Prangende huizenvragen in coronatijd
Met de vorige crisis nog vers in het geheugen kijken (potentiële) huiseigenaren argwanend naar de woningmarkt. Kun je slim inspelen op een dalende markt? Stijgt de hypotheekrente nu echt? Krijg ik als zzp’er ooit nog een hypotheek en, o ja: wat als ik wil scheiden?
1. Moet ik mijn huis verkopen voordat de prijzen dalen?
Veel economen voorspellen dat de huizenprijzen als gevolg van de coronacrisis zullen dalen. Maar Peter Boelhouwer, hoogleraar Huivestingssystemen aan de Technische Universiteit Delft, is er niet zo zeker van. ‘Het kan. Maar ik verwacht het voorlopig niet, om twee redenen: de aanhoudende krapte op de woningmarkt én de nog altijd lage rente.’ De krapte op de markt zal nog wel even duren, doordat die andere crisis - een teruglopend aantal verleende bouwvergunningen door stikstof en pfas - de broodnodige nieuwbouw op slot zet, zegt Boelhouwer.
Ook verwacht hij dat potentiële doorstromers zich afwachtend zullen opstellen, waardoor hun woningen niet beschikbaar komen. En dan is er de historisch lage hypotheekrente. Je zou bijna kunnen zeggen, stelt Boelhouwer, dat je de plank in een markt met zo’n lage rente haast niet kunt misslaan. ‘Hoewel de rente nu iets stijgt, is die nog steeds laag. Dat is aantrekkelijker dan een wat lagere huizenprijs met een hoge rente.’ Je kunt tegenwoordig goedkoop wonen, rekent Boelhouwer voor, wanneer je de tienjaarsrentes afzet tegen de inflatie.
Zijn belangrijkste advies is niet zenuwachtig worden en niet speculeren met de eigen woning. Nu snel verkopen, tijdelijk huren en pas weer kopen bij een prijsdaling, hij ziet er niets in. ‘Stel dat de prijzen toch niet of maar beperkt dalen? Wie een huis koopt moet overwegen of hij verwacht daar geruime tijd plezierig te wonen en of hij de financiële verplichtingen langdurig kan opbrengen.’
Voor wie toch het speculeren niet kan laten: bedenk dat het nogal wat uitmaakt of je ‘omhoog of omlaag’ gaat wonen. Boelhouwer: ‘Als de prijzen straks wel dalen, heeft degene die nu kleiner gaat wonen daar het meest van geprofiteerd. Je hebt je nieuwe huis dan iets te duur gekocht, maar nog goed verdiend aan je oude, grotere en duurdere huis.’
2. Krijg ik als zzp’er ooit nog een hypotheek?
‘Hypotheek binnen een week’ is een slogan die je in de huidige markt verdacht weinig hoort. Het aanvragen van een hypotheek duurt weer langer. Volgens Oscar Noorlag van hypotheekadviesketen Van Bruggen Adviesgroep, heeft dat twee redenen: er zijn veel klanten op oversluitpad én geldverstrekkers stellen extra vragen, vooral aan zzp’ers. Volgens Noorlag was een hypotheekaanvraag van een zzp’er nooit een ‘puur kwantitatief verhaal’, maar wegen de brancheomstandigheden en perspectieven nu extra zwaar. ‘Het inkomen van een zzp’er wordt bepaald door de cijfers van de laatste drie jaar te nemen, waarbij het laatste jaar het maximum vormt.’ Zelfstandigen kunnen dus nog een tijd last houden van rampjaar 2020.
‘Wij dringen er als advies-organisatie bij inkomensbureaus en geldverstrekkers nu al op aan om een oplossing te bedenken voor de komende jaren’, zegt Noorlag. ‘Maar het is nog te vroeg om de effecten goed in te schatten. En ook als we tot een landelijke correctie komen, bepaalt een geldverstrekker nog altijd zelf aan wie hij geld leent.’ Noorlag benadrukt dat dé zzp’er niet bestaat. ‘Een kroegbaas die kostwinner is heeft een heel andere situatie dan een freelance IT’er die getrouwd is met een partner met een loonstrook.’
Nationale Hypotheek Garantie (NHG), de organisatie die een vangnet biedt voor huizen tot €310.000, heeft geijverd voor eenvormige vragenlijsten. ‘Op een gegeven moment ging elke geldverstrekker zijn eigen coronalijst maken. Daar komt nu uniformiteit in’, aldus woordvoerder Tamara Evers. Ook NHG wil de toegang voor zzp’ers openhouden. ‘We moeten absoluut voorkomen dat bij een zzp-aanvraag de situatie computer says no ontstaat. Natuurlijk moeten we onze ogen niet sluiten voor wat er gebeurt, maar laten we goed kijken naar de potentie en wendbaarheid van de aanvrager en ons realiseren dat een vast contract ook niet heilig is.’
--------------------------------------------------------------------------------------
De huizenmarkt: actuele cijfers
Tot nu toe heeft de huizenmarkt nauwelijks last gehad van corona, meldt makelaarsvereniging NVM.Halverwege mei lag het aantal verkochte huizen zelfs 23% hoger dan het weekgemiddelde vóór ‘de intelligente lockdown’.Een gemiddelde woning kost nu €333.000, dat is 7,7% meer dan een jaar geleden. De vierkantemeterprijs steeg tussen half april en mei met 1,1% licht in vergelijking met de maand voordat de coronacrisis begon.Een woning wordt op dit moment gemiddeld na 29 dagen verkocht. Een jaar geleden ging het nog om 42 dagen.
----------------------------------------------------------------------------------------