Koffiekamer « Terug naar discussie overzicht

Huizenprijzen dalen met 60% in 7 jaar en nog veel meer.

40.375 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 1214 1215 1216 1217 1218 1219 1220 1221 1222 1223 1224 ... 2015 2016 2017 2018 2019 » | Laatste

Omlaag ↓

[verwijderd] 19 augustus 2014 12:54

quote:
BEN belegt schreef op 19 augustus 2014 11:26:
Het argument dat huizenprijzen niet lager kunnen omdat nieuwbouwkosten al 150k bedragen gaat niet op.

OF huizenprijzen voor hausse medio jaren '90 waren structureel lager dan nieuwbouwkosten
OF nieuwbouwkosten liggen fors lager dan 150k

In beide gevallen in het argument invalide.

Maar goed, je kunt eeuwig blijven soebatten over de bouwkosten van een nieuwbouwhuis. Die kun je uiteindelijk ook zo duur maken als je zelf wilt. Het heeft echter geen enkele relatie met een mogelijke bodem in de huizenmarkt.

[verwijderd] 19 augustus 2014 12:58

Snap ook niet zo goed waarom je zo hard wilt roepen dat het onmogelijk is dat huizenprijs (verder) daalt. Uit alle historische vergelijkingen blijkt dat huizenmarkt nog overgewaardeerd is.

Dat was gefaciliteerd door soepeler kredietverlening. Daar komt nu echt wel een einde aan. En dat einde is nog niet in zicht.

Ergo.. het is goed mogelijk dat huizenmarkt stabiliseert en dan 20 jaar dood blijft liggen. Dan doet inflatie zijn werk om reele huizenprijs naar een realistischer niveau te laten dalen.

Maar het is ook goed mogelijk dat deze correctie op kortere termijn plaatsvind, en dus met verdere prijsdalingen.

Da Freeze 19 augustus 2014 12:59

quote:
jrxs4all schreef op 19 augustus 2014 12:22:
Gemiddelde nieuwbouw eensgezins koopwoning zal ongeveer een NWO hebben van 130 m2 dus reken 450 m3 * 325 euro (realistische prijs) = 146.250 pure bouwkosten.

Jij rekent wel erg ruim. Ik weet niet wat NWO betekend (iets van nieuwbouw woning oppervlakte?), maar het gemiddelde woningoppervlak in NL is 75m2.
(http://gemiddeldgezien.nl/meer-gemiddelden/148-gemiddelde-oppervlakte-woning)

Het is een gemiddelde, het kan zijn dat de modus 100m2 is, maar dan nog steeds ruim onder de 130 m2.

Die 450m3 is mij ook vreemd, bij 130m2 woonoppervlak is een woning ongeveer 3,5 meter hoog? Nou ja, laten we deze rekenfactor even vergeten omdat er ook veel schuine daken zijn die wel volume innemen, maar geen bewoonbaar oppervlak hebben.

Bij 75m2 kom ik op een inhoud van 260m3 wat maal 325 euro = 85.000 pure bouwkosten. Hee! Nu komen we ineens bij de eerder genoemde bouwkosten.

100m2 is dan 112.500 euro.

jrxs4all 19 augustus 2014 13:02

Google voor de grap eens naar de gemeente Assen die, omdat woco's niet meer wilden bouwen, zelf sociale huurwoningen ging bouwen. Met veel bombarie werd aangekondigd dat die huizen 100K zouden gaan kosten.

Uiteindelijk werd dat 150K en kregen ze de grond gratis (afgeschreven door de gemeente vanwege een project dat niet doorging). Was de prijs uiteindelijk weer net zoveel als dat de woco zelf had gebouwd.

En zo gaat dat altijd met die fata morgana woningen....

Dat de arbeidsproductiviteit in de bouw niet stijgt vind ik niet zo raar. Een schilder, kapper of automonteur is ook niet productiever geworden. Een huis rolt nu eenmaal niet uit een computer en wordt ook niet door een robot gebouwd.

Er wordt trouwens ook wel geprobeerrd om het verschil tussen bruto m3 bouwvolume en netto woonoppervlak te verkleinen. Dan krijg je van die woningen die er uit zien als grote garages, die wil dan weer niemand kopen.

jrxs4all 19 augustus 2014 13:06

quote:
Da Freeze schreef op 19 augustus 2014 12:59:
[...]

Jij rekent wel erg ruim.

