Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

quote:

NLvalue schreef op 15 februari 2022 10:05:

[...]

Ik blijf een beetje hangen op t "radically reduce US financial exposure to the US markets" - curieus woordgebruik. Wellicht zijn het wel de bedragen... URW N.V. halfjaar verslag

Total assets e11 mrd
5,5 in panden
5,5 belangen in ondernemingen (netto van de 1,6 mrd aan schulden die erop zit en niet meegeconsolideerd wordt)

Schulden 8,6 mrd.
4,2 intercompany van SE
4,4 extern

Strakke LTV van 80% (convenant is <65%, gemeten op groeps niveau). cashflow statement NV laat zien dat er in essentie geen aflos capaciteit was in H1 2021- ondanks dividend inhouding. (Denk dat het NV jaarbericht interessanter gaat zijn dan de groep - om te zien of die aflos capaciteit omhoog gaat)

Die 1mrd in 2024 zal de ijsberg, incl convenanten, zijn waar ze omheen aan t laveren zijn.

overigens: Denk dat in in H1 2022 positief verrast gaan worden door NRI in de VS. NRI CAGR aannames in de taxaties voor de US flagship zijn omhooggeschoten 4,4% in Dec20, 5,8 in jun, 6,8% dec21. Op slide 21 zag je in essentie geen herstel in 2021 vs 2019. 6,8% groeivoet, 10 jaar lang geloof ik niet. Een scherp herstel van + 25-45%, met daarna een jaarlijkse groeivoet van 2-4% wel. Schat in dat daar de AREPS outlook voor 2022 vandaan komt.

quote:

Lamsrust schreef op 15 februari 2022 13:16:

[...]

Ik zou me niet zo druk maken over die NV, aangezien er een zogenoemde cross guarantee geldt tussen de NV en SE, i.e. de SE staat in voor alle verplichtingen van de NV:
-//-
Overigens zag ik in de interim accounts van de NV nog het volgende staan:


At July 26, 2021 a PSA was signed for a potential disposal of Westfield Trumbull and Westfield South Shore. This
potential deal is subject to lender consent of Trumbull loan transfer to the potential buyer. A response from the lender
is expected between 60-90 days from August 5, 2021 when the lender was notified.

Hier heb ik niets meer over vernomen. Kennelijk is hier iets fout gegaan, dan wel het duurt langer. Ook geen der analisten heeft ernaar gevraagd.

quote:

NLvalue schreef op 15 februari 2022 14:15:

[...]

Tx. Bekend van de cross guarantee - blijf een beetje steken op de "radically reduce US financial exposure to US markets" - parkeer ik even tot de NV cijfers beschikbaar zijn.

South Shore is wel weg lijkt het :
P42 The change compared to the -2.3% (or -€1,094 Mn) communicated in H1-2021 is due to changes in the like-for-like perimeter, which consists mainly of the removal of Solna Centrum, Garbera, 7 Adenauer, Le Sextant, Westfield North County, Westfield South Shore and Palisade at Westfield UTC.

quote:

Lamsrust schreef op 15 februari 2022 14:23:

[...]

South Shore staat nog op de lijst van standing assets as per ultimo 2021. Kennelijk is deze deal nog steeds pending, zodat een medewerker het per abuis reeds als verklaring heeft geduid.

quote:

Lamsrust schreef op 15 februari 2022 19:39:

Bijgaand het door mij opgestelde Business plan voor URW voor 2022 - 2024.
De volgende assumpties gelden:
[...]
Dan kom je eind 2024 op EPS van EUR 9.45, een dividend van EUR 8, een LTV van 35% en een NTA van EUR 123. URW wordt de komende 3 jaar dus niets meer waard (NTA blijft gelijk), doch het risico neemt gigantisch af (LTV van 45% naar 35%) en er kan weer fors dividend worden uitgekeerd EUR 8 per aandeel. Ik denk dat de beurskoers dan langzaamaan toebeweegt naar de NTA.
[...]

quote:

AVM (Altijd Verkeerde Moment) schreef op 15 februari 2022 20:32:

[...]

Ha dank voor de berekening! Ik houd wel dit soort exercities (is voor mijn type belegger ietsje interessanter dan het "nieuws" dat de koers gisteren een euro is gestegen en vandaag weer een euro gedaald ;-) )

Je kan beter tijd besteden aan dit soort exercities dan naar de koers staren, tenzij je daghandelaar bent of technisch analist.

Het komt er in feite op neer dat je ervan uitgaat dat de winsten de komende 3 jaar wegvallen tegen de verder afwaarderingen KLOPT en dat met de opbrengsten uit de verkopen in Europa (tegen boekwaarde) KLOPTen de VS (tegen 5% korting op de boekwaarde) VOOR DE REGIONALS 5% KORTING OP DE BOEKWAARDE, DOCH VOOR DE FLAGSHIPS DIK 15%, AANGEZIEN DE REGIONALS DIT JAAR MET 19% ZIJN AFGEWAARDEERD IN $ EN DE FLAGSHIPS SLECHTS MET 5% IN $ de schulden verder kunnen afgelost tot een LTV van 35%. Wat ik me wel afvroeg is waar je die korting van 5% laat zien. IN DE REVALUATION US REGIONALS Ik zie bijvoorbeeld in 2024 voor 3.472mln aan sales waar ook 3472mln aan assets tegenover worden afgeboekt. Zou de afboeking bij de assets dan geen 3.655mln moeten zijn? NEE, DE AFBOEKING HEB IK VERWERKT IN DE REVALUATION US FLAGS.

