie is om de hybrids geleidelijk uit te faseren door bijvoorbeeld geen 85% dividend van AREPS uit te keren vanaf 2026, maar 70% en het verschil in een reserve aflossing hybrids te stoppen, zodat ze in 2035 volledig zijn afgelost. Andere optie is nog langer winstinhouding of - indien de koers richting NTA van EUR 110 mocht tenderen - een 10% emissie. De AREPS verwatert dan slechts een paar procent doordat de interestlasten op de hybrids wegvallen.
Beste optie is mijns inziens JV partners zoeken voor prime assets in Europa en US, i.e. deze verkopen op niy<5% en daarmee hybrids met een niy van >7% aflossen, dan stijgt de EPS namelijk! Hiervoor dient de IFRS LTV wel eerst ruim onder de 40% te zitten, omdat door deze transactie deze LTV oploopt (immers IFRS schuld blijft gelijk, maar onderliggende assets nemen af).