Die 450m3 is mij ook vreemd, bij 130m2 woonoppervlak is een woning ongeveer 3,5 meter hoog? Nou ja, laten we deze rekenfactor even vergeten omdat er ook veel schuine daken zijn die wel volume innemen, maar geen bewoonbaar oppervlak hebben.

Ik reken niet, ik kijk gewoon in de praktijk naar de verhouding tussen netto woonoppervlakte (NWO) en bruto bouwvolume. Die ligt bij normale bouw rond de 3,5 en huizen zijn inderdaad niet 3,5 meter hoog.

Da Freeze 19 augustus 2014 13:59

quote:
jrxs4all schreef op 19 augustus 2014 13:02:
Er wordt trouwens ook wel geprobeerrd om het verschil tussen bruto m3 bouwvolume en netto woonoppervlak te verkleinen. Dan krijg je van die woningen die er uit zien als grote garages, die wil dan weer niemand kopen.

Dat kan toch niet zo moeilijk zijn als muren recht worden gebouwd?

Weet je wat echt een goudmijn moet zijn? Een appartementenflat.
Stel dat een woning 250.000 nieuwe kost, maar ipv een woning zet je er een flat van 8 hoog op met een verkoopprijs van 150.000 per appartement. Dan heb je toch mooi 1,2 miljoen voor hetzelfde stukje grond.

[verwijderd] 19 augustus 2014 14:05

quote:
jrxs4all schreef op 19 augustus 2014 13:02:
Dat de arbeidsproductiviteit in de bouw niet stijgt vind ik niet zo raar. Een schilder, kapper of automonteur is ook niet productiever geworden. Een huis rolt nu eenmaal niet uit een computer en wordt ook niet door een robot gebouwd.

Denk je dat er nog veel muren steen voor steen gemetseld worden? Bouw is nu pas begonnen met informatiesystemen (BIM) die voor een redelijke besparing in de planning/uitvoering zouden moeten leiden. Daarmee lopen ze wel heel erg ver echter bij de industrie. Maar ja, in vette tijden is er ook geen prikkel om slimmer te werken.

[verwijderd] 19 augustus 2014 15:57

Om appels met appels te vergelijken het volgende:

bouwkosten per m2 (Turner&Townsend, International Construction Cost Survey)
marktprijs per m2 (NVM kwartaalcijfers Q2'14)

appartement 1330 bouwkosten per m2
appartement 2200 marktprijs

rijtjeshuis 1150 bouwkosten per m2
rijtjehuis 1730 marktprijs

Er zit dus nog wel behoorlijk wat verschil tussen de bouwkosten en de tweehands marktprijs.

jrxs4all 19 augustus 2014 16:34

quote:
BEN belegt schreef op 19 augustus 2014 15:57:
rijtjeshuis 1150 bouwkosten per m2
rijtjehuis 1730 marktprijs

1150 per m2 = 329 euro per m3 (bij een factor 3,5).

Dat is dus exact wat ik de hele tijd al beweer, dat wil zeggen dat ik 325 had gezegd.

Hoe ze dan bij die marktprijs komen is een ander verhaal, ik denk dat ze de grond en overige kosten dan meetellen. Want een gemiddeld rijtjeshuis brengt puur aan woning (dus excl. grondkosten) zeker geen 1730 per m2 op.

Ik heb ook nog even nagekeken wat de inhoud was van een gemiddelde nieuwbouw woning in 2013:

huur: 347 m3 (was in vorige jaren bijna 400 dus denk ik een uitbijter).
koop: 597 m3

Dat is inclusief de hele grote vrijstaande woningen, maar ook inclusief appartementen. Mijn bewering dat een gemiddelde nieuwbouw rijtjeswoning ongeveer 450 m3 bouwvolume heeft lijkt dus eerder aan de voorzichtige kant.

450 m3 * 329 euro per m3 (zie hierboven) = 148.000.

Dat beweer ik ook al de hele tijd.

Het is wel zeer overduidelijk dat niemand van die sprookjes vertellers hier ooit een huis heeft gebouwd of laten bouwen, maar dat had ik ook niet anders verwacht.

jrxs4all 19 augustus 2014 16:46

quote:
BEN belegt schreef op 19 augustus 2014 15:57:
rijtjeshuis 1150 bouwkosten per m2
rijtjehuis 1730 marktprijs

Marktprijs 1730 per m2.

