voda schreef op 12 februari 2013 16:47:
Rabobank: woningprijs bijna een kwart beneden evenwichtswaarde
AMSTERDAM (Dow Jones)--De feitelijke woningprijzen in Nederland liggen ongeveer een kwart lager dan hun evenwichtswaarde op grond van de betaalbaarheid, stellen economen van de bank in een dinsdag gepubliceerd Kwartaalbericht Woningmarkt.
De economen gaan in hun berekening uit van de in de woningprijstheorie gangbare woonquote, de verhouding tussen de maandlasten van een hypothecaire lening en het inkomen. De gedachte is dat een stijging van het inkomen of een daling van de hypotheekrente zorgt voor een stijging van de betaalbaarheid van een woning en daarmee de prijs.
Al snel na het omvallen van Lehman Brothers in 2008 zakte de woonquote door het langetermijnevenwicht van 22%, wijst Maarten van der Molen van Rabobank in een toelichting. "We zitten nu rond de 16% - 17%." Een feitelijke prijs van EUR210.000 tot EUR215.000 correspondeert met de door Rabobank berekende evenwichtsprijs van EUR270.000 tot EUR275.000, ofwel een onderwaardering van tussen de 20% en 25%.
De Rabobank-economen noemen het daarom aannemelijk dat een marktcorrectie er op de middellange termijn voor zorgt dat het evenwicht zich herstelt met als effect een gematigde prijstoename. Echter, ze zien ook dat de prijsontwikkeling op de woningmarkt zich kenmerkt door 'overshooting' en 'undershooting'.
Dit laatste lijkt momenteel het geval en de economen signaleren dat ook in de eerste maanden van 2013 de huizenprijzen onder druk blijven staan. De oplopende werkloosheid, de onzekerheid over pensioenen en de bezuinigingen door de overheid leiden ertoe dat kopers aarzelen. De onzekerheid over negatieve beleidsmaatregelen, zoals de beperking van de hypotheekrenteaftrek, is echter afgenomen.
Van der Molen ziet dit terug in de statistieken over het laatste kwartaal van 2012. Wie voor 1 januari 2013 kocht, kon nog profiteren van gunstige hypotheekvoorwaarden en kon nog voor de helft aflossingsvrij financieren. Veel kopers konden de kans waarnemen, met een stabilisatie van de prijzen tot gevolg. Kwartaal-op-kwartaal daalden deze 0,7%, tegen 3,7% een kwartaal eerder.
De Rabobank-economen voorzien voor heel 2013 nog een daling van de prijzen. "Maar daarna kan het zomaar zijn dat het stabiliseert", aldus Van der Molen over 2014 en 2015, zonder hier percentages aan te willen verbinden.
Naast de vraag is verder ook het aanbod belangrijk voor de prijsvorming, wijst hij. De lage bouwproductie en de toename van het aantal huishoudens zullen de krapte op de markt naar verwachting doen toenemen. Met name de noordelijke vleugel van de Randstad zal nog decennia met huishoudensgroei te maken hebben, is de verwachting.
Door Anton Reijinga; Dow Jones Nieuwsdienst;
anton.reijinga@dowjones.com; +31-20-571 5213