Branco P schreef op 27 juli 2023 19:46:
[...]
Uiteraard zegt de CEO dat de US Flagships top AAA zijn… hij wil daar de komende jaren een mooie prijs voor krijgen.
NOU HIJ ZEI A AND HIGHER. EN BINNEN HET US MALL LANDSCHAP IS MEER DAN DE HELFT VAN DE FLAGSHIPS OOK THE BEST OF THE BEST.
Er was een analist die vroeg om een samenhangend verhaal mbt de US portefeuille als je kijkt naar de relatief grote leegstand en de dubieuze debiteuren en de toch hoge plus op (weder)verhuur. Dat was een valide vraag op zich.
DAT WAS JAAP KUIN VAN KEMPEN EN HIJ KREEG OOK EEN GOED ANTWOORD DAT HIJ ALLEEN NIET VOLLEDIG SNAPTE. VORIG JAAR WAS ER EEN ZEER LAGE BAD DEBT OMDAT ER EEN VOORZIENING WAS VRIJGEVALLEN, WAARDOOR ER DIT JAAR UITERAARD EEN GROTE NEGATIEVE IMPACT OP DE NRI IS OP DIT ONDERDEEL. DE VERHUURPERFORMANCE IN DE US FLAGSHIPS VERBETERENDE OP ALLE FRONTEN, I.E. LAGERE LEEGSTAND EN EEN BLENDED MGR VAN 22%.
Het antwoord heb ik hier al regelmatig gegeven: die US Flagships zijn ieder voor zich gewoon te groot. Laten we zeggen: 50 a 100 units per Flagship te veel. En omdat ze veelal over 2 of meer verdiepingen zijn gesitueerd zijn er onderdelen van die malls die disfunctioneel zijn. Dit is mijn analyse vanaf dag 1 en die analyse blijft van toepassing. Betekent dat dat die Malls dan gaan afglijden oid? Nee, dat ook weer niet, maar ze zijn gewoon te groot en qua opzet een beetje gedateerd.
DAT GELDT WELLICHT VOOR AAN AANTAL MAAR ZEKER NIET VOOR DE MEEST RECENTE GERENOVEERDE FLAGSHIPS.
Dat betekent dus: toekomstige capex.
CAPEX VOOR GARDEN STREET EN OLD ORCHARD HEB IK IN DE MEDIA GELEZEN. OP DE POST DELIVERIES IS DIT NIET APART BENOEMD, KENNELIJK ONDER HET KOPJE OVERIG OPGENOMEN.
Daarom is de strategie om de US Flagships te verkopen de juiste strategie. Hoe die NIY’s van de US Malls het laagst kunnen zijn heeft mij altijd wat verbaasd. Hamburg kopen tegen een NIY onder 4% kan ik heel goed begrijpen, maar bij de US Flagships denk ik eerder aan 5% a 6%.
ZE STAAN INMIDDELS OP 4.6%.
Misschien kan URW ook een beursgang (REIT) overwegen, ik weet niet wat de apetite daarvoor zou zijn.
DAT WORDT IN DE US DAN EEN MINI FONDSJE. IK DENK DAT EEN VERKOOP BETER IS DAN WEL AANTREKKEN VAN EEN JV PARTNER VOOR DE RESTERENDE US FLAGSHIP PORTFOLIO, ZODAT EEN PAAR MILJARD EUR VRIJGEMAAKT KAN WORDEN EN WE VAN DIE LTV DISCUSSIE VERLOST ZIJN WAAR IEDEREEN ZO MEE BEZIG IS.
Wat mij verder opviel was dat 1 a 2 analisten wel erg zaten te drammen. Het voelde voor mij alsof ze een opdracht hadden. Die ene analist bleef over die LTV bezig terwijl de waarderingsyields de laatste twee jaar flink zijn gestegen. Dat was ook het enige juiste antwoord geweest: alle acties van URW hebben juist heel veel nut gehad, anders zaten we nu op een LTV van 50+% en waren de rapen gaar.
KLOPT, HIJ SUGGEREERDE ZELFS EEN EMISSIE HETGEEN BEZOPEN ZOU ZIJN GELET OP DE NIEUWE PROJECTEN DIE ONLINE KOMEN EN DE VERKOPEN DIE MET WAT KORTING NOG GAAN PLAATSVINDEN.
Ik sluit nieuwe volatiliteit de komende tijd niet uit en bij eventuele dalingen richting 45 euro sowieso bijkopen en puts schrijven.