130 m2 NWO voor een gemiddelde woning = 224.900

Gemiddeld 30% grondquote van 224.900 = 67.470

224.900 - 67.470 = 157.430 bouwkosten.

Precies wat ik de hele tijd al beweer.

Da Freeze 19 augustus 2014 17:06

quote:
jrxs4all schreef op 19 augustus 2014 16:34:
Het is wel zeer overduidelijk dat niemand van die sprookjes vertellers hier ooit een huis heeft gebouwd of laten bouwen, maar dat had ik ook niet anders verwacht.

Exact dezelfde opmerking maakte Brievenbus vorige week ook al. ;)

Da Freeze 19 augustus 2014 17:10

quote:
jrxs4all schreef op 19 augustus 2014 16:46:
[...]

Marktprijs 1730 per m2.

130 m2 NWO voor een gemiddelde woning = 224.900

Gemiddeld 30% grondquote van 224.900 = 67.470

224.900 - 67.470 = 157.430 bouwkosten.

Precies wat ik de hele tijd al beweer.

Voor het gemak van je eigen lijstje negeer je mijn opmerking van de gemiddelde woningoppervlakte maar even? Bij 100m2 woning zit ik op 112.000 bouwkosten en dat schijnt nog 30% meer ruimte dan het landelijk gemiddelde te zijn.

Een woning van 130m2 is voor randstadbegrippen kolossaal (dus stervensduur)en voor de buitengebieden onverkoopbaar.

[verwijderd] 19 augustus 2014 17:23

quote:
Da Freeze schreef op 19 augustus 2014 17:10:
[...]

Voor het gemak van je eigen lijstje negeer je mijn opmerking van de gemiddelde woningoppervlakte maar even? Bij 100m2 woning zit ik op 112.000 bouwkosten en dat schijnt nog 30% meer ruimte dan het landelijk gemiddelde te zijn.

Een woning van 130m2 is voor randstadbegrippen kolossaal (dus stervensduur)en voor de buitengebieden onverkoopbaar.

De gemiddelde vloeroppervlakte van woningen, zonder ander gebruiksdoel als winkel of kantoor, bedraagt 120 vierkante meter. Bron: CBS.

De gemiddelde woonoppervlakte per persoon nam tussen 1996 en 2006 wel toe, van 136 tot 139 vierkante meter. Bron: CBS.

[verwijderd] 19 augustus 2014 17:29

quote:
jrxs4all schreef op 19 augustus 2014 16:46:
[...]

Marktprijs 1730 per m2.

130 m2 NWO voor een gemiddelde woning = 224.900

Gemiddeld 30% grondquote van 224.900 = 67.470

224.900 - 67.470 = 157.430 bouwkosten.

Precies wat ik de hele tijd al beweer.

Da's creatief terugrekenen. Chapeau.

[verwijderd] 19 augustus 2014 17:34

Voor een rijtjeshuis in gemiddelde NWO 110m2 voor verhandelde objecten in Q2'14.

Dus marktprijs 192k.
Bouwkosten (nieuwbouw) 127k.
Grondprijs dus 65k.

Grondprijs kan net zo goed naar 10k gaan. En de marktprijs kan ook lager worden dan nieuwbouwkosten gezien de kwalitatief mindere staat. Dus tsja, dan kan de marktprijs alsnog meer dan 30% dalen.

Precies wat ik (maar jij ook impliciet) al de hele tijd beweert.

jrxs4all 19 augustus 2014 18:00

quote:
Da Freeze schreef op 19 augustus 2014 17:10:
[...]

Voor het gemak van je eigen lijstje negeer je mijn opmerking van de gemiddelde woningoppervlakte maar even? Bij 100m2 woning zit ik op 112.000 bouwkosten en dat schijnt nog 30% meer ruimte dan het landelijk gemiddelde te zijn.

70 m2 voor een gemiddelde woning ???? ;-) Dat is een bezemkast.

Misschien heb je deze gemist (bron: CBS cijfers nieuwbouw):

"Ik heb ook nog even nagekeken wat de inhoud was van een gemiddelde nieuwbouw woning in 2013:

huur: 347 m3 (was in vorige jaren bijna 400 dus denk ik een uitbijter).
koop: 597 m3

Dat is inclusief de hele grote vrijstaande woningen, maar ook inclusief appartementen. Mijn bewering dat een gemiddelde nieuwbouw rijtjeswoning ongeveer 450 m3 bouwvolume heeft lijkt dus eerder aan de voorzichtige kant."

jrxs4all 19 augustus 2014 18:11

quote:
BEN belegt schreef op 19 augustus 2014 17:34:
Voor een rijtjeshuis in gemiddelde NWO 110m2 voor verhandelde objecten in Q2'14.