Maakt verder niet zo veel uit voor het verhaal en de inschatting in grote lijnen. Ik zou de goodwill zelf niet zo snel meetellen (waardoor ik eerder uitga van de NDV van ca 110), maar ik kan niet uitsluiten dat de verdere afwaarderingen mee gaan vallen waardoor de NDV (zonder goodwill) ook richting de 120 zal stijgen. Ook een koers van 110 met een LTV van ca 35% is een prima vooruitzicht (voor iemand die nu op 69 instapt).


Bij de NTA wordt de goodwill in mindering gebracht en de waarde van het Westfield merk. Laatstgenoemde is reeds conservatief doordat de Westfield organisatie waarde heeft, nl. alle toekomstige fees die zij gaat rekenen aan de JV's die aangegaan zijn en worden. Verschil met de NDV is met name gelegen in de afrekeningen van alle mogelijke capital gains en interest hedges. Dat is echter pas aan de orde bij een volledige liquidatie en niet bij een going concern, i.e. de NDV is de liquidatiewaarde en wat te conservatief alhoewel het verschil beperkt is.

quote:

HCohen schreef op 15 februari 2022 22:51:

@Lamsrust, dank voor die uitwerking

quote:

Lamsrust schreef op 15 februari 2022 19:39:

Bijgaand het door mij opgestelde Business plan voor URW voor 2022 - 2024.
De volgende assumpties gelden:
1. In 2020 en 2021 is tezamen ongeveer EUR 1 per aandeel aan structurele huurverlagingen gegeven, EUR 0.50 in Europa en EUR 0.50 in de US. Er is plm. EUR 120 mn aan COVID huurkortingen geactiveerd, die in plm. 5 jaar worden afgeschreven, i.e. EUR 0.17 per aandeel per jaar. Van de EUR 1.78 Covid relief per aandeel, komt dus maar EUR 0,61 terug.
2. Ik ga ervan uit dat in 2023 en 2024 de totale huurgroei 0% bedraagt t.o.v. 2022.
AVM was me daar voor Quote 'Het komt er in feite op neer dat je ervan uitgaat dat de winsten de komende 3 jaar wegvallen tegen de verder afwaarderingen' ; lijkt me ook een redelijke(werkbare) assumptie gezien de context(onzekerheden).
3. Ik ga ervan uit dat 40% de huurwaarde van de leegstand per ultimo 2021 ad EUR 230 mln in 2022/2023/2024 wordt omgezet in huurstromen, zodat de leegstand in Europa terugkeert naar 2.5%, in de UK naar 6.4% en in de US naar 6.6%. Van deze omzetting vindt 50% plaats in 2022 en 25% in 2023 en 2024.
4. Ik ga ervan uit dat de huurders beter gaan betalen zodat de doubtfull debt voorzieningen dalen, doch nog steeds boven prae Covid niveau blijven. In deze post zit nog wat upside derhalve.
Verwacht ik vanaf H2 niet meer(onder voorbehoud van punt 10), maar prima om conservatief te benaderen.
5. Ik ga ervan uit dat de variabele inkomensstromen eind 2023 op prae Covid niveau zijn en dat de service inkomsten toenemen vanwege het asset management verricht voor de diverse nieuwe JV's (Carre Senart, Triangle, etc). Hierbij ben ik ervan uitgegaan dat 60% van het herstel plaatsvindt in 2022 en 40% in 2023. Indien het herstel in 2022 hoger is dan 60%, dan is mijn inschatting voor de AREPS in 2023/2024 te positief, want dan zit een groter deel van het herstel reeds in de AREPS van 2022 die door URW mngt wordt ingecshat op plm. EUR 8,40. Indien de verhouding 80/20 is, dan daalt de AREPS in 2023/2024 met plm. EUR 0,30.
Eens met gehele aanname punt 5, detail: Triangle(2026); ik verwacht niet dat er in de ontwikkelfase servicekosten inzake assetmgt. worden gemaakt, maar wellicht vergis ik me daarin(invulling akkoord met Axa,).
6. Ik ga ervan uit dat medio 2022 voor EUR 1.5 mrd aan EU vastgoed wordt verkocht tegen niy 5.0% (boekwaarde) en de US regionals tegen 7.0% (5% korting). Op deze US regionals is in 2021 19% afgewaardeerd in $, dus die zullen op sales prices staan.
7. Ik ga ervan uit dat 40% van de US flagships eind 2023 wordt verkocht tegen 5.0% niy.
8. Ik ga ervan uit dat de EU portfolio jaarlijks nog met 1% in waarde daalt en de US flagship portfolio met 6% tot dat deze laatste eind 2023 op 5.0% yield staat.
9. Ik ga ervan uit dat de nieuwe grote deliveries pas (Gaité Montp/Hamburg) vanaf 1/1/2024 huur genereren.
10. Ik ga ervan uit dat er geen oorlogen, recessies e.d. optreden

Dan kom je eind 2024 op EPS van EUR 9.45, een dividend van EUR 8, een LTV van 35% en een NTA van EUR 123. URW wordt de komende 3 jaar dus niets meer waard (NTA blijft gelijk), doch het risico neemt gigantisch af (LTV van 45% naar 35%) en er kan weer fors dividend worden uitgekeerd EUR 8 per aandeel. Ik denk dat de beurskoers dan langzaamaan toebeweegt naar de NTA.

De cash generatie in 2022-2024 is voldoende voor de volledige schuldaflossingen tot en met 2026, waardoor de gemiddelde interestvoet gelijk blijft de komende 5 jaar.

Ik ben benieuwd hoe dit aansluit bij de presentatie van URW op de Capital Markets day.