Dus marktprijs 192k.
Bouwkosten (nieuwbouw) 127k.
Grondprijs dus 65k.

Grondprijs kan net zo goed naar 10k gaan.

Grondprijs is een heel andere discussie. Dit ging over de pure bouwkosten van een nieuwbouw woning. En die zijn tegenwoordig gemiddeld echt groter dan 110 m2 NWO.

Linksom of rechtsom gerekend kom je dan altijd weer bij dezelfde cijfers terecht. En als je 110 m2 rekent is het goedkoper dan 150K, dat zal ik zeker ook beweren.

Dan moet je wel meerekenen dat de kleinere woningen juist vaak in de dure gebieden staan dus met grondprijs samen hoeven die helemaal niet goedkoop te zijn. Komt nog bij dat je een 110 m2 NWO woning niet voor 325 euro per m3 kan bouwen, bij kleinere woningen gaat de m3 prijs omhoog.

Ik zie de grondprijs niet naar 10K gaan. Dat is misschien niet onmogelijk, maar uiterst onwaarschijnlijk. Pakweg 65K voor een gemiddeld bouwperceel in een van de rijkste en dichtstbevolkste landen ter wereld vind ik ook beslist niet duur. Als je een hele mooie auto koopt zit je ook al aan dat bedrag en die is na een paar jaar niets meer waard. Toch zie je dat soort auto's dagelijks om je heen op de weg.

Daar komt bij dat alle of vrijwel alle potentiele bouwgrond al lang in sterke handen is plus het gegeven dat de mensen allemaal bij elkaar op dezelfde plek willen wonen.

[verwijderd] 19 augustus 2014 19:45

www.opendoor.com/

bye bye makelaars :)

[verwijderd] 19 augustus 2014 19:51

twitter.com/Bob_Maas/status/501667515...

woningmarktcijfers.staanhier.nl/blog/...

Da Freeze 19 augustus 2014 21:28

quote:
jrxs4all schreef op 19 augustus 2014 18:00:
[...]

70 m2 voor een gemiddelde woning ???? ;-) Dat is een bezemkast.

Misschien heb je deze gemist (bron: CBS cijfers nieuwbouw):

"Ik heb ook nog even nagekeken wat de inhoud was van een gemiddelde nieuwbouw woning in 2013:

huur: 347 m3 (was in vorige jaren bijna 400 dus denk ik een uitbijter).
koop: 597 m3

Dat is inclusief de hele grote vrijstaande woningen, maar ook inclusief appartementen. Mijn bewering dat een gemiddelde nieuwbouw rijtjeswoning ongeveer 450 m3 bouwvolume heeft lijkt dus eerder aan de voorzichtige kant."

De statistieken liegen niet, maar je legt hiermee wel een hele interessante ontwikkeling bloot. Alle huizen die de afgelopen tien jaar zijn gebouwd hebben een gemiddeld (!) volume van 597 m3. Dit houdt een gemiddelde oppervlakte in van 160m2.

Maar het Nederlands gemiddelde van woningoppervlakte is dus 75m2. Dat is dus de helft van wat afgelopen 10 jaar is gebouwd!

Zet je dit uit naar het gemiddelde, dan betekend dit dat tegenover elke woning van 150m2 er 3 woningen van 50 m2 moeten staan!

Dus 150 m2 mag dan wel "normaal" zijn, ik weet wel waar 75% van de Nederlanders in woont,

40.375 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 1214 1215 1216 1217 1218 1219 1220 1221 1222 1223 1224 ... 2015 2016 2017 2018 2019 » | Laatste

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Markt vandaag

AEX 927,25 +5,33 +0,58% 11:38


Germany40^	22.788,70	+1,05%
BEL 20	4.439,18	+0,42%
Europe50^	5.499,88	+0,67%
US30^	43.895,70	+0,18%
Nasd100^	20.965,40	+0,41%
US500^	5.971,92	+0,33%
Japan225^	37.955,30	+0,98%
Gold spot	2.869,92	+0,43%
EUR/USD	1,0440	+0,35%
WTI	69,53	-0,78%